浅析房地产企业成本控制

万铁军

浅析房地产企业成本控制

万铁军

近年来，为了防止房地产过热，影响经济的健康发展，我国政府出台了一系列调控政策，如从紧的税收、信贷和土地政策。面对日趋激烈的市场竞争，越来越透明、规范的市场以及不利的宏观调控政策，开发商们认识到只有重视成本管理，提高项目成本的管理水平，才能取得良好的经济效益，在市场竞争中立于不败之地。本文分析了房地产企业成本管理存在的主要问题，然后针对这些问题提出了对策与建议。

项目管理；成本管理；房地产开发

一、引言

现如今整个房地产的市场情况不甚乐观，随着行业竞争的不断加剧，房地产市场逐渐从以往低投入高产出的模式转变为高成本低收益的方向。在如此严峻的市场形势之下，对房地产企业成本管理进行研究更加具有一定的实践意义。房地产市场若要想形成新的竞争力支撑点，提高项目的经济效益，引导建筑市场的良性发展，就要不断提升房地产企业的成本费用管理问题，在质量确保的前提之下，努力做到成本最低。现阶段国内房地产企业的成本管理受到传统思想的制约，在工作中也过于注重财务部门对于成本管理的作用，从而忽略了其他的部门，而国内房地产开发项目受外在的影响因素过多，周期也较长，负债经营的现象也很普遍，所以很容易就陷入资金周转不灵的境地，因此，加强房地产企业的成本管理是至关重要的。

二、现阶段房地产企业成本管理存在问题

1.过于注重施工环节成本管理

大多数的房地产企业将成本管理的主要目标都放在了施工阶段上，在房地产企业的组织结构中，采用以弱矩阵式为主的项目组织形式，其中项目经理其实就是施工经理。为了能够避免在施工过程中出现各类经济问题，大多数项目经理的权责都被架空，其他相关部门反而拥有较大的权利。如此一来就会产生很多的问题，具体如下：

（1）控制成本被分解到各职能部门后，各部门只要能确保住自己分管业务的成本在一个稳定的范围之内，而且更加注重局部利益，仅仅只关注个人本身职能范围内的成本管理情况，无形中损害的是项目总体利益。

（2）项目经理的责任并未随着权力被限制而随之降低，反而协调沟通的工作不断增加，这样一来就会减少项目成本管理的时间，使得项目经理将关注的重点从成本转移到了其他的地方。

（3）成本管理被分割之后，各个部门之间缺乏及时有效的沟通，使得成本管理的工作效率大打折扣。

2.不注重利先进的项目管理工具和方法

在我国的工程项目管理过程中，很少会使用一些科学的、先进的项目管理工具，即使是有也不能真正使用好，未能达到指导项目成本管理的目的。这种情况在房地产开发项目管理的过程中尤为严重。有些公司在控制成本方面，达到极其精致程度，从成本管理的每一个细节考虑，但在实际操作控制不具有前瞻性、系统性和指导性。在项目建成后，在工程的某一个时间点或者某一个节点的成本是超或省，应该采取什么样的措施，他们往往不知所措。然而，如果采用项目管理工具来解决，特别是挣值管理技术，对工程造价管理特别有效，它可以对特定的时间段工程造价进行监测，清楚是节余或超支，并可以进行组合和进度控制。

目前挣值管理在国内的发展不理想主要是有两个原因，一方面是意识问题；另一方面，我国的挣值管理和计算机的应用与项目管理相脱离，如果没有电脑用手工进行计算，挣值管理是非常繁琐的，效果当然不会太明显。

3.项目运作过程中重实施轻计划

虽然项目成本的管理方式很多，但是计划仍然是不能或缺，应摆在首位完成。很多房产中介，了解准确的、可行的、详细的项目管理目标和完成计划的重要性，但一到该项目的实际运作，往往为了尽早开盘，早日建成而启动，因此就不会花太多的时间去制定一系列的计划，即便是制定也大都属于“面子工程”。所以在实际中制定的工程计划没有科学依据，工程造价的某一个部门是省或超不能得知，所以成本管理的效果也不尽人意。

三、提升房地产企业成本管理水平的方法

1.加强项目前期投资决策阶段的成本管理

项目的各种技术和经济决策对于项目的成本和项目建成的经济效益具有决定性的作用，也是项目成本控制的决定性阶段。前期项目建议书的可行性也是决定项目是否展开的主要基础，只要在项目决策阶段的相关工作做得好，后期项目工程的设计与施工管理才会顺利进行。在前期市场调查阶段，如果没有对于各种机制进行完善，那么势必会造成项目的延迟，从而增加项目的成本。只有将决策阶段的问题处理完善，才能推进项目的进程。

