加强房屋租赁管理 推动房地产经济发展

刘子文

摘 要：房地产市场的重要组成部分是房屋租赁市场，发展房屋租赁市场对健全房地产市场管理体系是十分重要的。完善租赁管理工作对促进租赁市场的发展关系重大。目前房屋租赁市场比较混乱，登记备案率比较低，管理力度偏弱，因此我们要结合当前的新形势，加强房屋租赁的管理力度，创新房屋租赁管理模式。

关键词：房屋租赁管理；房屋租赁市场；措施

一、房屋租赁管理力度不足

（一）房屋租赁管理的立法滞后，可操作性不强，执行力不够

随着市场经济的蓬勃发展发展，我国的房屋租赁市场也有迅速发展，但在这种新发展中不断的有新问题新情况出现，而相应的法律、法规却没有很好的与之衔接，出台的法律、法规存在一定的滞后性。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》、《商品房屋租赁管理办法》都对房屋租赁管理进行了明确规定，但是缺乏可操作性，各地方管理部门的执行力度不统一，也没有及时出台房屋租赁管理细则。而立法工作的滞后，给房屋租赁管理工作带来了入手的难题。

（二）房屋租赁管理体系不完备

目前我国在房屋租赁管理方面还没有一套完整体系出现，例如日常管理不到位，对管理对象的信息采集不到位，管理责任落实不到位等，因此统一化、专业化的房屋租赁管理模式势在必行。

（三）房屋租赁市场缺乏政府指导价格

目前各地方房屋租赁信息零散、失真和信息的不对称问题突出，作为市场的管理者，政府部门应当适时发布房屋租赁价格指数，进行租金价格指导，引导房屋租赁市场理性发展，抑制投机者炒作市场，指导价格的出台不但能为广大具有租赁需求的企业和群众提供参照标准，避免由于价格混乱带来不必要的纠纷，还能有效保护了租赁双方的交易价格权益。

（四）房屋租赁登记备案率明显偏低

当事人在签订房屋租赁合同后，应当及时到房产部门登记备案，但實际上很少有人会主动办理，究其根源是缺失管理部门联动，强制备案的力度不够，在市场上往往会存在一些房主为了躲避政府的管理，便没有到指定的管理部门办理相关的登记手续，这就会导致房屋的出租方自行抬高或者降低租金，造成很多房屋不能随行就市，最终损害到承租者的利益。

（五）对于房屋中介的监管不够

在房屋租赁市场中，许多当事人通过中介签订房屋租赁合同，而许多中介没有合法的经营手续，同时没有在房产部门备案，对于双方签订的合同并不能提供法律上保障，没有处理当事人因为合同产生纠纷的能力。不能站在公共利益的角度真正为双方当事人的利益考虑，只能为其自身利益，急于促成交易，收取佣金。

二、加强管理措施，创新管理工作模式

（一）健全房屋租赁市场有关政策法规

首先，关于房屋租赁管理的相关政策法规存在一定的矛盾与冲突。需要尽快的对这些矛盾及冲突进行消除，以避免在执行法律的过程中出现不必要的纠纷；另外关于房屋转租问题，需要尽快对其中涉及的问题进行明确，比如说明确哪些房屋可以转租，哪些房屋不可转租；虽然目前还不允许公租房转租，但事实上仍存在大量的私自转租的形式，都需要有相关的政策出台，加以规范。

（二）强化信息化租赁管理体系的建立

运用科学技术手段来完善房屋租赁管理系统，目前，在我国应有相对完善的房屋租赁管理系统出现。这个系统主要由房屋租赁合同管理、指导租金价格、统计报表、系统管理、房屋出租面积管理、房主信息管理等多方面共同构成，不仅是登记、管理、查询等各方面的有效结合，也是提高了房屋租赁管理中的工作效率。

（三）建立房屋租赁指导价格体系，通过价格的透明化，带动房屋市场的健康发展。

《商品房屋租赁管理办法》第五条规定：直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当加强房屋租赁管理规定和房屋使用安全知识的宣传，定期分区域公布不同类型房屋的市场租金水平等信息。房地产管理部门可以聘请有评估资质的机构定期出台具有指导意义的租赁价格。它既为当事人提供了一个合理的指导价格，也为政府税收提供了价格参照依据，避免了个别当事人弄虚作假偷逃税款，从而维护了房屋租赁市场的正常秩序，有效维护了国家利益。

（四）确立各相关部门协调联动机制，提高登记备案率，依法惩治房屋租赁市场的违法违规行为。

虽然房管部门是房屋租赁管理的主管部门，但是房屋租赁管理又是一项综合性管理，涉及房管、公安、工商、税务等部门，因此需要各部门之间的相互配合。国家六部委办局曾出台相关文件，明确要求各个职能部位建立信息定期交流制度。房地产管理部门在办理出租房屋租赁登记备案证明后，应定期将有关情况通报给公安、工商、税务等部门；工商部门在办理工商营业执照时、公安部门在办理暂住证时，税务部门在办理税务登记时，对于生产、经营、居住场所为出租房屋的，应查验房地产管理部门出具的房屋租赁登记备案证明。对没有办理房屋租赁登记备案的，应登记其有关情况并定期通报给房地产管理部门，从而形成各部门共同把关，齐抓共管的局面。

（五）强化对房地产中介机构的管理，规范中介行为，切实保护房屋租赁双方当事人的合法权益不受损害。

近年来，随着房地产业的迅猛发展，房地产中介机构层出不穷。其间，由于房地产中介机构的准入门槛较低，一些诚信等级低的中介机构提供虚假房源信息套取中介费、任意提高佣金等违法行为不断发生。因此，房地产管理部门必须强化对房地产中介机构的管理，规范中介行为，切实保护房屋租赁双方当事人的合法权益。同时，扶持一批服务规范、运作良好、诚信度高的中介机构，一方面要建立中介机构诚信等级，另一方面要严厉打击黑中介，为群众营造一个优良的交易环境。

三、总结

总之，在房地产业迅猛发展的今天，必须强化房屋租赁管理，房屋租赁市场作为房地产市场中的三级市场，不可或缺，对整个房地产经济市场具有积极的推动作用。多措并举，堵塞房屋租赁管理上的漏洞，预防各种违法犯罪事件发生，确保社会稳定，有效净化房地产市场。