基于产业价值链整合的养老地产商业模式研究

王 颖

（苏州大学 社会学院，江苏 苏州 215006）

如今，社会开始日趋重视老年人的生活，养老产业有着更加迫切的需求.但是调查发现，国内养老地产还存在着一系列的问题，如定位不够明确、商业模式没有较强的持续性以及开发模式比较落后等，那么就需要创新养老地产商业模式.

1 国内养老地产试点现状、特征和挑战

一是国内养老地产试点模式分析：如今我们通常可以将养老地产发展模式划分为三种类型，分别是政府主导社会福利型、市场化开发型以及政府和开发商合作开发型，这些模式形成的社会背景是不同的，并且有不同的特点.近些年来，我国出现了很多的试点项目，但是只有较少的是规模化和连锁化发展.如亲和源老年公寓，采用的是会员制经营模式，有着比较完善的配套设施，如餐饮、医院、养老院、高尔夫球场等.

二是国内养老地产试点项目共性与难点：在共性方面，通常在市郊交通便利处构建养老地产试点项目；大部分项目配套设施都比较齐全，这样老年人的活动和娱乐需求就得到了满足，同时，医疗中心以及社区医院也是具备的；通常将出租和出售结合的运营方式给应用了过来，在出租方面，应用的是会员制模式，入会费有着不同的等级，基础价为3000元，最高可以达到100万元.另外，还对年龄和身体状况等因素有着严格限制，出租期限也是固定的.

在难点方面，首先是在政策支持方面，在建设养老地产项目的过程中，对于税收优惠是必须要争取的，国内规定的是非营利性机构能够获得养老型住宅的税收优惠，因此，需要积极的联系主管部门，以便对税收优惠进行获取；另外一个方面，获取土地及优惠贷款也存在着较大的难度，对于老年公寓的投资人员来讲，低价优惠、低息贷款等都是无法获取的，需要自己去筹措自我发展经费，没有较高的发展能力.

其次是开发运营，在养老地产项目开发中，需要较大的前期投入，各种配套设施都需要齐全和先进的，而本类设施往往需要较高的成本造价，那么前期项目投入成本就比较的高；还有着较大的后期运营开支，在老年公寓经营过程中，需要将多个方面的优秀人才给引入进来，这样入住的老人生活方可以获得较高的生活质量，前期投入的设备在运行过程中，都需要进行维护和保养，这些方面的开支也是不容忽视的.

然后是经营风险，其中，投资回收期长和支付风险是养老项目面临的主要经营风险，无法预售老年公寓，那么建筑资金就无法有效筹措，资金投入规模较大，并且需要持续较长时间，因此，相较于普通房地产开发项目来讲，有着较高的资金回收期.

2 基于产业链视角的养老地产商业模式创新路径

一是养老地产产业价值链关键环节：有专家指出，企业要想在竞争中获得优势，就需要考虑顾客价值创造和企业价值实现之间的关系，不能对价值简单的增加，而是需要重塑价值.因此，要想创新养老地产商业模式，我们就需要借助于产业价值链，将各个关键环节的成功关键因素给提炼出来，以便从关键环节着手，对养老地产商业模式进行重塑.养老地产这种产品创新了养老和地产，开发商就需要对立体的开发经营方式进行拓展，这种复合地产项目，不仅仅需要靠销售住宅产品来获得利润，还需要对配套服务进行完善，以便对增值效应进行获取.要想对产业链进行高效整合，就需要用做产业来替代以往的做产品，对关键环节的核心竞争力进行培养.

二是基于产业链视角养老地产商业模式创新路径：创新商业模式，从实质上来讲，就需要企业再设计模式，那么就需要将新的需求给发掘出来，对新的消费群体进行创造，获得新的盈利点.商业模式创新，需要紧密的联系企业战略规划，将超额价值创造给客户，以便促使市场核心竞争力得到提高，要有效整合企业内部各个层面及价值链，进而顺利实现企业的战略目标.在创新养老地产商业模式时，需要结合客户需求，将老年人的消费和生活特征给纳入考虑范围，对战略目标科学确定，对基础配套设施进行健全和完善，将综合性高端住宅给提供出来，通过细化服务，来创造价值.具体来讲，包括这些方面的内容：

首先是筹资融资模式的转型，上文已经提到，养老地产的发展会直接受到融资问题的制约影响，那么就需要用PE、信托多样化来替代过去的银行信贷.银行的土地及开发贷款、预收款等是我国房地产的主要开发资金来源，开发商只有较低的自由资金比例.在如今的形势下，养老地产有着较大的投资规模和较长的回报周期，并且有着较长的产业链和丰富的环节，可以深度结合保险资金、信托资金以及银行资金等.对于养老地产开发企业来讲，可以采用著名国际地产基金以及房托基金等新的融资模式.这种基金具有较高的风险和利润，借助于管理增值，对利润进行获取.

