新法规环境下价值评估实务思考

□文/史晶萍

（安徽永涵资产评估有限责任公司 安徽·马鞍山）

中共中央全面深化改革的钟声敲响，新一轮的企事业单位深化改革，必将涉及到对企业价值以及即将改革的事业单位资产估值的评定估值，过去的企业改制重组中，评估机构进行了很多的企业价值评估，资产组合评估及单项资产评估，评估的方法也形成了很多常规的做法，但是由于社会的发展，经济环境的变化，相关行业和部门的法律法规的健全及修订，使得过去有些常规做法的细节，已不够完美甚至不再正确，会导致估值的偏差，继而肯导致国有资产流失等问题。

企业价值评估，是评估师对评估基准日特定目的下企业整体价值、股东全部权益价值或部分权益价值进行分析、估算并发表专业意见并撰写报告书的行为和过程。企业价值评估是将一个企业作为一个有机整体，依据其拥有或占有的全部资产状况和整体获利能力，充分考虑影响企业获利能力的各种因素，结合企业所处的宏观经济环境及行业背景，对企业整体公允市场价值进行的综合性评估。

对企业价值的合理评估是在企业改制、重组和外来投资过程中经常遇到的非常重要的问题之一。适当的评估方法是企业价值准确评估的前提。企业价值评估是一项综合性的资产、权益评估，是对特定目的下企业整体价值、股东全部权益价值或部分权益价值进行分析、估算的过程。目前，国际上通行的评估方法主要分为收益法、成本法和市场法三大类。收益法通过将被评估企业预期收益资本化或折现至某特定日期以确定评估对象价值。其理论基础是经济学原理中的贴现理论，即一项资产的价值是利用它所能获取的未来收益的现值，其折现率反映了投资该项资产并获得收益的风险的回报率。收益法的主要方法包括贴现现金流量法（DCF）、内部收益率法（IRR）、CAPM 模型和EVA 估价法等。资产基础法是在目标企业资产负债表的基础上，通过合理评估企业各项资产价值和负债从而确定评估对象价值。理论基础在于任何一个理性人对某项资产的支付价格将不会高于重置或者购买相同用途替代品的价格。主要方法为重置成本（成本加和）法。市场法是将评估对象与可参考企业或者在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行对比以确定评估对象价值。其应用前提是假设在一个完全市场上相似的资产一定会有相似的价格。市场法中常用的方法是参考企业比较法、交易案例比较法和市盈率法。

目前，国内企业及事业法人重组改制中，估值定价都是有专业评估机构来进行的，专业机构作为独立第三方对于交易资产价值出具的公正客观评价为最终交易价格提供了一个公允的参考标准，对于维护广大投资者的利益及保护国有资产的价值起到了至关重要的作用。此外，企业价值评估在稳定资产价格、剔除经济波动影响方面也发挥了积极作用。专业机构在对目标企业价值评估过程中不仅考虑评估时点的市场状况，更要结合企业历史经营业绩、行业未来发展趋势、企业所面临的风险等诸多因素进行收益预测和参数确定，通过对资产真实价值的挖掘，避免了因过度依赖市场条件而引起的价格剧烈波动对价值结论的影响。同时，专业机构对于企业价值发表的专业意见往往较为严谨，最终评估结论的确定通常是多种方法综合比较后得出的意见，可以在一定程度上遏制资产泡沫的形成，助推资本市场的健康持续发展。

近年来，国内并购重组市场化日趋成熟，交易类型逐渐复杂，跨境并购日益活跃，对价值评估系统的发展提出了更高的要求和挑战，促进了并购重组价值评估的不断创新和完善。

社会的发展变革，经济环境的变化，相关行业和部门的法律法规的健全及修订，使得过去有些常规做法的细节，已不够完美甚至不再正确，会导致估值的偏差，因此在新的改革评估当中，我们应该研究新形势、新法规、新问题，全面思考和更新知识体系，修正评估细节中已不适用的做法，使得估值结果更加客观、公允。以下是笔者在评估实务中，对企业价值评估涉及的房屋建筑物成新率确定的几点总结分析：

一、工矿企业厂房评估涉及到可服务年限的情况

（一）通常工矿企业房屋建筑物综合成新率的计算，采用的是理论成新率结合现场勘察成新率加权平均得出综合成新率的方法。先是按年限求取理论成新率，再根据现场勘察情况，求取打分法成新率，然后计算综合成新率。综合成新率的确定采用年限法和观察法以不同权重加权计算时，通常：年限法权重取40%，观察法权重取60%。即：

综合成新率＝年限法成新率×40%+观察法成新率×60%

1、观察法成新率。评估人员实地勘查委估建筑物的使用状况，调查、了解建筑物的维护、改造情况，对其主要结构部分、装修部分、设施部分进行现场勘查，结合建筑物完损等级及不同结构部分相应的权重系数确定成新率。

