楼宇经济助推生产性服务业升级分析*

2015-03-27刘海玥张靓卓韩子慧

环渤海经济瞭望 2015年4期

■ 梁辰刘海玥张靓卓韩子慧郭焱

楼宇经济是20世纪90年代在CBD的建设基础上，随着经济全球化、城市化推进以及现代服务业的崛起而逐渐兴起的一种新型都市特色经济。发展楼宇经济，对于集约利用资源、开拓发展空间、集聚经济要素、提高业态档次等，有着不可替代的作用，是现代服务业发展的重要支柱。

新型城镇化建设和中心城市的发展，要求节约集约、生态宜居、城乡统筹，在此环境下的产业升级自然也要遵循集约、智能、绿色、低碳的方向。虽然近五年来，有很多中心城市的服务业比重已成为三大产业之首，但其发展渐趋扁平化，结构升级迟缓，尤其是在楼宇经济蓬勃发展的大环境下，由于产业布局与载体建设、管理等方面的不足，生产性服务业的创新升级遇到了瓶颈。鉴于此，本文从楼宇经济发展的背景下分析楼宇经济与生产性服务业之间的联系，研究楼宇经济推动生产性服务业升级的相关因素，抓住楼宇经济发展与生产性服务业之间联系的根本。

文献概述

楼宇经济和生产性服务业的相关研究非常丰富，既涉及到楼宇经济和生产性服务业发展的内生要素研究，也拓展了外生相关产业和环境的研究。在楼宇经济和生产性服务业互动关系的研究方面暂虽不足，但也不乏特色的观点。

根据多数学者的研究，楼宇经济助推生产性服务业的影响因素是一组综合“区域生态”因素。乐基伟（2006）等人认为“楼宇经济”的形成和发展需要有一定的经济、文化沉淀的环境、交通、信息、人才、社会等系统因素的支撑。毕波等（2006）在楼宇经济对生产性服务业空间布局上的影响进行了研究，得出主要受到城市规划、经济活力与设施配套、交通条件、景观环境等因素的影响，应通过强化集聚策略、专业化和特色化策略引导楼宇经济空间合理发展，从而优化生产性服务业空间布局。杨继瑞（2012）认为楼宇中多要素的聚集、专业化分工的升级等，成为城市经济转型、产业升级、能级提升、低碳经济的新引擎。施昱年、张秀智（2014）在对服务业集聚与商务区楼宇生产效率关系的研究中，发现总部的入住对楼宇乃至服务业的生产效率有明显的提升作用。

对地方性案例的研究也是发现总结相关因素的重要手段。周建梁、卫昌国（2006）对上海市的楼宇经济进行了调查研究，发现服务业的飞速发展是楼宇经济产生的根本动力，中心城区的区位优势、良好的商务环境和市政设施是楼宇经济助推服务业发展的必要物质前提和基础保障。刘黎（2009）等人以浙江省海宁市为例，分别从区位因子、经济因子、社会历史因子、制度因子等方面考察了海宁市发展楼宇经济的优劣势，进而系统归纳了海宁市楼宇经济的发展路径。姜煜华、甄峰、王春慧（2010）以潍坊市奎文区为例，在对楼宇经济空间布局的适应性影响因子的分析中提出，与城市规划和空间拓展的符合度、交通设施的便捷度、可开发用地的潜力、与城市主要景观的距离、与城市主要发展区的距离等因素是制约楼宇经济发展乃至服务业升级的主要因素。李智（2011）将灰色系统理论运用于楼宇经济的分析中，得出了关于中部欠发达地区发展楼宇经济的措施和对策，为发展楼宇经济、评估工作成效以及进一步研究提供了基础。

楼宇经济蓬勃发展的同时，有楼无市的现象普遍存在，鉴于此，学者们认为政府政策的引导是楼宇经济以及其中的生产性服务业发展的必要条件。梁朝晖、宋岩（2011），夏效鸿（2012）等认为，政府应在楼宇经济的发展中扮演重要角色，可设立 “楼宇债权引导基金”，通过吸收担保公司和社会闲散资金，由担保公司承担风险，通过信贷等方式引导资金投向楼宇经济，实现财政扶持资金的保值增值，开创楼宇招商的新模式，推动楼宇内业态的发展。吴金群（2011）着重分析了政府监管模式转变对楼宇经济发展的促进作用。他认为，政府在发展楼宇经济过程中，如果曾经是主导者、规划者、扶持者、规范者和提升者，那么在楼宇社区建设过程中，政府管理模式就应向基于合作共治的 “服务者”方向转型。

