刍议房地产企业资本结构的安排和其对财务税收的影响

新昌信安达税务师事务所有限公司 潘利勇

房地产企业是一个高风险、高投入的行业，其经营特点表现为：开发产品的商品性、开发经营的计划性、开发经营业务的复杂性以及建设的多样性、投资数额大以及建设周期长、高风险性等。资本结构安排的合理性直接关系到房地产企业发展，如何安排资本结构，已经成为现代房地产企业和社会各界广泛关注的焦点。

一、房地产企业资本结构的安排

(一)投资阶段的资本结构安排

房地产企业在投资阶段，股东必须考虑注册多少资本，通常状况下，在投资房地产时，需要一个资金预测数（通过分析该区域楼面地价的实际状况，能够预测出容积率为多少、单位造价为多少、土地成本为多少，进而推算出建造总成本），基于此科学的确定投资额度。如果房地产企业注册资本相对较少，但是负债过多，将会导致出现债资比例不协调、资本弱化等问题，尽管负债的利息，只要其利率低于财税部门的标准即可进行税前扣除，但是依然存在涉税风险问题。此外，投资者中涉及到股权转让、分红时应该承担个人所得税问题，因此房地产投资者多为法人实体，这样能够起到缓冲资金的作用。

(二)购地、开工以及预售阶段的资本结构安排

房地产企业在购地、开工以及预售阶段时，特别是预售达不到预期标准时，房地产企业的资金会非常紧张，例如，工程款的支付、税费的缴纳、利息的支付等，都会压得房地产企业喘不过气来，如果投资者没有足够的资金作为支出，很有可能会外借高利贷，这对于房地产企业的发展是非常不利的。由此可见，如果房地产企业没有足够的经营活动现金流，不能够支撑庞大的财务支出费用，后果将会非常严重，这也是房地产商频频跑路的主要原因之一。因此，房地产企业应该合理的安排购地、开工以及预售阶段的资金，一方面应该积极的和建筑公司进行协商，尽可能的延缓付款时间；另一方面积极的采取措施，转变传统的营销方式，通过降低或者其他方式加快资金的回流。此外，2008年的金融海啸，政府为了缓解金融危机带来的影响，发行了大量的货币，许多企业家纷纷加入房地产领域，但是许多企业家并不能够及时的处理资产，保持企业资本结构的合理性，导致企业陷入了资金困境，由此可见，合理的资本结构对房地产企业的重要性。

(三)竣工以及销售阶段的资本结构安排

房地产企业在项目竣工以及销售阶段，首先应该确定竣工的时间点，在形式上判断项目竣工的标准包括：其一，开发产品已经获得了初始产权证明；其二，房地产开发企业建造、开发的产品在质量方面，通过验收并合格，或者是办理了会计决算手续和竣工备案手续；其三，开发产品已经正式投入使用；其四，开发产品完工证明资料已经报房地产管理部门备案。由于房地产开发项目已经竣工，先前所挂的大量预收账款应该当做收入处理，此时可以进行单位成本、竣工总成本的计算，同时不能够忘了以前预计毛利率和实际毛利率的差，如果预计毛利率小于实际毛利率，该部分应该作为纳税调增事项进行处理。此外，还必须考虑以前未收的款项，财务管理人员应该做到心中有数。通常状况下，如果房地产企业的销售状况良好，资金能够快速的回收，其财务状况将会发生快速好转，资本结构也逐渐的趋于合理。

(四)股权撤回以及投资分红阶段的资本结构安排

房地产企业在股权撤回以及投资分红阶段，一个房地产企业可能有多个投资者，当资金流足够并且经济效益好，但是投资企业的资金状况比较紧张，可以撤回投资；如果投资企业没有再投资的意愿时，可以采取分红的方式，改善投资企业的财务状况，对于上述状况，企业领导层与财务人员必须做到心中有数。

二、房地产企业资本结构安排对财务税收的影响分析

(一)流通股比例过高，制约了房地产企业财务增长

流通股比例和房地产企业的财务增长呈负相关，主要是应该非流动股多为机构投资者持有股份，并且机构投资者与个体投资者相比具有更高的判断能力，能够更加清楚的认识到房地产企业经营特点和投资项目的成长性，能够更好的监督、管理和运用资金，显著的提高资金的使用效率，提高房地产企业的财务收入。

(二)资产规模对房地产企业绩效的影响

随着企业资产规模的增加，企业的净资产收益会随之增加，并体现了规模效应的特点，合理的安排资产规模，在提高经营绩效的同时，还能够控制经营风险。

(三)短期负债率对房地产企业财务税收的影响

对于房地产企业来说，在房地产处于高位时，市场资金能够快速回流，此时提高短期负载率，能够提高企业的绩效。如果房地产市场处于低迷期，资金回笼过慢将会导致资金链断裂，导致企业陷入财务危机。

三、优化房地产企业资本结构的有效措施

(一)扩展融资渠道，优化资本结构

在融资环境日益严峻的背景下，房地产企业必须拓展多元化的融资渠道，以此降低融资成本，并保证企业的资金需求，例如增大债券融资比例、发展房地产基金等，利用募集到的社会闲散资金用于房地产投资建设，这样既能够提高社会闲置资金的利用率，又能够降低投资风险，实现资源的合理配置，促进房地产行业的健康发展，进而推动国民经济的可持续发展。此外，创新融资模式，房地产企业需要创建一个以债务融资为主、股权融资为辅的融资新方式，在该种新型的融资模式下，在保证银行在房地产企业融资主要地位的同时，还能够充分的发挥市场在企业融资结构和资本结构安排中的作用。

(二)保证充足的资金储备

负载率高是我国房地产行业的显著特点，这就要求房地产企业必须保证充足的资金储备。通过创建现金管理制度，做好时间管理和结构管理，时间安排即对获得资金、偿还债务的时间进行合理的安排；结构安排即对长期负债资金流、短期负债资金流的比重进行合理安排。合理的现金管理制度能够加强对资金的管理，提高企业的资产收益率，并充分的利用债务融资，能够有效的避免由于偿债压力而出现的财务危机。

(三)合理安排债务结构

房地产企业应该根据市场环境以及行业整体发展状况，合理的安排债务结构，调整长期债务与流动负债的比例。首先，房地产企业需要准确的预测行业的发展前景，在经济萧条、行业整体低迷的状况下，适当的提高长期债务的比例；在经济景气、行业发展良好的状况下，适当的提高流动负债的比例，这样能够提高企业的经营业绩。

四、结束语

总而言之，房地产企业属于资金密度高度集中的行业，房地产开发项目占用的资金非常庞大，如果不能合理的安排资本结构，将会严重的影响企业的财务税收，并增加企业的财务风险。因此，房地产企业应该正确的认识到资本结构对企业财务税收的影响，然后合理的安排资本结构，进而降低企业的财务风险，提高企业的经济效益，进而促进整个房地产行业健康、稳定、可持续的发展。

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