论我国物业管理科学健康的发展战略

李思滢

(四川文理学院经济管理学院，四川 达州 635000)

物业管理主要起源于上世纪六十年代的英国，而我国的物业管理是在改革开放后才逐渐出现并有所发展。目前，我国的物业管理行业已经发展了三十多年左右，具有非常多的类型，涉及的领域也非常广泛，但是与其他国家相比，仍然具有一定差距，依旧存在相应的问题。因此，我国要对现存的几大问题进行处理，建立起一个较为公平的竞争市场，各物业管理企业也要树立起明确的理念，明确战略定位，从而促进物业管理行业的发展，提高人民群众的生活水平。

一、物业管理现存的主要问题

(一)行业缺乏集中，恶性竞争依然存在

我国的物业管理较国外来讲较晚，现阶段的小、乱、差等问题十分突出，很多物业管理企业无法正常的经营运作。据不完全统计，我国现在有大约70%以上的管理企业正处在一个崩溃的边缘，大多数的企业都无法灵活的应用科学技术进行管理，依然以劳动密集型作为管理的主要模式。除此之外，物业管理在市场化的发展过程中，同行业之间很少能有建立起公平的竞争体制，普遍都是由房地产开发商自由组建公司对楼盘进行管理，即使有些公开进行招标、投标，也会存在一些暗箱操作的行为。

(二)物业管理企业在经营与管理上存在着理念滞后的问题

物业管理行业是一项新兴产业，很多企业发展到今天依旧存在着相应的问题，部分管理企业会将重点放在管理上，而不是服务，或者一些企业打着服务的牌子，但是做着管理的工作，放不下管理身份，这些都使物业管理服务的质量大打折扣。陈旧的观点、落后的理念、不合实际的行为都成为现代物业管理行业发展的主要障碍。因此，物业管理企业要想在新的竞争环境下生存，就要适应时代发展的潮流，遵循市场发展的规律，彻底改变管理经营理念，从根本上进行革新。

(三)产业效率较低

很多地区的税收政策在整体上存在着不规范的现象，这不仅没有扶持物业管理行业，反而导致此行业在税收上存在着很大的压力。例如：所得税上缴的金额是销售总收入的15%左右。另外，此行业的门槛较低，进而导致恶性竞争的出现，很多企业都打出低价竞争牌，严重影响了此行业的收益状况。

以我国成都为例，据相关数据显示，成都的物业管理行业，能够保证盈利或保持持平的企业，其管理范围一般在十万平方米以上，亏损的企业，其管理范围大都集中在十万平方米以下，但是大部分企业拥有的管理面积都在十万平方米以下。这样的客观条件，几乎无法保证物业管理质量，更不用说提高管理水平、促进行业发展。

二、物业管理的科学发展战略

目前，我国的物业管理虽然存在着一定的问题，但是发展潜力巨大，可持续化、科学化的发展模式逐渐成为主导，物业管理企业都在树立相应的发展目标。主要的目标是：打造一流管理企业，创造物业管理品牌；建设优质管理队伍，实现制度化管理；打造统一的服务模式，提供最为优质的物业服务；创造更高的经济效益，为房地产等企业提供更多发展机会；树立起一流的管理形象，获得社会各级认可。具体的发展战略为：

(一)政府颁布政策促进物业管理行业发展

我国的物业管理需要有政府的支持，因此政府需要提高准入标准，制定扶持行业发展的相关政策，主要包含金融、税收等方面。同时，依照市场经济特点，将产权关系当做纽带，以商品化、市场化、多元化为基础，从而明确物业管理行业各个主体权利之间的关系，确立相应的立法准则。除此之外，明确物业管理同城市发展建设之间的关系，以及物业管理真正的社会地位；明确主管部门与企业、业主之间的关系，确定他们的法律地位以及各自的权利及义务，在原有的基础上创立业主委员会，形成一个正规的管理体系，使得物业管理工作在今后的发展中能够做到有章可循、有规可守。

主要的做法在于：首先要对物业管理企业自身的资格进行管理，依据现阶段发展的实际状况，在基本的条件下，企业一定要建立起更大的管理规模，拥有更多的管理人力，并且对其进行定期的专业培训，让企业能够真正树立起现代管理、现代服务理念。

之后，在行为方面进行规划与管理，明确企业自身的管理范围，杜绝不正当管理业务的出现；加强财务、审计工作的落实情况，安排专人对费用收支状况进行适时监督，防止费用出现问题。

第一，进一步落实相应责任，对一些违法违规行为要严格进行查处，一旦发现问题要坚决处理，绝不纵容，对于一些没有注册、没有资格、不具备管理条件的物业管理企业也要立即取缔，并给予相应的处罚。

第二，政府需要进行必要的宣传。由于房地产产品同其他商品不一样，业主对于建筑所有权不了解，也不知道应当如何使用自身的权利，对管理关系、委员会性质等存在着概念模糊问题。因此，行政部门要采用相应的措施保护业主自身的权益，除了行政部门自己要直接进行宣传以外，还需要规范建设单位自身的告知义务，将宣传工作纳入到自我管理的范畴之内。

