我国对商品住房投资需求的调控困境及其化解

武汉理工大学经济学院 卢樱之

自1998年实行城镇住房制度改革以后，我国房地产业步入了加速成长期。在国家一系列鼓励政策的支持下，城镇居民住房消费得到有效启动，强劲的消费需求推动了商品住房价格持续、稳定的上涨。在买涨不买跌的心理引导和财富效应的示范下，购房需求大量增加，导致了2005年后不少城市房价出现了过快上涨。中央政府为了稳定房价、促进房地产市场健康发展，出台了多项调控房价的举措。近期房价已经得到了一定的抑制，中央也出台了“330新政”复苏楼市。出现这些情况的重要原因就在于投资性购房需求在当前商品住房需求中已处于相当的比重。我国房地产调控体系在抑制住房投资需求过程中，遭遇了体制、制度等方面因素造成的困境，必须在科学分析的基础上加以综合治理。

一、商品住房投资需求概述

根据购买目的分，我国城镇商品住房的需求分为消费需求、投资需求和投机需求。其中，消费需求指取得住房是以本人及家庭居住和使用为直接目的的需求；投资需求是以住房作为保有财富的手段为目的的需求，包括增量投资需求和存量投资需求；投机需求是以取得短期利润为目的的需求。从推动住房价格上涨的角度分，需求可分为合理需求和不合理需求。消费需求中的刚性需求和改善性需求是购房者为了保证自己的合理居住需要，促进生活质量的提高而引发的购买动机，属于相对稳定的需求，通常被认为是合理需求；而投资或投机需求则过分看重商品住房的价值而非其使用价值，经常处于不稳定状态，容易造成市场的动荡起伏。同时，我国是地少人多的国家，资源稀缺程度较高，商品住房不宜用于投资或投机，因此上述需求属于不合理需求。

我国商品住房投资需求产生和扩张的原因之一在于住房商品自身的投资价值。住房是中国人的生活必需品，导致商品住房对投资者来说吸引力日益增强。受传统观念的影响，拥有自有产权住房成为中国人有“家”的标志，对于步入婚姻年龄准备成“家”的年轻人来说，必须想方设法购买自己的住房。另外，由于经济发展的不平衡性，我国城市发展速度较快，提供的就业机会、收入水平以及生活便利程度等方面与农村相比更为理想，因此吸引了更多的人进入城市，但只有拥有了房产才会带来融入城市的心理归属感。这些因素都使得城市居民将住房视为生活必需品，成为自己终身奋斗追求的目标。因此，在巨大的刚性需求作保证的前提下，将住房作为投资品带来的风险非常小。

二、政府宏观调控对房地产投资需求的态度以及政策的演变

自2003年以来的房地产宏观调控中，随着市场形势的变化，我国宏观决策部门对商品住房市场中投资性需求的管理从宽松到严格，经历了“控制——抑制——遏制”的发展历程。

(一)调控初期，对投资需求采取“控制”态度

2004年我国房地产市场过热苗头初现，商品住房价格开始明显上涨，不合理的需求如投机、投资需求对价格的非理性上涨起到了推手作用。因此，国家对不合理的需求采取了调控政策。2005年3月27日，国务院办公厅下发了《关于切实稳定住房价格的通知》（简称“国八条”），要求有效遏制投机炒作，控制投资性购房需求。减少投机性购房需求是此阶段调控政策的主要目标。调控政策工具主要是通过流转环节征税，对个人购买普通住房不足两年的，销售时按销售额恢复征收营业税，加大投机炒作的成本进而遏制投机需求，而对投资性需求却并未提出操作性的控制手段。因此，调控初期尽管提出了要控制投资性购房需求，但实际整治的重点是投机需求，投资需求带来的不利影响还未得到应有的重视。

(二)调控深入阶段，对投资需求采取“抑制”态度

度过了全球金融危机导致的房地产市场低迷阶段后，2009年我国城市住房市场出现报复性反弹，住房价格快速上涨，甚至超过金融危机前水平。2010年1月7日，《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》要求合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。在调控政策中实实在在提出了针对投资性需求的对策，加大差别化信贷政策执行力度，严格二套住房购房贷款管理，提高二套房贷款首付款比例，抑制投资投机性购房需求。说明政府开始重视投资性需求的治理工作，将二套房购买需求作为投资性需求加以重点抑制。

(三)调控攻坚阶段，对投资需求采取“遏制”态度

面对着越调越高的房价，2011年1月26日，国务院办公厅《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》要求进一步有效遏制投机投资性购房。调控政策除了继续使用差别化住房信贷和税收政策外，还要求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。对已拥有一套住房的当地户籍居民家庭，限购一套住房。此阶段的宏观调控政策说明政府已经充分认识和重视投资需求的危害，对其采取严格禁止的态度加以遏制。

(四)调控转型阶段，对投资需求采取“鼓励”态度

15年4月，颁布330新政之后，全国100个城市新建住宅平均价格为10522元／平方米，环比微跌0.01%，跌幅较上月缩小0.14个百分点。而此前中国行业其实在逐月下跌已经持续了近一年了，全国十大重点城市在4月份的住宅均价环比转跌为涨。为18961/元每平方米，环比上涨0.12%。业内人士同时也表示，其实房地产市场“量增价稳”仍会在较长时间内进行持续。中国指数研究院也分析认为，随着各类政策逐步落实以及货币环境的持续宽松，首套房购置以及改善类购房需求将平稳释放，市场回暖趋势也将进一步延续。

三、调控对投资需求的治理效果及投资需求带来的影响

宏观调控决策部门认识到商品住房投资需求对房地产市场健康发展的不利影响，也采取了“限贷”、“限购”和“增税”等调控措施。投资需求过高将直接推动房价不理性的上涨，进而发展为严重的社会问题。

