中小房地产企业发展战略研究

摘要：中小房地产企业在市场竞争中存在着融资渠道单一、市场份额较小等问题，在与大型房地产企业的竞争中处于劣势地位，再加上受到国家的调控房价政策和限购政策的影响，其生存发展已经受到了严峻的挑战。本文通过界定中小房地产企业的含义，分析了其发展的现状，并从成本管控战略、差异化发展战略、战略联盟及战略转型的角度提出了中小房地产企业发展策略。

关键词：中小房地产企业  成本管控策略  差异化战略  战略联盟

1 研究背景

进入新世纪以来，房地产行业逐步成为我国经济发展的支柱产业，推动了城镇化发展水平的提高，带动了一大批相关产业的快速发展。在经济危机时期，也起到了拉动国民经济发展的重要作用。然而随着房价的过快增长，消费者的购买力受挫，同时国家为了调控房价，相继出台了一系列的房地产调控政策和限购政策，使得房地产开发企业尤其是中小房地产企业的发展面临困境。单就房地产行业来说，随着行业建筑设备、材料及人工费的增长，房地产行业已经告别了暴利时代，转向了微利时代，再加上房地产行业内部竞争压力越来越大，房地产各项目的运作也越来越规范，客观上为企业的生存和发展提出了严峻的挑战。对于中小房地产企业来说，为了在激烈的市场竞争中生存下来并取得一定的经济效益，必然要改变以往的经营策略，实现战略转型。

2 中小房地产企业的界定

根据国务院国有资产监督管理委员会标准，从企业规模的角度看，企业从业人员数在200人以下、企业销售额在1.5亿以下的企业为中小型房地产开发企业;企业从业人员在200人及以上、企业的市场销售额在1.5亿及以上的企业为大型房地产开发企业。

从市场资质角度看，住建部根据以下标准划分了四级资质房地产企业，这些标准分别是：企业的注册资本、企业的成立时间、企业的房屋建筑累计竣工面积、建筑工程质量合格率、企业内部有相关职称的建筑、结构、财务、房地产及经济类的专业管理人员数量。不同资质企业具有相应的企业承担业务范围。

3 中小房地产企业发展现状

相对于中小型房地产开发企业来说，大型房地产企业或拥有较高资质的企业成本控制力强，品牌优势显著，拥有较强的融资能力，资金相对较充足，市场占有额较高。尤其是国家出台了限购政策后，受国家房地产调控政策的影响，中小房地产企业的营业额下滑，进一步发展受到了不同程度的限制。这种发展困境主要体现在以下几个方面：

首先，中小房地产企业融资更加困难，面临较大的资金压力。随着国家的限购政策的出台，银行加紧了对房地产企业的贷款，加之中小企业本就融资渠道狭窄、信用体制不够完善等问题，使得中小房地产企业融资雪上加霜。缺少资金支持，企业发展就会举步维艰。

其次，中小房地产企业面临被大型房地产企业兼并收购的威胁。近几年来，房地产企业间的并购数量增加，并购规模扩大。据数据统计显示，2014年上半年房地产企业完成的并购数量为73宗，总交易额为152.93亿元，而去年同期的数据分别是15宗和49.44亿元。因此，中小房地产企业的继续发展受到挑战。

再次，地产行业的马太效应逐步凸显，产业集中度不断提高，市场分化加剧。大型房地产企业的销售额和市场占有额不断提高。如下表1所示，2014年上半年，房地产行业前五十的企业销售金额的集中度较去年进一步的提高，达到33.17个百分点，较2012年同期提高了约5.5个百分点，占行业大部分的中小房地产企业所占比例不断遭到挤占，面临较大市场压力。

表1  全国Top50企业的销售金额集中度

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备注：集中度=Top企业的销售金额/统计局公布的全国商品房销售金额

数据来源：CRIC（中国房地产测评中心）

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4 中小房地产企业的发展战略措施

4.1 强化成本管控策略

成本和市场效益是企业经营的重要参照条件，只有采取低成本的管理模式、提供质优价廉的商品才能在市场竞争中获益。尤其对于房地产企业来说，成本管控至关重要。

房地产开发项目的成本，是指房地产开发企业在开发房地产项目的整个操作过程中所发生的全部的费用支出。一般来说，房地产开发企业的成本构成按照用途主要分为三部分：房地产的开发成本，开发过程中的期间费用及相关的税费。

加强房地产企业的成本管控，首先体现在项目的设计阶段。项目方案设计阶段是整个项目的关键阶段，初步设计阶段已经基本上确定了建筑物的外观设计、结构构成、平面布置等各方面，设计方案确定后，相关的成本也受到了约束。据统计，设计阶段确定下来的项目成本占项目全部成本的比例在75%-90%间，因此注重设计阶段的成本控制也非常重要。在设计阶段，实行限额设计制度，工作人员根据项目的投资估算、设计任务书等，对施工图设计进行详细了解的基础上，确定合理的设计标准和造价指标，以便在设计实施阶段对设计方案进行控制和及时地优化，防止出现设计的质量不够、标准不一等问题的发生。加强设计环节的技术经济分析，加强设计阶段的经济技术分析也是该项目控制总费用的一项措施。

