埃及开征房产税，富人不高兴

蒋思聪

最近一段时期以来，埃及的富人有点不太爽。他们在家时，时常会有人来敲门。打开门一问，原来是不动产税务局的人员来核对房主和房屋的信息。原来，埃及的《不动产税法》在颁布6年后，终于要正式实施了，不少埃及富人不得不要交纳一笔数额不菲的不动产税，也就是人们常说的房产税了。

法律条文修正了多次

埃及是个沙漠广布的中东国家，全国96%的面积是沙漠，只有4%的地方适合人们居住，大量人口集中居住在首都开罗、地中海城市亚历山大等。这种特殊的国情决定了住房一直是困扰许多埃及人的一个大问题。与此同时，埃及实行土地私有政策。从理论上来说，只要经济条件允许，人们就可以尽可能多地购买土地，并自行建造房屋。

由于历史和社会等方面的原因，埃及的贫富差距状况比较悬殊，富裕阶层与低收入阶层在土地和房屋拥有量方面随之呈现明显的两极分化现象，这引起了低收入阶层的不满。此外，埃及经济近年来发展缓慢，政府财政收入下降，财政赤字上涨。如在2013/2014财政年度，埃及政府的财政赤字占GDP比例高达14%。因此，为了促进社会公平，增加政府的财政收入，埃及政府在2008年颁布了第196号法律《不动产税法》，决定对超过一定标准的房屋征税。同时，靠出租房屋获得大额收入的人也得纳税。

《不动产税法》出台后，在埃及社会各界引起了广泛的争议，毕竟这是牵动千家万户、与许多人切身利益有关的一件大事。赞成者认为，富人不应该拥有那么多的房屋，政府应该对他们征收房产税，以缓解政府财政资金紧张问题。另一部分民众则认为，房产税应主要向高收入人群征收，房产税的起征点应设定为50万埃镑，并根据物价和房价上涨情况，每五年调整一次。当然，这部法律遭到了许多富人，其中包括不少官员的强烈反对。由于争议很大，埃及政府一再推迟法律实施的时间，并根据民众、专家的呼声和建议，对法律条文进行了多次修正。但因政权多次更迭等原因，这部法律一直没有正式实施。

今年8月底，埃及总统塞西对房产税动了真格。他签署法令，决定正式实施《不动产税法》。而且，实施的时间追溯到2013年7月。这意味着，许多富人不仅要交纳今年的房产税，还得补交去年半年的税款。

起征点大幅调高

根据最新版的《不动产税法》，埃及全国价值在200万埃镑（约合人民币180万）以下的房屋不用交税，而价值在200万埃镑以上的房屋必须纳税。这个起征点比2008年版本中的50万埃镑（约合人民币45万）起征点提高了不少，使许多中等收入的人不用交税。而在房屋出租方面，年收益少于24000埃镑（约合人民币22000元）的房屋不用纳税，而年收益超过24000埃镑的房屋就得交税。

《不动产税法》规定，这部税法覆盖全国所有的房屋，不仅包括自建房、自住房、出租房，也包括那些尚未盖完、但已投入使用的房子。在当今埃及，许多房屋已投入使用、但屋顶上竖着钢筋，给人一种房屋尚未盖完、房主将继续盖房的印象，这样可不用交税。同时，这部法律也适用于机场、港口、加油站、旅游设施等公共设施房屋，其具体税款的征收办法和标准，将由埃及不动产税务局和财政部等相关部委商议。不过，政府部门、军事部门、驻埃及的外国使领馆的房屋不用纳税；医院、学校、宗教场所（如清真寺、教堂等）和其他非盈利性组织的房屋也不纳税。

埃及不动产税局局长萨米亚·胡赛因说，该局将通过书面通知、邮件等方式通知房主。房主每年可分两次交税，时间分别是1月和7月。

三方评估房屋价值

目前，人们普遍关心的问题有许多，例如：房子的价值由谁来评估？怎么评估？如有争议，怎么办？例如，一套房子的评估价值为300万埃镑，那房主每年应该交纳多少房产税？再如，房主每年出租房子的收益是30000埃镑，他又得交纳多少税呢？

