房产限购令的法律分析

刘金鑫

华中师范大学，湖北 武汉430079

一、限购令定义以及法律定性

限购令是指中央运用宏观调控手段，针对房产过快上涨的趋势，授予地方政府职权限制或禁止满足条件民事主体在一定期限内利用融资手段来购买、交易商品房屋权利的方式，降低市场投机成分，使房地产市场良性运行的政策措施。究竟该如何定性限购令，本人赞同大多数学者的观点，即自主性抽象行政行为。抽象行政行为是指行政机关针对不特定对象发布的能反复适用的行政规范性文件，其效力具有普遍性和持续性，且具有准立法性。自主性抽象行政行为无需法律和上位法为依托，由行政机关根据行政管理的实际需要自主制定。相比较之下，限购令就是针对房产市场各种非理性现象，为不特定主体自主创设权利义务而且可以重复适用，没有相应法律依托，所以本人认为限购令为自主性抽象行政行为。

二、限购令法律分析

(一)限购令与宪法的冲突—限购歧视侵犯公民宪法平等权

《宪法》规定了公民平等权是形式平等和实质平等的统一。但是在限购的各项政策中却存在严重地歧视，有违平等原则。依赖户籍制度，这一点体现在购房主体资格上，其中最直接的就是对本地户籍人口以及外地户籍人口的区别对待，这种区别体现在购房数量之上，本地户籍人口可以多购一套住房;与此同时不同的婚姻状况带来不同程度的合同自由有违平等，住房限购令以“是否为本市户籍家庭”作为限购的划分标准，两名未婚非本地居民可以购买两套，结婚后只能买一套。鉴于此，在限购令颁布后，全国“假离婚”现象频发。以家庭作为限购的单位使得婚姻身份成为限定购房资格的标准，不但有违伦理道德公序良俗，而且不利于社会稳定，区别对待而产生的身份特权有违自由平等原则。

(二)限购令与合同法的冲突——对合同自由的限制

《合同法》属于私法领域，私法所信奉的一项重要原则就是意思自治原则，该原则的核心为契约自由。契约自由的实质即当事人之间意思表示达成一致标志着契约成立。限购令颁布之后，“是否缔约的自由”、“与谁缔结契约的自由”已经没有选择的余地，当购房者想要购房时却发现自己不符合在限购令要求之下的购房条件而无法购买，政府为了调控楼市，可以从宏观上实施各种金融货币政策，限制房产贷款，但不宜直接对公民购房的自由进行限制。以发布行政政策、命令的形式限制交易主体以及交易行为，违背契约自由原则。

(三)限购令与物权法的冲突——违背物权登记制度

部分地方出台的限购令中有“违反限购令就办不了房产证”的规定，目的是提醒购房者不要违反限购政策，否则无法办理不动产登记备案。由《物权法》可见，当法律、行政法规对不动产的交易未作相应规定限制时，地方政府也不得出台对房地产市场的限购政策以及相关规定的。依据物权法定原则，除法律以外其他法规规章、政策命令都不得限制不动产登记，而部分地区限购令之中却严格限制房产登记，换言之，这些限购政策已经超出了行政机关原本的权限、职能，这明显违反《物权法》的物权登记制度，是“公”对“私”的一种侵犯，可能带来诸多法律问题。

三、限购令法治化途径

(一)放开对户籍制度的依赖，另立公平标准

长久以来，户籍制度都是阻隔在城乡之间的一条“分水岭”，阻碍我国的城镇化进程，造成了城乡之间医疗、教育、卫生、保险、就业、住房等各种不公平的现象。户籍制度原本只是政府部门为了方便管理而登记所在地居民身份、住所等信息的一项行政管理制度，本不应该具有其他职能。但是限购令的出台使得户籍成为购房者的“入场券”，成为认定居民能否购房最基本的标准。将户籍作为限制不合理购房需求的工具不仅不能够让限购令得到有效的实施，更是恶化了以户籍作为公民权利依据的现状。

(二)建立统一的房地产产权登记信息系统

中国现行房屋产权登记制度都是各自为营，以省为单位开展。部分经济落后地区甚至采用人工登记管理的方式。这就给很多投机购房者或者炒房团可乘之机，通过各种方式规避房产限购政策，其原因就是因为我国房产登记系统不统一。倘若建立了统一的房屋产权登记系统，所有购房者的购买信息都登记备案，在我国的任何地方都可以查询调取，这样限购才会切实发挥其本来应用的作用。通过建立这样的系统，同时扩大楼市“限购”政策在全国的适用范围，来达到平抑新建商品房价格的作用。

［1］李祎恒．住房分配机制中限购令政策的法经济学解析［J］．法学论坛，2011(5)．

［2］田飞龙．“限购令”的法理学分析［J］．科技智囊，2011(3)．

［3］曹潇尹．公权私权的冲突与私权的保护［J］．知识经济，2011(16)．