观察法成新率=（结构部分合计得分×权重+装修部分合计得分×权重+设备部分得分×权重）×100%

2、年限法成新率。依据委估建筑物的经济耐用年限、尚可使用年限计算确定房屋建筑物的成新率。对于厂矿与矿井服务紧密相关的房屋建（构）筑物，其尚可使用年限按照其经济耐用年限与尚可使用年限和矿井的尚可服务年限孰低法确定。计算公式为：

年限法成新率＝尚可使用年限／经济耐用年限×100%

（二）综合成新率按照观察法成新率和年限法成新率孰低的方法确定。基本公式为：

综合成新率＝Min（观察法成新率，年限法成新率）

1、观察法成新率。评估人员实地勘查委估建筑物的结构（包括基础、承重构件、屋面、非承重件等）、装修（包括门窗、楼地面、内外粉饰、顶棚、装修等）、设备（包括水、电、暖等）等的现状以及平时维修情况，结合建设部颁布的《房屋完损等级评定标准》，对各个部分分别鉴定打分，汇总打分情况，综合计算该房屋的现场勘察成新率。基本公式为：

观察法成新率=（结构部分合计得分×权重+装修部分合计得分×权重+设备部分得分×权重）×100%

2、年限法成新率。评估人员依据现场勘查的情况，根据被评估房屋建筑物的结构形式、建筑面积、内部设施以及装修、改造、维修等实际情况，估计出尚可使用年限，并结合被评估房屋建筑物已使用时间来计算确定其年限法成新率。基本公式为：

年限法成新率＝尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100%

对于与生产不直接相关的地面建筑物采用上述方法计算年限法成新率。

对于与生产密切相关、除了用于生产别无它用的房屋建（构）筑物，根据剩余生产服务年限与尚可使用年限孰低原则确定其尚可使用年限，计算出房屋建（构）筑物的年限法成新率。

笔者认为，对于与生产有关的房屋建（构）筑物，第一种方法确定成新率会与实际有一定的偏差，例如：一矿区厂房，砖混结构，已使用两年，其建筑质量合格，没有缺陷，尚可使用年限为38年，该厂房是某矿井的附属施厂房，矿井的开采年限仅剩3年了，厂房的尚可服务年限为3年，那么，其年限成新率确定的尚可使用年限为3年，年限法成新率＝尚可使用年限／（已使用年限＋尚可使用年限）×100%＝3/（2+3）×100%=60%；经评估人员现场勘查，该建筑物质量合格，使用情况正常，无重大缺陷，且才使用两年，按照观察法确定的成新率应该在90%以上，按此确定的综合成新率应在80%左右，矿井服务结束该井口厂房无其他用途，也不存在征收补偿情况，综合成新率的差异带了评估值的较大差异，因此这种年限法和观察法相差较大的按照二者孰低的方法确定综合成新率比较符合实际。

第二种方法对于房屋建（构）筑物已使用年限较长，中间经过改造的，要根据改造的情况确定其尚可使用年限，不能简单地按照经济耐用年限减去其已使用年限，许多改造会增加其尚可使用年限，确定的年限成新率和观察成新率正常使用的房屋建（构）筑物相差不应太大；对于使用年限不长，但现场勘查有质量缺陷，如墙体裂纹，门窗损坏等，应根据缺陷减少尚可使用年限，不能简单地按照经济耐用年限减去其已使用年限确定尚可使用年限，那样年限成新率会很高但观察成新率可能很低。

二、与土地使用权年限相关的建筑物年限的考虑

对于涉及土地使用权年限与地上建筑物尚可使用年限不一致的，不能完全按照孰低的原则确定尚可使用年限，继而计算成新率。要分析现实相关法规及实际情况而定，因为近年来的出让土地，均约定到期可以申请续约，申请续约未获得通过的，也会对地上建筑物进行补偿，根据现在的补偿规定，一般按市场价补偿，因此可以按照建筑物的尚可使用年限计算理论成新率，这种情况下，可以不考虑土地年限短于建筑物耐用年限的问题，否则成新率就偏低，评估价值就低于了实际应有价值。

综上所述，在全面深化改革的过程中，经济行为更加多元化，评价估值工作者，应该研究新形势、新法规、新制度，全面思考和更新知识体系，修正评估细节中不适用、不完善的做法，使得估值结果更加客观、公允和符合实际，更好地为全面深化改革服务。

［1］赵立新，刘萍等.上市公司并购重组企业价值评估和定价研究.

［2］资产评估准则.财政部财企［2004］20号.

［3］房地产估价规范（国标GB/T50291-1999）.