论房地产企业在融资过程中的几个财务管理问题

陈娟

摘要：房地产企业是国民经济中重要一环，其发展离不了资金的流动性，本文介绍了房地产企业的几个融资形式、融资风险以及应对风险的对策，希望能够对房地产融资给予一定的帮助与指导。

关键词：房产企业 融资 风险控制

一、房地产企业融资的重要性与影响因素

房地产行业是国民经济中的重要一环，是关系到经济发展、人民生活、政府财政收入的重要企业，但房地产企业由于其行业的主要特点，需要先进行购地、设计、开发、建设，再进行销售，这种客观的行业特征就使得其必须采取有效的融资策略才能保证企业运行中有足够的现金流，才能保证房产的建造质量，同时也为房产的销售做好相应准备，因此如何融资和融资管理以及风险控制是房地产企业管理中至关重要的一环。

影响房产企业融资的因素主要有内部因素与外部因素两部分。内部因素主要是企业的规模、管理方式、资金周转、盈利能力、偿还能力、成本控制等。外部因素主要受到宏观政策、经济数据、民众购买力、利率水平等因素影响。

二、房地产企业融资的主要形式及其风险

（一）内部资源优化配置——融资困难风险

内部优化配置主要是指房地产企业通过企业内部的资源优化筹措的资金，这样的优点是融资方便、融资成本低廉，但受到企业内部资源的有限性，内部融资的数额有限，融资较为困难。

1.内部员工债权与股权融资

房地产企业可以通过内部员工的债权与股份进行融资，这样一方面可以解决企业资金筹措与周转的问题，同时通过债权或股权融资，将融资成本中的利息和股息发放给本企业的员工，既可以降低成本又可以提升员工的积极性，是个不错的融资方式。

2.房产预售融资

由于房产开发的过程需要充足的资金，所以资金的周转就显得至关重要。在房产建设的过程中，机器、人力、监管无处不需要现金流的支持，而在众多融资方式中，预售房款是广大房产开发企业十分推崇的一种方法，在房产生产的过程中，当满足国家规定的预算许可要求时，房产企业就可以通过较低价格出售房产，使得资金充沛的购房者前来购买，全款的折扣额度更高，这样就会给企业带来充足的现金流，同时减少风险降低成本。

3.共同开发融资

房地产企业在运作中，拿地成本的占比较大的，有些房地产商手中有大量土地却没有资金周转建设，有的却是没有土地空有资金，两者通过协商联合、共同开发也是一个企业融资的主要途径。

（二）借助外部融资——利率风险与现金流风险

外部融资是指通过外部的各种资源包括金融中介银行典当等进行借贷、通过发行债券进行融资、通过股票市场融资进行融资，其优点是渠道广阔、资金较多，但融资门槛相对较高，融资成本较大。

1.通过金融中介融资——利率风险

通过金融中介融资包括通过商业银行、典当行等金融机构进行贷款的融资方式进行融资，其融资的特点是融资程序相对简单，贷款利率相对较低，是房地产企业广泛运用的融资方式。这种融资方式能够通过财务杠杆的原理，充分提升企业的资金周转率和利用率，但其也有一定的不足，商业贷款受国家的宏观经济政策影响较大，利率的波动对地产企业的成本影响较大，当利率上浮时，势必会影响其融资成本，增加风险。典当行融资较商业银行贷款有速度快、程序少的优点，能够解燃眉之急，但利率相对较高，企业应根据实际情况进行选择。

2.通过债权融资——利率风险

房地产企业可以通过发行房地产债券的方式进行融资，这种方式的优点是灵活多变、专款专用。企业可以根据自己的资金周转情况设定债券的日期与利息，但这种融资方式的门槛过高，对房地产企业的各项财务指标都有详细而严苛的要求，只有少量实力较大的房企满足要求，对于中小房企涉足的较少，因此这种方式只是作为一种补充融资方式。

3.通过股权融资——门槛过高融资难风险

通过上市进行融资的房地产企业十分青睐的融资方式，其具有资源丰富、成本低、无还本付息时限、企业长远发展等优点，是一种长期稳定、无还本付息压力的融资方式。在A股上市企业中，房地产企业占据百家，说明了地产企业对于这种融资方式的倾向。但股权融资对于企业的资质、财务、盈利能力等方面的要求很高，并非所以企业都可以采用，对于中小企业还是无法企及，也不能做到广泛迅速推广。

4.通过信托融资——信誉风险

信托融资是指房地产企业委托信誉度强的信托公司，进行信托计划、综合管理、信托资金贷款等程序进行融资，是一种较为创新、门槛较低的融资方式，其中信托公司的信用状况是国有房产企业主要考量的要点。

