破解土地储备难题 培养多元化土地储备人才能力

□欧阳烨

作为一名土地业务工作者，在工作中难免会遇到一些难题，怎样解决难题?这就要求我们必须充分熟悉情况、掌握基本政策理论具备一定的创新精神。在工作中不断培养自身的素养，提高工作的效率，来进一步完善土地储备工作中的难点热点。

一、破解土地储备工作难题

(一)土地储备工作面临问题。近两年秦皇岛市土地储备工作主要表现出两方面问题:一是对政府重点项目土地收购工作遇到的阻力;二是，土地移交存在遗留问题。针对这些问题进行深层次分析，主要有以下几点:

1．土地储备的公益性尚未得以确认。目前来看，土地储备目标是多元的。既要有效地实现国有土地资产的保值增值，又要适当满足土地原权利人的合理需求，同时间接地承担着土地市场调控的任务。在这一情况下，土地储备是定义为经营性还是公益性的，抑或兼而有之，没有定论。这一问题讲起来似乎很“虚”，但实际上，正是由于这种定性上的模糊，使土地储备成了一个“四不象”的东西，工作处在一个尴尬的局面。

2．土地储备的法律依据不足，收购缺乏强制性。实践中，土地储备多依据散见于土地管理法、城市规划法等有关法规中的部分条文。但当对方拒绝收购时，没有强制手段。从国家层面上来讲，土地储备的公益性缺乏普遍认可，出台的规定也就不太可能具有强制性。土地储备工作难，难于征地。土地征收毕竟有土地管理法作为背景，具有半强制性，只是在价格上存在讨价还价余地而已;而储备没有。

3．土地收购补偿标准混乱，同地不同价现象十分普遍。收购同样的土地，在确定补偿额时，依据不同的政策，及在不同的规划条件下，价格会存在很大的差异。实践中存在着“会哭的孩子有奶吃”的现象，公平性经常受到质疑，加大了土地储备工作的难度。这种状况持续下去，土地储备工作将会更加困难。

4．收购资金瓶颈问题。目前秦皇岛市土地储备资金来源主要依赖于金融机构贷款。在金融系统，土地储备贷款被列入房地产开发类项目，受国家宏观调控政策的影响，向金融机构申请贷款的审批遇到了较大的困难，土地收购资金紧缺。另外，利息压力也会越来越大。

(二)解决土地储备问题的一些思路。解决问题的最好方法就是从根源上挖掉产生问题的土壤，建立一个好的制度。一个好的制度，不会保证不出问题，但出的问题会少很多。

1．在立法的高度上明确土地储备的公益性质。目前，国家已经开始尝试将土地作为宏观调控的一种手段。那么，土地储备在其中处在什么样的地位、应该发挥什么样的作用呢?回想设立土地储备制度最初的目的，就是要做一个“蓄水池”，截流上游所有水源，根据水源水量大小决定放水量。这本身就是宏观调控的一个方面。至于作为“二道贩子”，低买高卖，替政府赚点钱，或者支持企业退城进郊，再或者替政府解决企业改制资金等等目前地方政府最看重的土地储备作用，似乎只是“搂草打兔子”的事。土地储备的公益性是很明显的。解决了土地储备的定性问题，用法律手段确定土地储备的强制性就变得顺理成章了。这与目前极为热门的《物权法》等法律的规定，及中央限制公权力，强调对于民众利益的保护这样一个总体思路，也无明显冲突。

2．建设大容量土地储备库，实现用土地调控经济目标。目前来看，土地调控手段似乎只有控制农用地转用指标及规定工业用地投资强度等有限的几个。从实践上来看，市县向省里争取指标，更像是一场“狼多肉少”的争食比赛。实际作用只是控制建设用地的增量，促进土地的集约利用，主要并且间接地限制工业项目的投资。宏观调控如果演变成只有限制一个方面，那就只有“控”，没有“调”了，宏观调控，改叫“宏观调制”好了。更有效的土地调控手段应是政府制定的，包含存量和增量二种来源，工业和房地产等各种用途，在区域上合理分布的土地供应计划及土地利用规划。在做好地价、市场及经济运行监测工作的基础上，结合政府产业政策，在不同区域、适时投放不同用途、不同数量的土地，实现既定的调控目标。似乎这才是一个使用土地手段调控经济的样子。

要想做到适时地投放土地，调控更为及时和有效，政府必须有充足的储备用地。换句话说，政府调控土地市场能力的大小，与政府储备土地的数量正相关。因此，我们应该将存量土地都纳进来，增量尽可能地纳入，做一个数量越大越好的土地储备库。

3．广开渠道，多措并举筹集储备资金。目前我国土地储备基金是“远水解不了近渴”的，即便水来了，也是杯水车薪。现行工作中全国的土地储备机构都不约而同地采用了一个最容易想到，也是最容易实现的办法:用银行贷款。怎样广开渠道多措并举筹集储备资金?可以借鉴上市工作的资产运作，通过发行股票“圈钱”，如果土地储备机构上市操作难度太大可以发行债券。这种做法在理论界称为“土地债券化”，可以让企业投资土地储备机构吸纳国有单位的资金。

4．建立公平、透明的土地收购补偿标准，力求同地同价。在土地收购补偿标准上我国现行制度的主要问题是土地收购补偿标准的公平、透明化。只有公平、透明了才会减少土地收购难度，减少拆迁钉子户，提高民族性格修养。

二、培养多元化土地储备工作人才能力

在土地储备工作中，我们经常要对收购的土地进行资产评估，对土地进行前期调查，还要对土地订立双方合同以及进行后期储备管理。在这些工作环节中，作为一名工作人员一是要对这些土地相关知识进行了解和掌握，二是更好地运用土地相关法律知识，对土地储备工作进行创新，圆满地解决遗留问题。怎样培养好多元化土地储备干部能力?主要体现在以下几方面:

(一)理论知识的学习。确定学习思路，确定学习方式，在有嫌的工作时间里研读相关土地法律法规，培养每一个同志的工作学习热情，书写每一位同志在工作中所遇到的问题及对土地储备工作的掌握与体会。了解土地部门各职能科室的相关业务，做到人人精通，人人掌握。

(二)实践工作中的学习。要想让土地干部队伍多元化，就必须要让工作人员多去实践，好多的工作经验都需要从实践中来，只有理论和实践相结合了，干部队伍的素质和能力才能够提高，才能够在各个方面站稳脚跟，处于不败之地。职位的换岗工作能够调动大家的积极性，能够让大家熟悉各个岗位的业务知识，更好地提高反腐倡廉水平。

(三)个人文化素质的培养。增强文化知识的修炼，营造读书的氛围，培养党性，让每一位同志在党的指引下积极健康地为国家做好各项工作。树立国土形象，让老百姓知道国土人的风貌与和谐，让老百姓真真切切地感受到事好办，人好见。

［1］土地收购储备培训教材

［2］土地储备管理办法解读