住宅专项维修资金保值增值模式初探

摘要:面对已经到来的住宅专项维修资金使用潮，揭示当前住宅专项维修资金保值增值管理中存在的问题，并深入剖析其根源和内因。文章运用跳出政府“小监管”、开拓社会“大监管”的思维方式，提出住宅专项维修资金保值增值新模式，以最大限度地发挥住房“医疗保险金”的民生保障功能。

众所周知，住宅专项维修资金是业主交存的，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，俗称住房“医疗保险金”。海宁市住宅专项维修资金（本文仅指商品房住宅专项维修资金）归集工作起步于2001年，以2010年《海宁市物业专项维修资金管理办法》的出台为阶段性标志，经过近5年的探索与实践，实现了从无到有，从小至大的转变，归集、使用和监管工作得到循序渐进。截止2014年底，住宅专项维修资金交存已高达3.8亿元，涉及255个物业小区，使用已达455万元，涉及84个物业小区，使用率为1.17％。然而，面对逐年上升的资金使用率和已经到来的资金使用潮，住宅专项维修资金保值增值管理就显得尤为重要，是值得政府部门和广大业主关注与思考的重点课题。为此，笔者联系实际，对住宅专项维修资金保值增值模式进行探析。

一、住宅专项维修资金保值增值管理现状与问题

(一)保值增值渠道单一

《办法》第二十七条规定：应当转入住宅专项维修资金滚存使用的有：住宅专项维修资金的存储利息；利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；住宅共用设施设备报废后回收的残值。但实际情况则不然，那些应当纳入共用部位、共用设施设备，如公共停车位、广告栏等，其经营所得收益往往被物业服务企业不客气地占为已有。对于购买国债，因为须经业主大会同意或经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意方可实施，此项增值收益实际上是不存在的。光靠存储利息这条单一渠道，既不能更好地为住宅专项维修资金输入“新鲜血液”；又成为引发业主与物业服务企业矛盾冲突的“导火线”。

(二)保值增值效益低下

海宁市住宅专项维修资金的保值增值管理，严格按照《浙江省物业专项维修资金管理办法》第二十一条规定：专项维修资金中当年交存或使用的部分按同期银行活期存款利率计息；其余部分按不低于一年期同期银行定期存款利率计息。专项维修资金存款利息实行一年一结，定期计入业主分户账内。截止2014年底，计入业主分户账内增值总收益为3600万元。

这种管理方式下，导致了以下问题的出现：1、数年保修期内取得的收益根本不能抵消通货膨胀带来的影响，保修期满实际购买力已经大大缩水，谈不上“保值”，更别谈“增值”。存在个别物业小区的单幢住房保修期满在进入维修期的前几年，就由于计入业主分户账内的增值收益不足，不得不动用住宅专项维修资金的本金来支付维修费用。2、业主分户账内住宅专项维修资金余额不足首期交存额30％的，根据建设部和财政部2007年12月4日颁布，2008年2月1日实施的《住宅专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》）第十七条规定：应当及时续交。截止2014年底，已有2个物业小区数幢住房业主账内住宅专项维修资金余额不足首期交存额的30％，因政府对此没有详尽的续交细则与抓手，续交工作难以开展。

(三)保值增值主体缺位

《办法》虽对住宅专项维修资金“由谁管”的问题做出明确界定：在业主大会成立前，住宅专项维修资金由政府代管；业主大会成立后，经业主大会表决通过，可以将所属物业小区的住宅专项维修资金划转至业主大会开立的专户。可实际操作中，由于物业小区业主大会严重缺位，业主大会的法律地位未予明确，在金融机构开立专户只能说是“纸上谈兵”，造成政府代管住宅专项维修资金现象普遍存在。从而，导致政府行政成本增加，机构臃肿，不利于政府职能转变；广大业主知情度不够，参与自治管理意识淡簿，“惜用”资金现象悄然而起。

二、剖析阻碍住宅专项维修资金保值增值的根源与内因

第一、立法体系不健全、管理体制不顺畅，这是根源。政府对《办法》制订的初衷是正确的，对有关利益各方的权利和义务进行了界定。可从法理上说，《办法》只是部门规章，它不能设定涉及有关利益各方的权利和义务规范，其合法性值得探究。所以它不能为业主自治管理机制运行提供夯实的理论依据，最终导致管理体制不顺畅的局面。

第二、资金增值能力有限、实际增值收益归属无定论，这是内因。政府代管住宅专项维修资金理论上最大的优点是安全，但普遍存在增值效益低下，因为政府不是企业，不擅长追逐利润最大化。即使有个别地区政府增值态度积极、措施得当，那么试问按实际利率获得的增值收益与按名义利率计入业主分户账内的增值收益之间的利差到底去了哪儿呢？是应该长年挂账？还是应该用来“借鸡生蛋”？或是明确计入业主收益？对此没有明确的说法和定论。