(一)投资需求比例过高的房地产市场将造成国民经济发展失衡

过高的投资性购房需求推高房价，但虚高的房价并未真正反映真实的住房消费需求。在价格指挥棒的引导下，大量的社会资源过度涌入房地产的生产和流通领域，形成过度繁荣局面。而国民经济中亟待发展的一些基础产业、瓶颈产业由于利润率低，无法吸引资源投入而得不到有效发展，导致国民经济比例失衡，对经济的长期发展是不利的。

(二)投资需求比例过高的房地产市场将拉大居民收入差距

商品住房的投资性需求主要来自于富裕阶层，其强大的购买力推高了商品住房的价格。中等收入阶层在其后进入房地产市场，不得不接受被推高的房价，将其收入中更大的比例用于支付购房费用。在飞涨的住房价格面前，低收入阶层的居住需求只能靠政府的住房保障体系来解决，但是在人口众多的国情下，政府财力无法提供足够的住房保障来解决所有低收入居民的居住问题。因此，投资需求比例过高，实际上产生了社会财富再次向高收入阶层的一次重新分配，社会收入分配差距进一步被拉大。

四、我国调控商品住房投资需求的困境

政府对投资性购房需求采取的调控政策实施效果不理想，除了与我国商品住房的投资性不断增强有关外，还因为经济、社会等方面因素导致的调控困境。

(一)市场经济制度和计划调控手段之间的碰撞

我国实行社会主义市场经济制度改革后，通过市场对社会资源的配置起主导作用，在房地产宏观调控中也主要使用各项经济手段对微观经济主体的利益进行调整从而实现政策目标。商品住房投资性需求是一种特殊的购房需求，传统的经济手段对其调节作用甚微。投资购房的目的主要是实现自身未来生活的安全保障，是保有财富的手段。这种购买行为的特点在于购房者将房产作为保有大额家庭财富的手段，并不过分在意所购物业能否获取短期高额的投资回报率，只要所持物业能够实现长期的保值增值。因此，这种投资需求主要取决于购房者的收入水平，当家庭收入结余达到一定水平就考虑投资购买商品住房，对贷款利率、价格波动等短期因素并不敏感，一般性投资规律已然不起作用。城市居民用“房产存款”代替了“货币存款”，商品住房成为富裕起来的中国居民保有家庭资产的重要形式。因此，对于住房投资需求，传统的经济调节手段发挥的作用甚微。通过实施对房地产保有环节征税来调节投资需求，还有较多的基础性工作如房地产信息系统的建立，在这些工作完成之前，只能通过实施一些指令性手段如“限购”、“限贷”等权宜之策，但这样又引起了不小的非议，认为市场经济下不宜采用计划性过强的手段进行调节，影响了资源的配置效率。同时，由于这些手段都具有临时性的特征，对投资需求无法从根本和长期起到遏制的效果。

(二)投资购房者和刚需购房者在调控政策之间的角力

宏观经济政策的制定和执行是社会各阶层之间利益的重新调整和分配，因此，在政策制定过程中，各利益群体必然会通过其利益代表左右政策的制定，从而确保自己的利益不受影响。商品住房投资者一般是高收入阶层，占有更多的社会资源，包括经济资源和政治资源，在政策制定中的投票权相对多一些。他们不希望看到房价下跌给自己的投资资产造成损失，因此，他们及其利益代表会对投资性需求影响较大的调控政策投反对票。刚需购房者希望通过调控政策对投资性购房进行有效打击，促使商品住房价格显著下降，从而提高自己的购房能力。所以，上述两个利益群体必然在房地产宏观调控政策的制定过程中，通过行使自己或其利益代表人的话语权来影响政策的制定，进而影响对投资需求的调控效果。

五、调控困境的化解思路

我国商品住房投资需求产生的原因是多方面的，既有政策因素，也有制度因素；既有经济因素，也有社会因素，因此，治理工作也必将是一项系统性工程，需要结合体制改革，采取“堵、赶、疏”多种手段，综合进行治理。完善的商品住房投资性需求抑制机制应包括“堵、驱、疏”机制，形成对投资需求的全面治理：

“堵”即是通过设置入市门槛，使得投资性购房需求无法进入商品住房市场。在当前各项基础工作还未完善的情况，可以考虑暂时使用“限购”、“限贷”等手段限制投资需求进入房地产市场。

“驱”即是对已经进入商品住房市场的投资需求，通过增加其持有成本，进而被迫退出投资市场。当前，全社会已有大量的投资资金沉淀在商品住房的投资领域，“房叔”、“房婶”现象屡屡出现也从一个侧面证明了这个事实。要促进我国房地产市场的健康发展，仅仅将增量投资需求堵在市场外是不够的，还必须将存量投资需求从市场中驱离。这样一方面减少不合理需求，另一方面退出的投资需求又增加了市场供给，促进了市场供求平衡的实现。为了驱逐房地产投资需求，应该尽早对房地产保有环节全面开征房产税。

“疏”即是在商品住房消费环节以外开辟多种投资渠道，引导投资需求进入。资本的获利性要求有其施展身手之处，如果仅仅采取驱赶手段，其必然会转移到国民经济其他领域，危害经济安全。因此，必须考虑对这些投资性资本进行疏导，引导它们进入促进经济健康发展的领域。REITs（房地产投资信托基金）是通过发行基金份额筹集基金，为基金份额持有人的利益进行投资，以房地产租金及其他相关经营收入为主要收入来源的一种产业基金。通过发行保障房领域的REITs，吸引这些资本投资于保障房的建设，这样不仅能分流商品住房消费环节的投资性需求，从源头上消减房价上涨的压力，还能为保障性住房建设提供稳定的直接融资，减少银行信贷风险，是实现可持续发展的多赢之策。

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