其次，在招投标阶段，选择优秀的施工单位和材料设备供应商，这对于项目的成本控制、质量及建设进度有极大的影响，在招投标阶段，必须遵循的原则：

一是公开诚信的原则，招投标必须遵循公开诚信原则，招投标前，需严格审核供应商和施工单位的资质，实地考察掌握可靠的数据;同时将竞争机制引入工程招投标，优胜劣汰，选择满意的合作伙伴;

二是重视招标文件，在编制招标文件的过程中，项目造价人员必须注意收集、汇总、分析总结各项数据资料，分析预测各种可能影响工程造价的因素，据此编制招标文件;

三要使合理且低价者中标，有些投标单位为了获得工程有可能会以低于成本价的价格恶性竞争，公司在选择投标单位时，不能只注重绝对低价，要寻求合理低价，确保中标者在价低的同时保证质量和工期。

再次，在施工阶段，控制工程变更，强化了对设计变更的管理;进行技术创新，实行节能措施，在原有技术稳固的基础上发展、引进新技术、新工艺，逐步使用新工艺、新材料等，运用高科技的手段来实现缩短工期、节约成本的目的。正确预防工程索赔，当索赔事件发生时，双方须以合同为依据，在认真研究合同的基础上，及时、合理的对索赔事件进行依法处理。

大型房地产企业在市场中处于垄断地位，中小房地产企业关注的不应只是发展速度，还必须关注发展质量，注重培育核心竞争力;控制项目成本，采用科学合理的方法进行项目成本管理，将成本管控贯穿于各个环节。

4.2 差异化发展策略

中小房地产企业面对日益变化的市场环境，应对市场竞争，可采取差异化的发展策略，实现战略转型，突出企业的核心竞争力。具体的差异化发展战略体现在以下几个方面：

市场差异化。在市场竞争中，中小房地产企业应尽量避开与大型企业的正面竞争，寻找市场缝隙，选择小型的“缝隙”市场项目，这种项目是大企业容易忽视的市场空白，同时又具有一定经济效益，满足了特殊的市场需求，发挥了比较优势。

产品差异化。如果中小房地产企业能够提供差异化、有市场竞争力的产品，则就会在市场中占据一定地位。首先，企业应加强对市场和项目的分析，有针对性的选择符合自身企业的产品项目;其次，通过最新技术、材料的应用，在项目的外观、质量上取胜，在设计理念上勇于创新，紧跟时代步伐，能够积极引领新的生活和工作方式，提供个性化的产品，如开发低碳环保及养老产业等新型房地产项目。

区域发展差异化。在一线城市，房地产企业数量多，市场已经基本饱和，市场竞争已经达到了白热化状况。在这种情况下，中小房地产企业应该将发展的目光转向二三线甚至四线城市，这些城市的城镇化正在加速推进，尤其是在城市群内部及一线城市周边的中小城市房地产项目，开发的潜力巨大。针对这些房地产市场，企业可以避免激烈竞争，提升获利空间。抓住城市化和旧城改造的发展机遇，通过差异化的区域发展战略来改变被动的市场局面。

4.3 构建战略联盟加强竞争优势

房地产市场的集中度不断提高，较多的中小房地产企业面临着被并购的危机。为了应对市场危机，中小房地产企业可以走联盟发展之路，构建区域性的战略联盟，应对市场竞争和变化。企业可以实现横向战略联盟和纵向战略联盟。横向联盟，即中小房地产企业之间可以达成相互合作的共识，实现优势资源互补、企业发展壮大的目标;纵向联盟，房地产企业还可以与设计单位、代理商、广告公司、金融机构及物业公司等上下游的企业建立合作关系，交叉合作，分工协作，通过联盟的内部化降低开发成本。利用联盟形成的品牌优势，提高社会知名度和消费者的认可程度。利用联盟的规模优势，对抗大型企业的竞争，防范市场风险，共享优势资源，提高市场竞争力。

在构建战略联盟时，一定要制定联盟的规则和细节，选择能够与自身企业优势互补的企业，并且注重考查联盟企业的企业信誉度、市场资源、企业管理及体质、市场影响力等各方面。

5 结论

中小型房地产企业由于自身的资金、规模及市场资源等各方面的局限性，在与大型房地产企业的市场竞争中难免会处于劣势地位。为此，中小房地产企业必须转变发展战略，实现战略转型。通过成本管控策略，降低企业运营成本，提升盈利空间;通过差异化发展策略，实现市场发展差异化、产品开发差异化及区域发展差异化，改变被动的发展格局;构建企业间的战略联盟，利用联盟的优势实现与大型房地产企业的合理化竞争，实现优势互补。

参考文献：

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作者简介：

刘伟（1988-），女，山东莱芜人，硕士研究生，研究方向：技术经济及管理。