我国房地产资产证券化

◎薛贝贝



我国房地产资产证券化

◎薛贝贝

本文从分析目前我国大力进行房地产资产证券化的必要性出发，深层探讨了我国房地产资产证券化中现存问题，重点指出了提升房地产资产证券化工作水平的具体措施，以期为相关的研究和实践工作提供一定的借鉴意义和价值。

房地产产业现已成为我国持续增长的国民经济的支柱产业。其是否得到健康持续稳定的发展会影响国家整体金融市场是否得到稳定运行。而资产证券化是我国当今房地产行业中的一个重要趋势。在这个背景下，研究我国房地产资产证券化的必要性、现存问题和相应对策，具有重要的现实意义。

我国房地产资产证券化的必要性

有利于金融风险的分散和化解。从我国目前的金融市场运行来看，主要是以银行为中心进行的。所以，银行面临的风险对整个金融市场也会产生广泛的影响。在长期的贷款过程中，银行可能会遭遇到多种多样的风险。比如信用风险、流动性风险、利率风险和提前偿还风险等。这些风险都会对银行的安全稳定运行埋下不小的隐患。在对房地产资产证券化的基础上，银行能够将通过发放抵押贷款而形成的资产适当处理，也就是将其在二级市场上进行流通转让，当然，是证券的形式进行。在这个过程中，贷款能够实现向证券投资形式的转换，达到将银行自身聚集的风险转移的效果。这样，证券投资者就能够与银行共同承担风险，其中蕴含的巨大的金融风险就得到了化解和分散。

促进企业融资制度的创新发展。从我国最近几年的资本市场来看，企业的融资方式和手段较为单一简单，并且长期受到融资方式以间接融资为主的限制，资本结构不够优化。各大企业的资本机构当今仍以大量负债为主，为了企业的长期创新和发展。非常需要实现从间接融资到直接融资的融资形式的转化。这是一个较为长期的过程，在这其中，借鉴众多发达国家的相关体制改革经验，辩证地吸收精华，结合自身的实际情况以及整体的政治、经济、文化国情，探索适合企业自身创新发展的融资制度和融资模式，是实现企业长期持续发展的必由之路。在此背景下，房地产资产证券化应运而生。房地产资产证券化工作的高效落实不仅有利于自身资本结构的完善和健全，还能帮助国有企业实现资产的盘活，促成资产周转率的上升。

促进房地产市场运转机制的健全。房地产产业在运行过程中的投资风险较为集中。除此之外，其在建设初期需要进行集中、大量并且持续的资金支持。因为房地产具有上述的自身的产业特性，所以其市场的运行机制需要得到十分的健全和完善，才能有利于整个产业的长期持续稳定发展。房地产资产证券化是促进房地产市场运转机制完善健全的重要措施，能够促成房地产资产流动性和抗风险能力的提升，实现其运行机制的不断完善，促进房地产市场的长期发展。

我国房地产资产证券化中现存问题

与金融体制细节不够契合。我国的证券市场的规范性有待提升。不管是从进入还是退出机制来看，我国的证券市场的健全程度都不高，存在很多问题亟待解决。首先，统一布局的缺乏、市场运营效率的低下，证券监管组织体系方面的种种问题都是导致证券交易市场与我国金融体制细节不够契合的原因。其次，在上市公司中，不完善的法人治理机构、不及时甚至虚假的信息披露等都会在很多方面上造成市场操纵现象的滋生。而这些现象又会导致不能发挥市场的种种功能，比如投资功能、转制功能等。上述种种问题都会在房地产资产证券化上市过程中导致更多不规范的问题，使投资者难以做出稳妥的决策，因为众多证券的好坏无法得到准确的识别。

资质良好的中介服务机构的缺乏也是存在的问题之一。在房地产资产证券化开展实施的整个过程中，资产评估机构、会计师事务所、信用增级机构等金融中介组织是极为需要的。其中，会计业有着较为规范的行为，所以能实现房地产资产证券化的基本要求。但是，对于资信评级业来说，则很难满足房地产资产证券化的具体要求。具体原因是由资产证券化产品的特性决定的。因为其属于收益较为固定的产品，产品的重要特征之一就是信用评级机构给予的信用评级报告，其中所披露的信用评级信息是资产证券化产品组成成分的重要表现形式。从我国目前的资信评级工作实践来看，因为机构的独立性较差，投资者对于信用评级重要性的认识不清晰，对于信用评级机构为企业进行的信用评级结果认同感不高，导致其工作不能行之有效。

各项金融以及房地产领域的法律建设不健全。在房地产资产证券化进程中，要实现从银行的债权实现到投资者有价证券持有权的转化。因为其中涉及很多群体，比如原始债权人、信用评级机构、证券投资者等，所以在进行各方面利益的权衡时会遭遇到很多困难，导致房地产资产证券化成为一种复杂程度很高的系统性工程。首先，我国现行的关于证券化的法律对企业融资业中房地产资产证券化的规定不够健全，会导致房地产资产证券化推进过程难度的提升。除此之外，我国对健全的担保法律制度以及充分的权威担保机构方面的需求越来越高，两者目前的欠缺会影响房地产资产证券化的长期运行。

房地产资产证券化高素质专业人才的缺失

房地产资产证券化的专业分工很细致，包括证券设计、担保、会计、销售、税收等多个学科，所以综合性也极高。为了实现这一过程的平稳运行，大量具备管理、会计、法律和信息技术等复合型现代知识技能的现代金融专业人才是为其事业提供必备智力支持的重要条件。但是，从我国目前的房地产资产证券化实践来看，不仅在数量方面有严重不足，而且在岗人员的整体的专业素质水平也未达标，并且在短期内也无法实现质的飞跃。

提升房地产资产证券化工作水平的具体措施

抓住我国经济体制转型期实现房地产资产证券化的跨越式发展。随着改革开放的深入落实和不断完善，我国社会经济和科学技术实现迅猛发展，我国已经成为世界上的经济大国。但是，在经济总量上升的同时，还要注重实现内部经济结构的优化。房地产产业是社会经济的细胞，要注重在宏观金融政策的引导下不断进行银行信贷之外的直接融资渠道的探索和尝试。抓住这个经济体制转型的机遇期，进行房地产资产证券化的深入开展，能促进企业持续稳定运行。

发挥政府的主导作用，为房地产资产证券化提供充分的政策保证。在对美国、英国和日本等发达国家的房地产资产证券化进行分析的过程中，我们能看到其政府对房地产资产证券化的支持和鼓励。进行前期的政策支持和高效的后期监管是促成房地产资产证券化进程发展的重要的政府措施。我国政府要在经济转型期充分发挥经济调节职能，促进房地产资产证券化的有序进行。

对国内快速增长的证券市场进行充分的利用。目前，我国的证券市场正在持续、迅猛发展，处于快速增长阶段。我国要充分利用这个时机，使其逐渐成长为促进房地产资产证券化进一步发展完善的资产证券化产品的交易平台。

房地产资产证券化从定义上来说，就是一个将房地产的投资转变为证券资产，实现在资本市场上流通的过程。通过房地产资产证券化，金融资金能够得到良性的循环和融通，促进住房贷款中资产流动性差、资金来源单一等问题的解决。这也是全球范围内住宅金融模式的总体发展趋势，是发展过程中的精髓所在。房地产资产证券化将以一种创新工具的形式为我国的住宅金融事业增砖添瓦。

（作者单位：中国社会科学院研究生院）