新会计准则下公允价值应用对企业投资性房地产的影响

□由 敏

一、公允价值的概述

(一)公允价值的涵义。在2014年出台的《企业会计准则第39 号——公允价值》计量中，公允价值定义被重新修订为:“公允价值是指市场参与的双方在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能得到或者转移一项负债所要支付的价格。”

(二)会计准则中公允价值的应用。

1．公允价值在金融中的计量。通过使用公允价值计量对上市金融会产生不同的作用，可以通过公允价值的有效性降低公司投资的风险，实现高投资以及与其他外国公司相互合作共赢，可以用公允价值把金融投资用会计账目明确显示出来，从而提高投资准确性。

2．非货币性资产交换。非货币性资产交换的两个条件:一是要具有商业实质性的自然交换;二是企业取得非货币性资产必须以自己拥有非货币性资产为前提，这时公允价值成为可靠计量，在使用非货币性资产交换时，不同资产换入不同资产这之间存在一个差额应当满足商业的交换要求。

3．在投资性房地产中的运用。由于公允价值的不够成熟，人们大多数采用成本模式，因为房地产一旦出售出去，售价减去成本就是直接的利润。应用公允价值计量则在出售前就利用公允价值通过会计财务将损益直接分摊到各期的计划之中，这样为房地产投资者创造了明确的信息。

二、企业投资性房地产会计核算中运用公允价值对企业财务的影响

(一)企业投资性房地产运用公允价值对企业资产的影响。企业中用公允价值计量是包括利润和成本的，在盈利的情况下，公允价值要大于成本。改变后续计量模式采用公允价值对公司资产总额的增加有绝对性的帮助，有力于企业的资产规模扩大，从而使以前模糊不清的资产变得一目了然。

(二)企业投资性房地产运用公允价值对留存收益的影响。投资性房地产计量方法由公允价值模式代替成本模式，应将公允价值与原账面价值不等之间存在的数字调整为留存收益，使得所有者权益也有所增加。如果投资性房地产市场价值不会出现太大的上涨或下跌，公司运用公允价值而不再继续使用成本计量，此项目就不但会在预期的时间内完成目标，而且该企业留存收益数额会增加很大数目。

(三)企业投资性房地产运用公允价值对企业利润的影响。会计政策发生变革之后，投资性房地产财务方面的计量改用公允价值的形式，将不同时期的利润进行对比，为后期利润做好规划。投资性房地产后续计量采用公允价值模式是与国际接轨与现实相适应的做法。公允价值计量属性符合投资性房地产计量的基本特征，既能准确反映企业盈利情况，还能将市场的相关情况表现出来，也能反映出企业在不同发展阶段的利润情况，不论是国内还是国外投资者可以关注计量数据就可以确切知道投资的方向。

三、公允价值在企业投资性房地产会计核算中的应用

(一)公允价值在企业投资性房地产后续计量中的运用。公允价值在投资性房地产中的计量，一般根据其真实的市场情况、或是将房地产各年的租金及预计到期市场价格折现计算。相关要求规定企业应当在资产负债表日对其进行后续计量采用成本法，采用公允价值计量的，应当在资产负债表日调整其的账面价值以公允价为基础，不进行摊销或提折旧。公允价值与原账面价值之间存在的差异要计入当期损益，资产负债表日的市场状况应被投资性房地产的公允价值清晰反映。

(二)公允价值在企业投资性房地产信息披露中的运用。企业应当把与投资性房地产有关的信息第一时间在附注中披露出来，公允价的引用很大程度上会对市场的一些过去信息不完全的价值挖掘出来，就像是:投资性房地产的折旧计提和摊销或减值准备等用运的成本法;投资性房地产的各种方式、成本利润和亏损等的计量模式;采用公允价值模式的主要是公允价值的运行理念和呈现信息以及公允价值在运行运用中的作用，另外还包括在房地产投资或转换中的相应情况、理由及企业的盈利和投资者使用权的影响。

四、企业投资性房地产在会计核算过程中采用公允价值存在的问题

(一)市场环境不够完善。公允价值是根据公平、成熟的市场环境而获得的，现在从我国的国情实际出发，市场经济已经取得了辉煌的成绩，但从我国的投资市场和体制这方面客观来说，中国市场依旧难以充分满足公允价值广泛高效应用的客观标准要求。如果市场不景气，没有一个公平公正价格的形成机制，投资性房地产在价格合理判断方面势必会受到很不利的影响，还要时刻注意各方面的信息变化。

(二)利润波动幅度大。我国的房地产表面上价格在不断上涨，而投资性房地产的原始价值与先前的账面值之间有了很大的差距。因此，在市场规则的条件下应将实际的差额记在相应的会计账目。但从发展角度考虑，我国房地产市场根基还不够稳定、规范，房地产价格会不断出现上涨或下跌的波动，投资型企业利润幅度大的主要原因就是投资的缺陷。所以采用公用价值还是不健全的。

(三)公允价值要求严格。公允价值的计量在不同的市场的要求下，虽然它可以人为操作，但是要严格加强监督检查采用真实的市场信息数据。不同的投资性房地产企业要有自己的公允价值，而如果该企业找到自己的计量模式就不能轻易改写自己的模式，或许在刚刚采用的公允价值中看不到明显的效益和利润，也不能轻易改变自己的计量模式，应当坚持使用一段时间后再与先前模式加以对比。

五、企业投资性房地产会计核算运用公允价值计量的完善策略

(一)构建活跃的房地产市场。不管自己的产品有多少价值，最主要的是找到自己的销路，一个企业走向市场投资一个项目最主要的是明确接受对方，一旦自己的信息准确，并且有很强的说服力，那么说明该企业已经找到了自己的市场销路，这一目了然的信息就是来自公允价值的计量。

(二)加强房地产投资的信息披露和监管。国家相应的监管部门应当采取有力的督查措施，将不同的计量方式的响应范围作出明确的规划，从而提高各项模式的使用效率，对相应的上市公司应该传达先进模式的技术和教育，保证企业投资会计信息的透明度、可比性、标准性。

(三)降低企业成本负担。企业采用公允价值计量模式，这样就可以很大程度上降低成本价值的相应问题。但在不用计提折旧和缴纳摊销税的同时却增加了递延所得税负债，使得企业的税负比原来增加了不少，为了提高在实务中公允价值的有效实用性，提高研究公允价值投资性房地产估值的技术，此方式在我国的市场经济中还算是一个新的尝试，所以国家应该在相应的政策上有所宽放，减少由于政策上的压力而带给此类模式发展的压力，为公允价值的发展提供良好的政策环境和市场环境。

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