以上关于影响因素的研究大多从对楼宇经济或生产性服务业其他方面的研究中衍生出来的，而非专门性研究。楼宇经济发展的影响因素与生产性服务业升级的影响因素既有相互交叉的地方，也有区别的地方。若要理清楼宇经济推动生产性服务业升级的主要影响因素及影响机制，需要先清楚楼宇经济与生产性服务业的关联性以及相互作用的环节。

楼宇经济与生产性服务业的关联性

（一）楼宇经济的内涵及特征

楼宇经济作为都市核心区一种新型综合经济业态，它是以商务楼、功能性板块和区域性设施为主要载体，以现代服务业和现代都市工业集聚为典型特征的一种经济形态。它通过开发、出售和出租的形式引进各种企业，培育新的经济增长点，带动区域经济发展。楼宇经济的主要特点是高端性、高集聚性、高效益性，与作为产业集群现象和结果的传统中央商务区（CBD）概念有着本质的区别。

随着城市经济的不断发展和升级，服务业和新型都市工业在城市经济中的比重日益增加，因此，城市楼宇经济的发展大多以服务业和新型都市工业为依托，通过服务业和新型都市工业的发展提升经济的发展水平，促进就业，增加城市的辐射力和容纳能力。发展楼宇经济，对于集约利用资源、开拓发展空间、集聚经济要素、提高业态档次等，有着不可替代的重要作用，是提高城市区域竞争力、实现城市经济跨越式发展的必由之路。楼宇经济的兴起，突破了都市中心城区土地资源匮乏的资源限制，在更深的层次上拓展了城市经济的空间，为中心城区转变经济增长方式提供了重要途径，因而日益成为中心城区经济发展的新的增长点。

作为楼宇经济载体的楼宇主要有商务楼宇、商业楼宇、科研楼宇、工业楼宇、城市综合体、保护建筑等。而楼宇经济业态，是指楼宇经济的产业形态。楼宇经济的不同产业形态构成了楼宇经济的多种业态门类。对楼宇经济的产业形态的规划研究，有助于提高政府制定和实施促进楼宇经济发展相关政策时的针对性和政策的有效性。

（二）楼宇经济与生产性服务业之间的联系

经过产业结构的不断调整，纵观各市楼宇，可以发现其中的业态形式除了消费性服务业，主要表现为新型都市工业和生产性服务业。新型都市工业是一种与传统工业相联系的轻型的、微型的、环保的和低耗的新型工业，是指以大都市特有的信息流、物流、人才流、资金流和技术流等社会资源为依托，以产品设计、技术开发、加工制造、营销管理和技术服务为主体，以工业园区、工业小区、商用楼宇为活动载体，适宜在都市繁华地段和中心区域内生存和发展，增值快、就业广、适应强，有税收、有环保、有形象的现代工业体系。生产性服务业的核心范畴可以概括为金融保险业和工商服务业，其中，金融保险业包括银行、保险、证券、期货、外汇、风险投资、债务市场、基金管理等；工商服务业包括中介服务业（设计、研发、广告、法律、咨询、会计、租赁、工程、经纪等）与贸易服务业（物流、会展、代理、检测、仲裁等）。鉴于新型都市工业的制造业性质，生产性服务业在楼宇经济中的比重要相对较大。

楼宇经济的发展为生产性服务业的发展提供了优质的环境条件。楼宇经济的发展水平能够体现生产性服务业的总体发展水平。生产性服务业与楼宇的结合使生产性服务业更容易吸引资本有机构成高的企业总部向高端化发展。楼宇经济整体发展水平的提高能够促进生产性服务业内部的结构升级。在楼宇经济条件下，资本、技术、信息、知识、人才、企业家等多个要素聚合，形成了资本集中、人才集中、知识和信息集中、资源共享的集聚优势。据测算，一幢高级商务楼所产生的收益，与城乡结合部7.8平方公里内的经济效益相当。

楼宇作为超集聚载体形式，成为生产性服务业集聚的“温床”，不仅可以降低交易成本还可以产生规模经济和外部经济效应，为内部行业结构升级提供了必要的条件。楼宇经济中的新型都市工业企业往往是生产性服务业企业的上、下游企业。楼宇经济中的消费性服务业的发展为生产性服务业的布局和成长提供了基础性条件并拓展了客户群体。不仅单体楼宇对楼宇内企业有一定的集聚效应，多个楼宇集中形成的楼宇经济区更是生产性服务业集群形成的重要条件。楼宇中的产业集聚可以分为专业化集聚和多样性集聚。当某一行业内各企业集聚在楼宇群中时，便形成专业化聚集；而当不同行业的企业在同一楼宇群中都能享受到集聚效应时，就形成多样化聚集。

