浅析房地产企业筹融资管理存在问题及对策

南宁市宾阳城建集团 伍明新

建国以来，伴随着三十多年来市场经济的发展，房地产企业从起步到逐渐壮大，目前已经成为推动国家经济发展的重要支柱产业，发挥着越来越重要的推动经济发展的作用。房地产开发投资总额与国民生产总值的比重，是衡量房地产行业对国民经济发展中作用的指标，这个指标1998年为4.6%，2013年已经超过15%，从此可以分析，房地产开发行业在国民经济发展中的作用越来越大，地位越来越凸显，支柱产业的地位不断加强和巩固。与市场地位对称的是，房地产筹融资管理却存在诸多困难，现状不容乐观。

一、房地产企业筹融资管理现状

总体而言，我国房地产企业筹融资渠道狭窄、融资困难，特别是直接融资难度非常大，目前直接融资量比重很低，还不到两成。鉴于房地产行业高风险、高收益的特点，商业银行对房地产开发企业贷款和住宅按揭贷款的管理越来越严格，房地产行业面临着一次清洗，资金实力较弱的企业将被竞争出局、党的十八届三中全会以来，金融市场面临着市场化改革，对房地产筹融资的影响还不是很明朗，房地产企业如何解决融资难题仍将是重要的研究课题。

目前，我国房地产企业筹融资表现出两个明显特点：一是银行资金占据企业资金总量的一半以上，房地产企业资金来源主要有三个方面：自身、银行、客户，按照近些年的趋势分析，自筹资金和来自客户的预售款和定金的比重逐年增加，银行贷款比重逐年降低，但是，由于客户购买房产的资金多数来自房贷，归根结底，房地产资金总量的一半以上来自银行。二是房地产金融市场逐渐发达，房地产金融市场长期处于疲软状态，融资渠道难以拓展，而金融市场开发房地产行业的步伐也在加快，比如资金信托计划经过几年的发展已经成为房地产融资的比较重要的渠道，2013年初我国房地产信托存量已经达到1万亿元以上的规模。

二、房地产企业筹融资存在的问题

(一)过度依赖银行贷款增加了资金风险

近些年来，国家重视房地产融资渠道问题，出台了一些具有针对性的宏观政策，有效缓解了房地产企业融资难的现象，但以银行贷款为主的融资方式没有得到大幅改善，房地产企业生产、经营、销售的过程仍然离不开银行贷款，银行贷款占据企业资金总量的一半以上，而房地产企业资产负债率高达七成以上，这种局面对企业而言，使资金实力弱的企业进军房地产市场，不利于整个行业的发展；对银行而言，固定的利率与房地产行业高风险不匹配，实质上承接了房地产企业风险，容易给金融市场造成冲击，影响金融市场的稳定。还有，房地产企业通过预售房款和信托融资的的渠道还没有得到充分发挥，特别是应进一步扩大信托融资量，其实，上市融资的债务负担相比其他方式轻，但具有上市实力的房地产企业非常少，有些只能依靠“后门上市”的方式融资，这也需要大量的资金，对大多数企业而言并不现实。

(二)政府宏观调控政策增加了房地产企业融资难度

房地产企业资金密集型的特点要求通过各种渠道筹集资金，筹集资金渠道应呈现出多样化，除银行贷款、预售及定价自筹款以外，产业基金、房地产信托基金以及股权融资、债权融资等都应成为融资渠道，但是，鉴于融资的过程也是资源重置的过程，国家对资金密集型的房地产行业出台的宏观政策较为谨慎，特别针对海外资金进入我国房地产行业进行了严格的限制，限制了海外资金比例，严格了审批和监督，使海外资金进入我国房地产行业的难度增加，同时也增加了我国房地产企业融资的难度。目前，我国房地产金融市场发展的限制因素较多，发展水平不高，多种多样的融资方式在房地产行业难以实现，这是当前也是今后一个时期限制房地产行业融资的一个难题。

(三)房地产行业对资金的长时间需求与融资方式的短期供应产生矛盾，导致行业恶性循环

目前，我国房地产金融市场开发的信托资金、期货等融资方式还不够成熟，大多数房地产企业的主要融资渠道是银行贷款，银行提供的贷款期限一般在5年以内，大多数3年左右，而房地产行业生产产品周期长，每个环节都要大量的资金支持，有些房地产企业就是因为生产过程中面临资金压力而被迫破产倒闭。因此，房地产开发企业为了缩短施工周期，往往加快进度，导致房产质量无法保障，损害消费者和社会的利益，为了预防金融风险发生，国家会采取更加严厉的金融政策，导致房地产企业融资渠道更加狭窄，融资难度不断加大，形成了恶性循环，房地产行业在艰难的环境下谋生。

三、我国房地产行业强化筹融资管理的对策建议

针对本文中提出的房地产行业筹融资存在的主要问题，究其存在问题的主要原因，在于目前我国房地产金融市场还不够发达、为房地产企业量身定做的金融创新缺乏，导致房地产融资渠道狭窄，同时，法律法规制度建设的滞后在一定程度上阻碍了房地产金融市场的健康发展。解决存在的问题，缓解筹融资压力，我国房地产企业在政策范围内，可采取下面几项措施。

(一)拓宽融资渠道，降低对银行贷款的过渡依赖

党的十八届三中全会对金融市场进行了全面改革，戴在金融市场的紧箍咒进一步放松，金融市场将更加活跃。房地产行业应充分利用这次历史机遇，探索新的融资渠道，比如，有实力的企业探索发行长期的债券，进一步扩大期货融资在融资总量占的比例。要积极克服银行贷款周期短和房地产生产周期长不协调的问题，从银行争取长期的按揭贷款，避免因生产过程中的资金流动问题导致风险。同时，民间拥有大量的限制资金，随着金融市场政策变得宽松，民间融资将是具有强劲生命力和活力的新的融资渠道，房地产行业应密切关注动向，抓住机会，拓宽融资渠道。

(二)合理控制资金结构，避免因财务杠杆产生财务风险

房地产密集型行业的特点导致企业资金负债率居高不下，甚至高达八成以上，尽管较高的资金负债率对企业盈利能力产生正作用，但是，一旦出现风险，其结果也是企业本身难以承受的。因此，企业应进一步强化资金管理，并预测未来一段时间内短期资金和长期资金的需求量，短期资金可适当加强运作，进行科学的理财计划，长期资金可适当延长上家付款期限，使资金调度有方。

(三)合理制定公司发展策略，有效避免周期经营的各类风险

每个行业都具有周期性，萧条、发展、高涨、停滞反复循环，针对行业发展周期性带来的风险，不少企业采取了反周期战略，就是在萧条时期扩大基础规模，在高涨时期扩大经营，以此避免波动性和不确定性。房地产企业也可采取反周期战略，在萧条时期，根据财力购置土地备用，将生产经营规模控制在较低的水平，以维持企业正常生产经营，等到行业复苏时期，充分利用购置的土地，及时扩大生产规模，降低生产成本，提升行业竞争力，进而赢得发展空间。

房地产行业融资困难的诸多影响因素大多出于政策和国家宏观层面，企业无法掌控和改变，如何在逆境中生存发展才是房地产企业研究的课题。企业只有根据自身实际情况，在法律法规框架内，准确把握行业发展周期性规律，采用巧妙的技巧，抢抓历史机遇，拓宽融资渠道，加强筹融资管理，最大限度避免金融风险，才能在竞争中获取优势，这是企业生存之道，也是发展之道。

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