房地产项目工程造价的重点控制对策

2015-03-18济宁兖矿东华同济置业有限公司汤必波

财经界(学术版) 2015年15期

济宁兖矿东华同济置业有限公司汤必波

一、房地产项目前期工程造价控制问题及对策

房地产项目前期主要包含项目的可行性、项目预算、竞投标工作等等内容，期间会产生相应的管理成本以，而对于后期项目工作成本的决定对于整个项目的运行有着重要影响，因此前期工作需要重点把握，为项目的运行打好基础。

(一)房地产项目前期成本控制工作中的问题

前期工作对于整个房地产项目成本控制有着关键的作用，而在这些工作中，由于前期项目的规划不到位，会对后期的工作开展产生很多的阻碍，尤其是由于设计问题而造成的施工困难，会给项目的运行造成极大的成本。对于土地的竞投标以及项目预算工作，由于土地市场竞争的加大，以及竞投标操作水平等的问题，往往会在先期土地获得过程中耗费比较大的成本，造成企业资产负债率偏高等现象，项目在一开始便肩负着承重的成本。对于项目的寻租成本，由于市场不规范以及相应的腐败问题，会给企业带来除了经济上的成本负担，法律上的成本负担也不容忽视。

(二)房地产项目前期成本控制的对策

由于房地产前期管理成本以及预算对于项目运营起着至关重要的作用，因此，前期成本管理工作不容忽视。一方面要提高企业项目团队的专业性，以最高的效率完成项目的规划以及预算控制，将项目的前期的管理成本最小化。同时要强化企业的资质管理，注重企业品牌文化的积累，争取在竞标中获得相对的优势，在完善相关手续的前提下，以最合理的价格拿下必要的土地或者是获得项目的建造权利。

(三)前期成本控制合理开展的要求

虽然前期成本控制对于房地产项目的运行有着重要的影响，但是对于项目前期的准备工作，企业不容有失，不能为了简单的节约成本而放弃了长远利益。在人员选配方面，企业要高薪聘请富有经验的项目人员担任项目经理以及预算员的职位，来保障项目的合理高效运行。而企业自身也应当完善管理工作，提高企业的管理效率，尽量减少寻租行为以及不合理的竞争方式，争取从自身做起建立一个完善的竞争市场，保持企业的合法行为，走可持续经营道路。

二、房地产项目准备阶段的造价成本控制

在房地产项目确定以后，团队进入项目运行准备阶段，这一阶段对于施工人员的配备以及相关材料的采购竞标工作需要及时的开展起来，而这一期间的成本产生也会对于整个项目工程造价的高低产生极大的影响。

(一)在准备阶段，房地产项目成本管理中的问题

准备阶段在人员配备过程中，对于建筑人员招募、人员素质考核以及技能培训方面工作的不到位会给项目造成不必要的损失。不少单位由于先期准备的不足，往往在人员培训方面工作不到位，给后期的操作带来了潜在问题产生的可能，进而造成成本的增加。同时对于材料采购以及招标过程中，由于对于材料成本控制不严或者是工作人员的腐败以及对于承建方资质考核的不到位，会给项目造成成本增加、质量问题等困难。

(二)准备阶段成本控制的相关对策

在项目准备阶段，项目组一定要做好必要材料的考察以及相关承建方资质的考核，这一过程中，企业可以通过与以往合作方的继续合作或者是地方的实地考察等方式，来减少信息不对称的情况，进而减少成本增加的可能性。同时需要设计好合理的融资工作，以最佳的借款成本获得部分资金。

(三)项目准备阶段成本控制的要求

在这一阶段，对于成本控制工作的合理开展，企业一方面要做好前期监督的工作，提高工作开展的透明度，提高成本产生的合理性。另一方面要做好信息采集的工作，争取以最合理的成本采购材料，聘请资质最佳的承建商合作开发项目。对于融资工作的开展，企业应当聘请专业的团队设计合理的融资方案进行操作，将融资的合法性放在首位，同时保障融资成本合理性。

三、房地产项目进行时工程造价的重点控制

房地产项目进行时是项目正式运行的阶段，并且也是消耗成本最大的时候，此时所有的投资需要随时配套跟上，并且也逐渐通过项目转变成实际的项目部分。这其中，对于成本的控制关系到整个项目工程造价的高低，需要特别的注意。

(一)在项目进行时成本管理工作出现的问题

在项目进行时，工程成本的产生一方面是由于正常的施工管理而随之产生的，在这一过程中，部分项目会因为工程管理的不到位造成施工效率低下或者是成本使用过度，进而超出预算增加成本。同时对于安全管理方面的不严格，在事故发生后会给企业造成不必要的成本负担。最后，部分企业由于施工规划的不完善，造成工期的延后，导致项目不能准时的交付，进而造成相关的资金借贷成本的增加以及违约成本的产生。

(二)项目进行过程中工程造价控制的实践

在房地产项目进行过程中，企业一方面派遣专业的现场监理和工程管理人员进行有效的管理，来保障工程的完成效率以及相应管理成本的控制；另一方面要做到对于安全管理工作的到位，避免事故的发生以造成不必要的成本增加。

(三)对于项目运行中成本控制的相关要求

一方面，在项目运行中，要保证人员的到位情况，尽可能的减少中途人员替换的可能，随时保障工程开展的效率；另一方面，对于安全管理工作要常抓不懈，按照工程进度的变化，要对于员工进行必要的培训，更新员工的操作技能以及安全防护意识。在每天的项目运行中，要指派专人管理，保障施工现场信息的及时性和准确性，让公司随时能把握现场的信息，做出最快最佳的决策。