萨米亚解释说，不同地区、不同地段、不同年代的房子，评估的价值、要交纳的税款都不一样。不动产税局将会同地方政府代表和房主，组成一个三方委员会，共同对房屋的价值进行评估，达成共识。如果房主对评估结果不满意的话，他可申请行政诉讼，由一个独立的专家委员会来进行审议，然后做出最终的评估价值。接下来，根据一套十分复杂的公式来计算应交纳的房产税。

如在首都开罗，影响房屋价格的首要因素是地段，以一套120平方米的两居室公寓房为例，同等高度、面积和装修标准，偏远地段与繁华地段的价值相差悬殊，大约在60万埃镑至690万埃镑之间。也就是说，有的两居室可免税，但有的两居室须纳税，由房屋的具体情况而定。

针对有些富人把房屋过户到妻子、孩子名下、以达到避税的做法，萨米亚强调，房子不管是在未成年人名下，还是妻子一方，只要超了标准，就得纳税。她举例说，如果有个人拥有两套房子，每套房子的价值都低于200万埃镑，那先计算两套房子的总价值，然后减去200万埃镑，多出部分就得依法纳税。

在出租房方面，房产税的交纳方式就比较简单，那就是交纳的房产税是房子租金的10%。

此外，《不动产税法》还规定，房屋价值评估工作每五年进行一次。五年到期重新进行评估时，自住房屋价值上涨的幅度不得超过30%，其他用途房屋价值上涨的幅度不得超过45%。这个规定对房主有利，毕竟估价上涨了，房主就得多交不少税。

税款将用于民生改善

那么，埃及全国目前有多少套房屋呢？谁也没有准确的统计数据，因为根据埃及不动产税务局局长萨米亚的说法，只有5%的房屋在政府部门里进行了登记，因此，政府部门没有这方面的数据。根据官方的估计，2008年，埃及城镇的房子总数是1800万套，农村里的房屋数量则不详。这意味着，埃及富人们最近6年来在城郊盖的许多豪华别墅和房子并不在统计之列。如果统计在内，埃及的房屋总数则会超过1800万套不少。

埃及政府通过开征房产税，每年能增加多少收入呢？目前也无法估算。埃及不动产税务局局长萨米亚估计，每年的房产税款能超过35亿埃镑（约合人民币32亿）。而早在2008年，埃及财政部长加利估计，埃及开征房产税后，第一年能获得10亿埃镑的税款，今后每年的税款大约在50亿至60亿埃镑之间。埃及政府说，征收来的房产税中的一半将直接用在公共卫生、教育和社会保障上，剩下的一半将用在市政建设、不发达地区的开发方面。

埃及房地产和金融业分析师奥扎对《不动产税法》的正式实施持肯定态度。他说，从受影响的人群来看，这部税法的实施对低收入阶层几乎没有影响，中等收入的家庭即使纳税，数额也很小。影响最大的是那些拥有多套房子的中上等收入阶层，尤其是富人。他们既然买得起房子，自然也交得起税。从房地产市场本身而言，由于需求旺盛，而投资房地产是许多富人应对通货膨胀和货币贬值的一个理想选择，开征房产税虽在短期内对房地产业有一定的不利影响，但从长远来说，将有助于规范埃及的房地产市场，使其健康、有序发展，推动建设公平社会。

埃及税法专家阿什拉夫·哈纳认为，埃及政府早就应该开征房产税了。他希望征收上来的税款能真正用于社区和市政建设方面，以改善民生，让纳税人看到实实在在的好处。他说，如果有人看到他们纳税后，周围的环境改善了，就会愿意纳税。

目前，埃及不动产税务局正在组成房屋评估小组，逐步开展评估工作，然后根据房屋的不同情况制定纳税标准。该局局长萨米亚说，不纳税，或者，不按时纳税的人员将会面临严重后果，不动产税务局将会采取查封房屋等措施，推动《不动产税法》得到认真实施。endprint