与物业资产相关的税务风险分析及纳税筹划探讨

深圳市航天物业管理有限公司 许滔

物业管理这一新兴行业虽然在我国起步时间较晚，但在短短几年间却展现出了惊人的发展势头。城市化进程加快，市场经济体制逐步完善，这一背景下，物业管理公司要想实现持续发展，就必须不断提高经济效益，降低成本，提高竞争力。在现代企管领域中，涉税问题的重要性日渐突出，开展科学的纳税筹划不但能够减少公司的经营成本，还能提高管理水平，增强竞争力，这对于涉税种类繁多的物业管理企业来说，其重要性更为凸显。所以物业管理公司必须针对税务风险展开系统研究，从而分析出有效的纳税筹划办法，实现竞争力的提升。

一、我国物业管理公司的涉税现状

在现行的国家税收制度下，一个物业管理公司需要缴纳的税种包含：营业、城建、教育附加、企业所得、增值税、印花以及个人所得等多种费用类型。虽然现阶段我国税务部门没有针对物业管理公司的营业税税目进行细致归类，但物业管理行业已经形成了依照服务行业进行税务缴纳的传统，营业税缴纳比例为共收取的物业服务总费的5%计算，将服务费的结余依照调整后应税的所得额的1/4税率来作为营业成果，并以此缴纳所得税；教育费加以及城建这两类税务附加分别是营业税7%与3%，增值税是指收取水电费所缴纳税金，特别是水费在深圳按简易方式3%税率缴纳，无论水费是否产生增值。由此可见物业管理公司的服务性较强，涉税种类繁多，因此很容易出现如税务率偏高、重复征税等税务风险，严重影响公司效益，制约整个行业的发展。

二、物业管理公司的税务风险分析

随着市场竞争日趋激烈，物业的收费水平明显较低，同时国家也没有指定完善的扶持政策，从而造成了行业税收压力过大等一系列税务风险问题，对公司的经营与发展造成严重制约，总体来说，物业管理公司常见的税务风险问题主要包括以下几点：

(一)物业管理公司的税率偏高

物业管理行业现阶段仍归为服务行业，即5%的税率，但这就与其它行业普遍的3%税率高出两个百分点。但从物业管理业的利润来看，其经营利润远低于其它服务行业，因此将其税率设置为5%显然是不合理的。这种过高的税率，却相对较低的利润显然是制约物业管理行业发展的重要税务风险问题，极大增强了物业管理公司的生产压力。我国物业公司大多处在发展的初期起步阶段，利润空间也相对狭小，加上过高的税率，以及国家未制定相应的税收扶持政策，综合这些因素，直接导致了我国超过40%的物业公司都处于非盈利的经营状态。

(二)物业管理收费模式所带来税务风险

物业管理行业的营业税主要是根据企业营业额来进行计算征收的，营业额主要为管理收费模式下所取得的物业服务费。物业服务费包括物业服务的支出与酬金两个部分，收费标准通过“支定收”模式进行设定，这都有显著的代理行业性质。物业服务支出也具有代收性质，同时还用在清洁维持、绿化、秩序维护以及房产设备维修养护等方面，所以这种代理性质较强的服务支出不应归于税基之中，但在实际中，却被归入于税基中，这无疑一定程度上增强了税收负担。

(三)重复征税问题

在社会分工日益精细化的今天，很多物业管理公司都实施了专业分包制，很多技术性强的工作必须有专业人员完成，但很多物业公司往往不具有这些专业技术人员，例如国家法律法规中明确规定电梯、消防等工作必须委派专业单位进行操作。这样一来，就会出现物业公司与分包公司的利益分享，从而存在一定的重复征税风险。物业管理公司应当在开展营业税审报的过程中，先减去外包服务支出，以余额来计算营业税。但目前物业管理公司在计征营业税的过程中，并没有扣减外包服务这一环节，而是进行收费的全额计征，这样一来，就造成了严重的税务重复征收现象。

三、物业管理公司的纳税筹划对策

(一)优化公司内部环境

除呼吁国家相关部门制定合理的税率、制度以及扶持政策外，为有效规避税务风险，物业公司应当不断优化自身的内部环境，强化财务管理水平，提高相关人员职业素质，能够充分且深入地研究国家税收政策，以过硬的财会管理能力，作为规避税务风险的有力支撑。

(二)充分利用优惠政策合理避税

虽然目前我国税务部门没有专门针对物业管理公司制定科学合理的税率及制度，但我们可以利用现有制度实现合理避税、减税。例如国家规定如果服务型企业退役士兵占总就业人数的30%以上，并签署至少一年的劳动合同，经由县级以上政府认定，再由税务部门审核，企业可在三年期限内实现营业税、城建税、所得税、教育附加以及所得税等税收项目的免征。因此物业管理企业可充分利用这一优惠政策，在人员录用时，尽量向这一指标靠拢。

(三)大程度分摊费用减税法

费用的分摊指的是物业管理公司在能够保证必要费用正常支出的前提下，将使费用摊入成本时尽可能地最大摊入，从而实现最大限度的避税。可缩短固定资产的折旧年限或用加速折旧法对固定资产折旧；此外公司还可提升坏账准备金提取比率，因坏账准备金需要计入到管理费用中，减少利润，可缩减所得税。

(四)利用合同合理避税

除利用现有制度与费用分摊的方式外，还可以采用通过合同进行合理避税的办法。例如如果租赁合同的租金税率高，可以采用将合同分为租金与管理费的形式，那么税率会相对降低些。此外如果合同为场地使用费，那么也可以开服务发票，使税率降低。总之，利用合同进行合理避税也是物业管理公司进行纳税筹划的有效措施之一。

(五)转移定价避税

这种方式指的是企业在利润的转移的经营活动过程中，所交易的产品或服务没有根据市场价格进行交易，而是以企业间利益作为衡量自行定价的方法。通常使用在税率有差异且存在关联性的企业，例如某一物业管理企业将小区绿化养护工作分包给其下设的分公司负责，这笔养护费物业管理公司作为成本列支冲减利润后按25%的所得税率缴税，而分公司只按5%的营业税率缴纳营业税，由此可看出实际向分公司支付的绿化养护费标准越高，公司所上缴的所得税费用也会随之降低，物业管理公司可利用此种方式减少税负。

四、结束语

总而言之，我国物业管理行业所存在的诸多涉税风险问题，严重制约了行业发展，因此为解决行业中税负大、重复征税等税务风险问题，除公司内部制定有效的纳税筹划办法之外，还需国家税收相关部门在充分结合我国国情、物业管理行业特点的基础上尽快制定出科学的物业管理行业税收政策，通过公司内部科学筹划，与完善的外部政策环境双重作用的带动下，提升整个行业的经济效益，从而为社会大众提供更为完善的物业管理服务。

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