其次是战略与定位，要对顾客重新定义，相较于传统的住宅地产和商业地产，养老地产存在着较大的差异，因为它的客户群是老年人，包括了生产、流通和消费、服务等诸多环节，产业链较为完整.在创新养老地产商业模式时，需要将舒适的养老住宅提供出来，完善服务，促使老年人的需求得到满足.特别是如今我国人口老龄化趋势不断加快，那么在老年人口的基础上，养老地产还需要将中等年龄阶层的顾客给纳入考虑法内，以便与顾客需求更好的适应，对潜在的利润进行获取.

然后是价值主张，将特别的产品和服务给提供出来，其中，养老设施、老年房地产以及老年医疗等是养老地产产业链产品差异化的主要体现，在服务方面，体弱多病的老年人和健康的老年人分别需要的是医疗护理和养生娱乐，后者包括休闲度假、团体组织活动的参与等.在功能价值方面，我们需要对不同老人的个性化需求进行满足，在居住设计方面，要将老人需求给充分纳入考虑范围，老人结合自身具体情况，合理选择.在服务项目上，需要将多元化的服务菜单给提供出来，餐饮、医疗以及娱乐活动等都是重要方面，提供不同的价位.在管理方面，我们需要从年龄以及需要照顾的程度来进行划分.在心理价值方面，高端客户对心理体验十分重视，那么要想吸引到高端客户，就需要采取一系列的措施，对服务人员的综合素质和技能水平进行提高，将居家服务方式理念融入到服务人员的培养过程中，结合具体情况，制定一系列的制度体系，对服务人员的仪态和行为等进行规范，通过提高服务质量，通过口碑宣传，就可以促使企业的核心竞争力得到强化和提升.在经济价值方面，因为本行业将高端养老服务作为主要定位，那么就将会员制方式作为主要的经营模式，一次性收取会员费，然后对相关费用逐期收取，这样收益回报的稳定性就可以得到保证.

再次是盈利模式创新，要想创新养老地产盈利模式，就需要对一个多点盈利的体系进行设计，对当下盈利和未来盈利的点进行划分.从长远角度出发，对项目的产品规划科学设计，对开发周期以及开发时间、产品内容等进行科学规划，这样方可以保证短期、中期、长期的现金流与利润.通过科学定位客户，获取土地和政策优惠补贴等，来实现养老地产的盈利模式创新.

之后是客户价值，对顾客支持体系进行创新，养老地产的主要目标客户人群是老年人口，老年人有着多样化的需求，那么不管是基础设施、配套服务，还是旅游、娱乐休闲，都需要结合老年顾客的需求，对回应处理和支持体系进行构建，以便将更加舒适的住宅地产产品提供给老年顾客，全面及时地提供更加优质的服务，促使老年人的各类成本得到降低，养老地产将更多的额外价值提供给了老年客户，那么老年人的转换成本就得到了提高，顾客更加信赖和支持本养老地产.

最后是对价值网络进行独特构建，养老地产整个产业价值链的核心部分就是养老地产开发企业，通过构建其价值网络，可以有效创新养老地产商业模式.如今环境竞争日趋激烈，在产业价值链中频繁移动价值和利润，并且房地产行业需要较大的资金规模，养老地产对基础设施、医疗养生、娱乐休闲等有着更高的要求，很容易有断裂压缩问题出现于养老地产价值链中.因此，在价值链中，养老地产企业就需要对位置合理选择，积极联系价值链上游相关供应商、价值链下游相关分销商等，形成一个网络.

3 结语

综上所述，在如今养老地产商业模式发展过程中，因为诸多因素的影响和制约，还存在着诸多的不足和瓶颈，对于养老地产商业模式的进一步发展，起到了限制作用.针对这种情况，就需要结合产业价值链整合角度，创新养老地产商业模式，有效整合社会资源；为了实现这个目的，政府就需要对养老地产开发相关保障措施进行完善，鼓励一些大型房地产企业积极参与进来，推动我国养老地产行业获得更好的发展.

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