如此联合开发合法吗？

◎ 箫 默

如此联合开发合法吗？

◎ 箫 默

案情介绍

1994年12月29日，江州市行政公署下发《关于建设江州市某银行宏远实业开发公司宏远大楼征（拨）用地批复》；1994年10月2日，江州市人民政府为该宗地下发建设用地批准书；1994年12月16日，江州市建设局下发建设用地选址意见书、建设用地规划许可证；1997年4月20日,江州市建设局为该宗地下发建设工程规划许可证；2002年6月21日，江州市国土资源局为江州市某银行经济技术开发区支行办理了国有土地使用证，编号为江国用〔2002〕字第1658号，土地使用权类型为划拨，土地证载面积17340.62平方米（合26.01亩）。

2002年11月20日，江州市某银行经济技术开发区支行与江州市江宇房地产开发有限公司签订了《合作建房合同》,合同约定由江州市某银行经济技术开发区支行提供土地使用权，江州市江宇房地产开发有限公司出全资联合开发该宗地,建成后按合同约定分配房产。

2003年10月20日，江州市规划局定桩放线并下发建设工程坐标定桩通知书，2004年2月2日，江州市江阳区建委下发建筑工程施工许可证；后又查明，江州市规划局为该支行办理了规划许可证；江州市住建局为该支行和江宇房地产开发有限公司共同办理施工许可证。江州市房管局为江宇房地产开发有限公司办理了房地产销售许可证。江州市房管局已为该支行和江宇房地产开发有限公司办理了多个房屋产权证。具体发证情况为：2007年12月10日，江州市房管局为该支行办理了6本房屋所有权证，产别为国有房产，结构为钢混，设计用途为办公，建筑总面积合计为6515.03平方米。2008年1月16日，市房管局为江宇房地产开发有限公司办理了宏远紫晶城6到32层A、B两栋共48643.85平方米的房屋所有权证，证号为江州市房权证〔2007〕字第00***22号，产别为股份制企业房产，依据的土地使用权为江国用〔2002〕字第1658号，即江州市某银行经济技术开发区支行的国有土地使用证。

2004年6月，江宇房地产开发有限公司依据双方签订的《合作建房合同》和有关部门的许可，开始建设商住楼宏远紫晶城，2006年，一期工程已竣工，占地面积约3000平方米，建筑面积约20000平方米。2010年2月该公司又动工建设二期商务楼，二期工程占地4000平方米，计划建筑面积22000平方米，商住楼设计总高36层。目前，一期、二期共已售出500余套房屋，宏远大厦基本封顶竣工。

该项目从动工建设之初，江州市国土资源局江阳分局多次下发停工通知书，并联合有关部门对该项目建设多次进行制止。鉴于该项目建设涉及时间跨度长，情况复杂，涉及审批环节多，政策性强，又因该项目建设是经有关部门许可的,并颁发了部分房屋产权证明。

处理意见

国土资源部门就如何处理该案，存在不同意见。

第一种意见认为，该项目涉嫌非法转让，应依法进行处罚。未经批准转让以划拨方式取得土地使用权的房地产的,按照《城市房地产管理法》第六十七条的规定，由县级以上人民政府土地管理部门责令缴纳土地出让金，没收违法所得，可以并处罚款；对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十六条的规定，由市、县人民政府土地管理部门没收其非法收入，并根据情节处以罚款。

另一种意见认为，该项目一切手续均合法，由于联合开发导致的土地用途转变，可直接补交出让金后，再办理出让手续。依据是《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定，符合下列条件的，经批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押;土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;领有国有土地使用证;具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;签订土地使用权出让合同，补缴土地使用权出让金，或者以转让、出租、抵押所获收益抵缴土地使用权出让金。

编者提示

由于本案时间跨度大，涉及部门多，案情复杂，有关当事人多次到上级部门上访，要求国土部门给予办理合法的用地手续。而国土部门有关办案人员认为这宗土地是一宗“处罚不能处罚，没收不能没收”的疑难案件，不能轻易作出处理意见。针对该案，国土部门应如何解决？欢迎广大读者积极加入到案件的讨论中来，《法制天地》期待您的参与。

注：本文涉及的地名、单位均为化名。