三、国有房地产企业融资的主要财务风险形成原因

（一）资金链断裂风险

资金链断裂风险主要有以下两方面：首先是房产企业融资困难造成资金断裂的风险。房地产企业的负债比率相对较高，高额的负债率给企业的财务带来巨大的风险，企业在竞价买地、房产开发、营销策划、销售的各个过程中，无不需要强大的现金流做后盾，这期间稍有不慎便会导致企业的正常运营无法进行，导致停工现象又会进一步导致成本的增加，使得企业经营状况雪上加霜，因此房地产企业能否融资顺利对于企业的发展至关重要。其次是房地产企业不合理融资造成的风险，房地产企业在融资的过程中如果不考虑企业自身的资金需求状况、自身还款能力而盲目进行扩大融资、高利率融资，这样给到期还本付息代理带来巨大风险，企业在运营中计划操作中以及应收账款稍有差池便会导致还本付息压力。

（二）成本控制风险

房地产企业在融资过程中会产生各种各样的成本，包括融资审核的费用成本、利息成本、股息成本、信托管理成本等等，这些成本都直接影响企业的收益率与利润率，期间的成本增加势必会影响企业的盈利能力与核心竞争力。同时随着这些成本的各种不确定因素也会使企业面临各种成本增加的风险。

（三）投资风险

投资风险一般是指房地产企业在开发项目过程中，由于不确定因素的影响，导致房地产项目不能达到预期效益，从而影响盈利水平和偿债能力的风险。众所周知，房地产项目的开发周期一般比较长，并且伴随着很多不确定因素，如：很多房地产企业往往过多地注重筹集资金、开发大项目、追求高收益，忽略了项目开发之前充分的市场调研和对市场以及项目进行科学的可行性评价分析，并且因为技术、市场等情况发生变化，导致企业开发的项目在技术上不可行或尚不成熟，产品上市后滞销、落后，投资项目规划过大或过小，行业过度扩张或无力控制管理，负债率过高等后果，这些不确定因素对开发企业投资项目的成败和企业的经济效益起着决定性的作用。

（四）资金回笼风险

目前，大部分房地产开发企业一般是先通过银行贷款或其他方式募集资金开发项目，再通过后期的销售来偿还先期债务，这种开发方式无形之中就会产生资金回笼风险。主要表现为：在房地产项目销售过程中，由于外部因素或自身销售手段的失误，导致项目销售状况不好，回款缓慢。最后，企业由于偿债能力急剧下降，现金支出压力陡升，进而陷入财务困境，严重的会使企业的形象和声誉遭到损害，甚至导致破产。

四、国有房地产企业规避风险的主要对策

（一）做好预算工作

房地产企业财务部门要做好项目预算和资本预算，确保项目从设计到建设到销售都能按部就班的进行。在项目预算方面，企业财务部门要做好前期的可行性研究，项目规划、建设成本、项目预期收益、资金募集方式等预算工作，从宏观方面对整个项目进行整体预算。同时，要认真执行财务预算，以提高项目开发投资决策时的准确性，减少投资决策的失误给企业造成的损失。在资金预算方面，主要就是要发挥财务预算的监督作用，确保整个项目资金运转正常。具体来说，就是财务部门要建立企业财务预算管理体系，坚持月度分析、季度考核、年度总评相结合的预算分析和考核原则，定期进行财务风险评估，及时纠正不合理的资金流动，确保企业整体运转正常有序。

（二）严格资金管理

在房地产项目的开发过程中，资金始终是一项高度重视的资产，被称为房地产企业的“血液”。房地产企业只有通过科学的筹集和管理使用资金，做到优化资金结构、拓宽融资渠道、提高资金使用率，才能促进企业效益的提高。目前很多房地产企业由于缺乏科学的资金管理，并且开发的项目不能按时完工，导致资金流转不畅，陷入恶性循环。因此要注重资金管理，制定科学的资金使用计划，并严格监管每一笔资金去向，此外，加快应收账款的收回，压缩存货的资金占用，提高企业可用资金额度。企业财务部门还要控制一般经费支出，杜绝铺张浪费现象，把资金用到刀刃上。

（三）及时分散风险

及时地将风险分散是房地产项目规避风险的一个重要手段。主要就是做好投资分散，一般包括投资区域分散投资时间分散、和共同投资等方式。房地产投资区域分散就是将投资分散到多个区域，现在许多较大的房地产开发企业开始从只在一线城市开发项目，转变为一二三四线城市均进行项目开发，这样可以避免某一地区经济不景气带来的损失。房地产投资时间分散就是确立一个合理的投资时间间隔，避免市场变化带来的损失。共同投资就是同其他房地产企业、大财团等联合成立项目公司，共同拿地、共同开发。

参考文献：

姜淑芬.房地产财务管理风险防范与控制[J].时代金融，2013.

（作者单位：佛山市南海区公有资产管理办公室）