关于新时期对房地产企业成本管控的若干探讨

海南省咨询投资有限公司 占文玉

一、前言

时代和社会经济的不断变化和发展也促进房地产产业的开发和发展，并且逐渐跃升成为加快我国的国民经济发展的重要组成产业部分。除了社会上对房地产企业开发的房产行业的高额利润和高起点房价给予关注之外，企业与企业之间形成的激烈严峻的竞争局面亦进入公众关注的视野。为了抑制房地产行业发展的不平衡和局部发展过快的现象，国家和政府有关部门专门制定和出台了宏观调控的政策以稳定该行业的发展态势。然而对于房地产企业来说，房地产行业的过分发展正是他们获得最大化利润的目标，政府的宏观调控使得他们的最大化的利润增长受到了限制，因而必须要寻找新的突破口和利润的增长点促进房地产的发展，以实现投资活动的高效率高额度的市场回报。面对新时期的社会环境，房地产的开发企业必须从自身的经营和管理活动寻找新的方向，逐渐转变企业管理的重点，增加对企业成本的管理和控制，减少成本的支出，争取获得最大化的市场利润，进而稳固企业的市场竞争地位。

二、房地产企业进行成本管控的意义

房地产企业进行成本管控的主要目的是控制企业的开发成本，使之控制在一定的范围内以增加企业的经济利润，其次还可以在一定程度上降低企业的房产投资风险，企业风险和获得的报酬率呈正比的关系，如果投资风险降低，那么获得报酬也会相应提高。最后是有助于企业快速收回投资成本，以免受到市场环境各类动态风险的影响。房地产企业面对该行业日趋激烈的竞争环境，笔者认为，只有对成本进行管理和控制，最大化地降低企业成本，才能促进企业收回投资资金的速度，提高企业资源的有效利用，从而提高房地产企业项目工程实际的经济效益，企业才能持续稳步发展。

三、房地产企业成本组成内容

房地产企业的经营和运作涉及了多行业的内容，造成该企业发展具有较为复杂的特点，加上企业成本受到外部和内部因素的影响较多，因而房地产企业对企业内部的成本控制也较为复杂，以下主要对房地产企业的成本分成如下几类；一是开发成本。开发成本的主要内容包括开发土地的价格和土地配套相关的费用，例如有土地的出让金、土地契税等。二是前期建设项目工程费用。这主要包括有评估费用、设计规划费用、招标费用、各种证件执照费用和三通一平等方面的费用。三是项目工程建设的成本费用。这主要包括的内容有安装费、工程费、公共设施的费用等，该环节所产生的费用大约占总成本费用的50%～60%左右，是企业进行成本管理和控制的最重要的关键环节。四是利息费用。利息费用主要指的是企业向银行进行信贷活动所产生的利息费用，利息费用也是一笔较为庞大的资金，企业对信贷利息进行管理也是成本管控的重要内容。五是项目工程建设过程的管理费。项目工程建设过程中所产生的费用主要包括的有差旅费用、工人工资、办公费等组织和建设过程中产生的费用总和。六是税费。房地产企业进行开发和运营必定会涉及到各类税种费用的支出，并且该部分的所产生的费用在企业成本中占有15%～20%的比例，包括有增值税、房产税和使用税等方面的税费。七是其它额外的费用。

四、房地产企业进行成本管控的对策

(一)项目工程准备阶段

项目工程准备阶段的成本管理控制工作，要把握好项目筹划和项目计划这两个阶段。一是项目筹划阶段。这个阶段的成本管控就是指项目决策的成本管控。科学地进行项目筹划、市场调研以及投资活动评估和分析是进行成本管控的主要前提。因此，项目筹划和决策人员必须做好以下工作:企业开发商要做好项目开发和投资的类型、客观环境、市场价值和技术指标等方面的内容，且对市场消费情况和产品利润的增长空间等方面展开市场调查，为科学的投资方案制定提供数据参考；此外数据的分析人员还要在前期调研的基础上对项目开发和投资进行科学的估算，决策者通过综合各项因素制定出项目的决策方案，并在实施项目后进行准确的工程造价。二是房地产企业成本管理控制工作中项目设计阶段占据非常重要的位置，通过设计科学合理的项目方案不仅有利于企业降低投资成本，还可以加快投资资金的回收，促进企业的项目工程得到最大化的经济效益。因此在前期的设计阶段，要充分利用市场上的资源合理选择优质的设计公司，并在设计的过程做好相关的把关工作，注重在设计过程中对限额设计的重点应用，保证项目工程的设计方案具备经济合理性和实施的高效性；此外还要对图纸设计和与之相关的细节工作做好把关和控制，设计相关人员设计阶段要综合考虑施工成本、施工条件和施工技术等方面的内容进行活动设计，相关的人员要做好审计和控制的工作，及时发现问题并给予解决，以免在后期施工阶段由于设计变更而造成资源浪费。

(二)项目工程施工阶段

施工阶段是房地产企业进行成本管控的重要阶段，对实现企业成本控制有着非常重要的作用。因此一定要做好施工阶段的成本管控工作。一是施工前期。这个阶段的主要工作是做好相关工作的审计和核查工作，做好施工组织项目工程设计的审查工作。二是强化对项目工程款项的管理与支付，给顺利展开房地产项目工程提供保障。例如，对于施工浪费的现象一定要给予相应的惩罚；对需要结清的款项要及时处理，杜绝发生延款或者拒付款项等现象，激发施工员工的积极性；对于不符合标准的施工现象，应该扣除针对性的款项，对整个过程的工程质量和高效施工进行监督和控制，全面节约施工阶段产生的物力、人力和财力的等施工资源。三是加大管理合同的力度，保证项目工程能够按照合同的约定顺利完成，避免出现因为质量问题或安全事故等问题而带来的项目索赔或经济纠纷。采取公开的物资采购制度，合理选择优质价格低廉的物资供应商。对施工工程的变更给予严格管理。相关单位应该做好成本计划图纸和施工流程图纸的管理和审核工作，避免出现因为设计失误导致工期延长、图纸修改和更换施工材料等现象，这些都会导致项目工程的投资和预算受到不良的影响。

(三)结算阶段

结算阶段是企业进行成本管控的最后一个阶段，项目工程结算阶段要按照国家相关法律法规、竣工情况的材料和合同规定等内容对项目工程进行核定和验收，做好附属工程的相关费用的结算。企业项目成本的控制中心在工程交付使用之后，应该积极对项目成本做相应的管理及对比分析，提取有效的意见为新的项目工程造价管理管理工作奠定基础，实现企业投资的最大化效益。

五、结束语

综上所述，为了促进房地产企业开发的项目工程达到更好的成本管控效果，应该从开始投资活动到最后竣工阶段完善成本管理控制的工作，要求循序渐进地进行工程地建设，保证能够顺利完成工程建设，积极运用专业的房地产技术人员对动态的市场变化进行实时的分析和总结，熟练掌握市场变化的有效规律，最大化对投资环境进行优化，全方位地对企业成本进行管控，实现房地产开发企业获得最大化的利润的目标，推进房地场经济的持续稳定地发展。

[1]本刊记者.一切中小房地产企业联合起来?——关于一场“聚会”的一种声音[J].住宅产业,2010.1(07):112-117

[2]王杨,曾凡辉.物业品牌建设——房地产品牌建设不能忽视的环节[J].科技创业月刊,2011,1(07):14-15

[3]陈洋.浅议房地产企业开发项目的成本管理[J].消费导刊,2012,(07):44-47