楼宇经济发展到一定程度，集聚效应便能得到有效的扩散。众多的商务楼宇聚集在一定的区域内，能够汇聚大批的服务业企业，产生大量的信息服务、咨询服务、中介服务和物业服务需求，带动周边地区商业、会展、旅游、文化娱乐、休闲和餐饮等行业的发展，形成功能良好、配套齐全的商务圈以及行业共生、互相促进的良性循环。通过集聚和扩散两种空间作用，楼宇经济与生产性服务业两者在空间上具有强烈的互动关系，楼宇经济的空间变化促进了生产性服务业的空间结构调整，而楼宇经济的空间发展也为生产性服务业的布局提供了发展空间。

北京、上海、广州、深圳和杭州等地的发展经验证明，发展楼宇经济对于集约利用资源、开拓发展空间、提高业态档次、扩大经济总量等，都有着不可替代的作用。以深圳为例，2010年深圳福田区在78.66平方公里的土地上实现税收515亿元，演绎了寸土寸金的传奇，其中6成税收就来自于50栋 “亿元楼”。特别是招商银行大厦，一年创造了64.96亿元的税收，这相当于当时西部一个中等城市全年的总税收。天津，截至2014年6月底，全市正在运营的商务楼宇达到686个，与2010年相比，三年新增462个，商务面积达1942万平方米，1至6月全市楼宇经济实现税收267亿元，有63个楼宇税收超亿元。第一批94个楼宇项目2013年底全部实现了3年税收超亿元目标，实现年创税198亿元，已顺利通过项目验收。

影响楼宇经济助推生产性服务业升级的因素

产业结构高级化不仅表现在服务业比重的增大、服务业内部结构优化中，而且表现在生产性服务业内部行业结构的演变中。根据近年来对服务业的研究可以发现，在三大产业结构高级化、服务业比重增大的同时，服务业内部结构、生产性服务业内部结构也呈现高级化的发展趋势。根据我国生产性服务业的分类，内部结构升级的方向应该由交通运输、仓储和邮政业、批发业比重较大向信息传输、计算机服务和软件业比重较大的方向优化，再向金融业、租赁和商务服务业、科学研究、技术服务等比重较大的方向优化。诚然，特别是这些高端生产性服务业都依赖于楼宇载体的建设，受到楼宇经济的深入影响。

影响楼宇经济推动生产性服务业升级的因素，可以从内因和外因两个方面进行分析。内因主要指楼宇经济本身的因素，包括楼宇质量、类型、物业管理和布局的载体因素以及楼宇经济中行业类别、企业性质和产业集聚程度的业态因素。外因主要指人力资本、投资结构、产业结构、产业布局相关的宏观经济因素和金融、财政、土地政策相关的制度因素。载体因素、宏观经济因素和制度因素直接或间接地作用于业态因素，通过业态因素影响生产性服务业优化升级。

优质的楼宇基础设施和管理能够使生产性服务业成本降低、人力资本得以保证。楼宇的装修风格、电梯数量、停车场、垂直交通是否通畅、现代通信设施是否完备都会对生产性服务业企业的时间成本、交易成本、组织成本乃至信息成本产生影响。楼宇的地理位置规划涉及到与其他楼宇、产业的空间联系以及企业人员活动的外部环境，是企业空间成本、心理成本的重要影响因素。相对于产业园区来说，楼宇具有环境优化、髙集聚性、高辐射性的特点。在城市繁华地段，建筑质量过硬、物业管理优质的商务楼宇是吸引投资者和人力资本的基础。

积极的土地政策能够鼓励楼宇的集群式发展，配合金融和财政政策方面的优惠措施，能够保障楼宇中产业的集聚、行业的丰富以及企业的多样性。政府可以有计划地规划各楼宇的行业内容和企业类型，通过写字楼租赁补贴政策引导市场，将分支企业或总部企业引导到同一类行业集聚的楼宇，以发挥行业的规模经济效应。同时，提高楼宇间行业的关联程度，吸引具有主导优势的生产性服务业，构建产业集群并实现每个楼宇的高生产效率。城市优良的投资环境、合理的产业结构和产业布局，则能够更好的引导楼宇中企业向高端性、髙集聚性方向发展。

结语

楼宇经济的发展以及内部业态的协调对生产性服务业联动升级有着不可替代的作用，因此在完善生产性服务业乃至整个服务业政府政策措施的过程中，要配合楼宇经济的相关政策提出可操作性建议。第一，打破现有“集群锁定现象”，优化楼宇空间布局；放宽市场准入、培育市场主体。第二，高度重视商务楼宇品质和服务，打造特色品牌楼宇，促进业态的集聚和专业化。第三，加大研发投资力度，放松经济管制，主动承接国际产业转移业务。第四，利用区域差异性，形成梯度渐进的升级机制。第五，引进高端人才，完善财政、法律等制度建设。

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