加强财政和物质资源，人力和科学合理的投资时间的前期可行性研究；对决策的程序进行完善，提升决策效率，对项目的市场与产品进行科学的定位；要建立健全决策支持机构，决策支持资源收集、整理，借鉴先进企业的经验和方法是重视的项目决策阶段明智的方法。

2.设计阶段的成本管理

设计阶段成本的管理是房地产企业成本管理重点内容。对设计阶段进行成本管理的主要目的有两个，一是降低工程所需的材料、设备、安装、施工等费用，二是降低设计成本，以完成设计任务。因为工程费用的大部分材料、设备、安装、施工成本在设计阶段可以精确地确定，因此，对设计阶段的成本进行控制是最主要和最优先的。

设计费用一般只占总成本的1.5%至2%，在建设工程的全过程所占的比例较小，但是对工程造价的影响可以达到75%以上。因此，设计的好坏将直接影响工期和施工成本，也将直接影响财力、物力、人力的投入。科学合理的设计可降低10%的项目成本。但许多设计师大多数对于技术较为重视，很容易忽视设计的标准和安全系数，没有充分考虑项目的经济合理性，大大影响工程造价的有效控制。所以，项目投资的设计阶段的影响是非常重要的。事实上，如果可以把更多的精力在项目的早期阶段，会得到更多的良好的经济效益。

3.施工阶段的成本管理

（1）抓好合同管理，减少工程索赔

成本管理在施工阶段的关键是有效控制工程变更。施工合同是工程的主要合同，也是双方进行工程结算、索赔等的重要依据，所以要对合同的起草、审核等进行严格把关。对批量报价法，施工单位往往采用“低价竞标，索赔利润”的方式。因此，成本管理人员应该事先进行控制措施，严格检测和审核，及时计算出投资的影响与变化，从项目的外观、功能以及经费等方面确定是否需要进行工程的变更和造价的减少，防止出现投资失控的现象；除此之外，对于施工单位和原材料供应商不履行合同时要及时进行反投诉约定，对成本进行有效的控制。

（2）从管理模式上着手，建立建设项目监理制

根据监管规定和实施细则有效控制工程投资，落实职责分工的制度和相关责任，从而建立和完善投资管理机制的项目控制系统。每月编制项目审查进度付款，避免投资失控。审核施工进度、数量的监理方确认，根据合同条款，支付相应的工程进度款后，核算材料单价和成本定额的价格。

（3）从技术措施上开展项目投资的有效控制

对于主要施工技术方案进行论证，在此基础之上广泛应用新材料、新工艺、新方法等，设法在技术方面对成本进行有效的控制。技术措施是项目投资实施的有效保证。据调查统计，原材料成本一般约占直接建设成本70%。与此同时，直接费用的多少将影响间接成本的高低，因此，新材料、新技术的选择，是提高劳动生产率，缩短施工工期的有效途径。

4.竣工阶段的成本管理

房产企业成本管理完成的最后阶段是竣工的阶段，这个阶段主要是完成审计工作的项目决算，竣工阶段结算正确与否将会直接影响到工程的造价。因为成本已经产生，该项目已经完成，因此在这个阶段做的是找到一个好的会计师事务所，实事求是的计算工程造价。从这一方面上来讲，成本管理事前和过程控制要比事后进行控制重要的多。除此之外，还要对施工单位提交的工程结算书进行认真的审核，或是委托信誉较好的造价咨询公司进行审核，并对造价公司提供一定的奖励，以此提升造价公司的工作效率与工作质量，减少企业工程的成本。

四、结论

在房地产市场化不断提高、市场越来越规范的背景之下，市场各方面的监管也越来越严格，成本逐渐变得透明，消费者的各种法律意识也逐渐增强。而市场上只有一些管理规范、资金实力强大的房产企业才能在激烈的竞争中存活下去，因此，成本管理对于房产项目的运行非常的重要。但是，现阶段我国的项目管理水平依旧很落后，在对先进的项目管理工具的使用和方法上尤其突出。由此我们可以得出，未来房地产企业的成本管理的重点内容就是如何合理有效的在实践中运用这些思想、方法和工具。

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（作者单位：唐山弘驰房地产开发有限公司）