(二)物业管理企业自身要树立起正确的经营理念与战略地位

根据《物权法》的规定，以及其他法律的说明，现在已经将物业管理企业直接修改成为物业服务企业，这对其性质是一种改变。这样对物业管理企业进行重新定位，就是要求我国的物业管理行业必须要根据新理念、新政策调整管理模式，制定出适应市场发展的新战略。

首先，从战略入手，定位经营理念。在物业管理方面，力求专业化、标准化，一些中小型的企业需要了解自己的主要任务，在竞争中尽量保持优势。战略定位主要包含两点：第一，要针对公司自身的实力，确定目标，决定自身服务的主要范围，根据主流市场的变化制定竞争战略，可以采用差异化战略，或者是低价战略。差异化战略需要企业自身树立起品牌意识与企业形象，尽可能地提高服务标准与服务质量，从而增加服务价值；低价战略需要企业满足基本消费、基本服务标准，在可控的范围内降低成本以及费用，以获得更大的利益。

第二，针对项目特点制定目标。每一个项目都会有相应的服务档次、服务类型以及服务标准，因此企业必须要针对这些特点提出战略要求，进而制定出具体措施，保证自身在竞争市场中能够获益。同时，一些有实力的企业需要拓展赢利渠道，如果出现亏损要以最快的速度进行调整，这样才能够保证服务的正常提供。例如，企业可以利用自身存在的优势扩大业务范围，像中介服务、房屋估价等，这些都能够帮助物业管理企业在正常运营的基础上取得更大的经济效益，从而为提供服务、有效管理奠定基础。

(三)以赢利为理念，扩大规模效益，提高占有率

第一，我国现阶段的物业管理企业都是以小规模、小模式为主，很多企业缺少专业人员，导致群体功能发挥失常，无法提高综合实力。针对这类问题需要尽快予以改善，走集团化发展路线，保证行业的健康发展。主要的做法就是组建起技术实力强、人才集中化、经营方式多、竞争范围广的企业集团。在组建的过程中要保证发展理念的长远化、准确化，充分考虑企业集团的未来发展方向，保证经营理念的超前性。同时，从物业发展的实际入手，确定个体模式、规模项目以及效益指标等，保证其符合集团发展的真实情况，切不可越过自身的实际能力，防止出现企业亏损。

第二，依靠树立起的品牌形象以及在市场中享有的美誉度，不断扩大规模，继续完善人才团队、市场建设以及设施配备等，保证营业额、经济效益规模的提高。除此之外，企业还需要选择最为适宜的增值环节，目前我国的物业管理，主要存在的增值环节有三个，分别是：服务项目的专业化操作；项目管理集成；效益增值服务。这三个增值环节需要贯穿到物业管理企业的经营过程中，但是小型的企业要切记不能走“小而全”的发展道路，那样会导致经济亏损，严重影响企业的未来发展。需要做的应是服务集成，让自己的企业能够朝向知识型、管理型的发展方向过渡，从而提高企业自身的生存与发展能力，促进物业管理行业的发展与进步。

(四)走人才化发展路线，培养并留住人才

在我国，物业管理企业不同于其他企业，无论是规模还是薪资都存在一定差距，这一点导致人才的流失，尤其是一些优秀的管理者以及优秀的技术人员。对于物业管理企业来讲，人力资源管理非常重要，核心能力几乎附着在一些关键人才的身上。因此，企业的科学发展战略必须要有人才战略作为支撑。

人才战略主要包含：第一，确定关键人才。物业管理企业的发展需要将中层人员当作基础，包括各部门的主管，例如，经营部门的主管，需要负责管理计划的编制与实施；工程部门主管需要对各类设备进行保养，控制维修质量等。

第二，培养关键人才。建立培养机制，优秀人才的发展需要靠先进的培养机制维持，因此，物业管理企业需要明确相应的产权关系，让人才与企业充分结合，同时还要对员工进行科学的职业规划，保证人才能够自愿的在企业中生存；对人才进行培训与考核，企业需要根据评估结果制定相应的培训内容以及培训方式，由于人才之间的潜力不同，要保证分层次培养，并且在培养之后，要将培训目标直接贯彻到考核之中，同收入挂钩，促进人才成长，让人才成为物业管理企业未来发展的基础所在。

三、结语

综上所述，文章已经系统的分析了我国物业管理行业的科学发展战略，并对出现的问题提出了解决的方式。我国的房地产行业随着管理体制的不断改革，物业管理市场逐渐在完善，并且物业管理行业已经被更多的人接受。现阶段，物业管理已经发展成为一项朝气蓬勃的阳光行业，住宅建设与设计、房地产的开发与建造都成为我国未来经济发展的重要增长点。相信在未来的发展过程中，中国的物业管理发展战略将会日趋完善，最终一定会与国际物业管理市场成功接轨。

[1]阮飞勇.浅析物业管理存在的主要问题及对策[J].现代商业，2014.

[2]张韧.探析物业管理在发展中遇到的问题及应对方[J].价值工程，2014.