三、探析住宅专项维修资金保值增值新模式

(一)政府层面，应完善制度、简政放权，深化体制改革

1、建立和完善法律制度体系

将《办法》提升到立法高度，让业主、业主大会、业主委员会、政府、开发建设单位和物业服务企业的权利和义务界定得以合法化，并从微观层面完善住宅专项维修资金管理过程中各环节的操作制度。

重点确立业主自治立法，允许业主委员会经政府备案后可以成为独立法人，明确法律地位和财产权主体地位，真正成为业主自治主体，更好地接受业主委托，这也是顺应时代发展和世界立法的趋势。只有完善了法律、形成了体系，各方对住宅专项维修资金管理才具可操作性，利益纷争才能有效避免。

2、培育和促进市场机制体系

在美国住宅专项维修资金的管理完全是市场化操作，而在我国，目前政府除解决立法层面问题外，应着重解决如何通过合理引导、有效监督，培育和完善住宅专项维修资金管理的市场机制体系，包括增值机制、业主自治管理机制、业主委员会监督机制等，而不是一味地亲力亲为，否则不利于市场经济的发展。

就业主自治管理机制而言，政府应积极指导开发建设单位在规定期限内组织业主做好召开第一次业主大会的筹备工作，选举产生业主委员会，努力提高建立业主委员会的小区比例。积极指导业主委员会建立起以业主自治管理为主的一系列住宅专项维修资金管理制度，《业主大会议事规则》和《业主公约》。积极带动业主委员会进行公开透明的日常运作。随着各项引导举措的落实，让住宅专项维修资金在业主自治管理下逐渐走上社会专业化、经营市场化的轨道。

(二)业主层面，应拓宽知识、维护权益，共同探索保值增值新路子

1、学精学透相关法规

业主委员会成员在接受此项重任之前应全面梳理相关政策法规，

积极参加业务培训，学精学透，才能有的放矢。在接受重任之后，要始终站在公平、公正的立场，切实维护起广大业主的合理权益。

2、与政府联手探索保值增值新机制

有选择的借鉴国外先进经验和成熟做法，并严格遵循《办法》第四条：住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。具体操作如下：

住宅专项维修资金专户由业主委员会在政府招投标选定的金融机构开设，政府对专户的资金往来具有监督权。住宅专项维修资金使用时，只有具备业主委员会和政府部门的财务印鉴章，金融机构方可办理划转手续。

根据业主委员会提出经政府备案的年初维修计划和资金费用预算方案，结合单体物业小区大小、新旧程度等因素，留足10至15％的住宅专项维修资金。主要用于以下范围的列支：第一、维修项目所耗用的维修费用；第二、定期支出的住宅共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用，以规避各种自然灾害、意外事件以及所有人的疏忽或者管理不善带来的风险；第三、按耗用维修费用的一定比例，支付物业服务企业实施维修项目的劳务报酬。第四、零星日常管理经费。

经业主大会授权同意，安排85％至90％的住宅专项维修资金，由业主委员会委托政府招投标选定的基金公司予以经营管理，发挥基金公司专家理财的优势。这种信托形式下，业主大会成为了委托人，基金公司成为了受托人，受益人是全体业主，同时为体现政府对社会公众的服务职能，可增设政府为资金监察人。业主委员会则负责执行业主大会的决定，并对基金公司进行监督，包括监督是否遵循托管协议和基金契约、监督是否诚实勤勉地实施经营管理等；政府则侧重评价基金公司经管业绩、对投机性投资行为进行有效监督。

从内控角度阳光运作住宅专项维修资金。金融机构应定期向业主委员会寄发银行对账单，接受账面查询业务。基金公司对增值收益实行一年一计，按一定标准分别摊入业主分户账内。业主委员会可委托中介机构对住宅专项维修资金实行代理记账；同时在物业小区设置自主查询系统，分别公开整体账面资金收支明细和每位业主收益使用情况。政府可引入第三方中介咨询机构，防止业主委员会成员的非专业性操作可能导致的资金使用不合理现象；并定期对资金账目展开审计。

综上所述，笔者认为，住宅专项维修资金保值增值管理要有新突破，就必须运用跳出政府“小监管”、开拓社会“大监管”的思维方式，以完善法律体系为抓手，以业主自治管理为核心，引入信托管理机制，使管理趋于规范性、透明性、安全性、收益性、可持续性，最大限地发挥好住房“医疗保险金”的民生保障功能。