城中村村民转让房产的应当查处吗?

◎陈战杰

城中村村民转让房产的应当查处吗?

◎陈战杰

问：

我县黄庄村五组因道路建设和土地开发，土地被政府征收，整个村民小组村民转变为城镇居民。2008年，县政府下文，黄庄村五组村民有权继续享受本组剩余的集体土地和宅基地。2012年，本组村民刘某因外债多，将其房子转让给张某。张某本是某社区居民，2008年将其户口迁入黄庄村五组，现户口也注明是非农业户口。2012年，双方办理了宅基地过户手续。因群众举报，纪检部门来调查。

请问，我们是不是应该为原五组村民的宅基地办理土地使用权过户手续？这件事我们是否有错？如果有错，应当怎么善后？

答：

一、本案首先应当恢复事实原貌

2008年前后，你县黄庄村五组土地被政府征收，尚未全部征收，整个村民小组村民转变为城镇居民，按照现在规范的说法，黄庄村五组及其土地属于“城中村”，也就是说，属于城市规划区范围了。2008年，县政府下文，黄庄村五组村民房产所占用的土地以及尚未征收的土地仍然保持原来的权属不变。但黄庄村五组尚未征收的土地属于政府随时可以征收的范围了。张某本是市民，2008年将其户口迁入黄庄村五组，2012年，村民刘某将其住房出卖给市民张某， 2012年办理了宅基地过户手续。

二、本案属于市民与市民之间转让房产

本案转让房产时，刘某的身份已经是市民了，受让方张某也是市民。黄庄村五组土地属于城市规划区了，城市建设受《城乡规划法》调整，城市规划建设管理部门对城市市区范围内的所有建设活动实行统一管理，原来的村民不可能再以“农村村民”的身份申请“宅基地”。

对该宗宅基地来说，刘某占用与张某占用对土地管理不产生任何影响。土地如果征收的话，土地补偿费归黄庄村五组集体所有；房子如果拆迁的话，房子拆迁补偿费归现在的房主所有，房子写谁的名字就补偿给谁。

三、严格按照《土地管理法》的规定“对号入座”处置本案

我国人多地少，必须采取最严格的土地管理制度，对于农民的宅基地问题，《土地管理法》以及其他配套法规都做出了明确而又严格的规定。

《土地管理法》第六十二条规定：农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

也就是说，房产是私人所有，出卖与否不算违法，国家也无法干涉，但国家不鼓励这样做，也不予以处罚。对这样不违法不鼓励的做法，国家的立场是，如果再申请宅基地的话，国家有权拒绝申请。

《关于加强农村宅基地管理的意见》第五条规定：“农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，不得批准。”第十三条规定：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”

本案从买卖主体方面来说，属于市民与市民之间房产转让，不是法律规定的“农村村民”之间转让的情形；从买卖标的方面来说，属于城市规划区范围内的农民集体土地，不属于法律规定的在“农村”的情形；从后果方面说，出卖方刘某善意出卖住房没有另外再要一份宅基地，不属于法律规定的“再申请宅基地”的情形。

本案与法律规定的情形和条件不同，根据政府“法无授权不得作为”的原则，政府无法予以查处。

当时国土局为刘某和张某之间转让住房办理宅基地登记过户手续，按照市民与市民之间转让住房导致的宅基地使用权变更登记过户手续对待，并无不当。

四、出卖方没有反悔告状

本案不管是否合法，出卖方刘某并没有反悔告状，本着“不告不理”的原则，没有原告方，政府不能“皇帝不急太监急”，政府不能充当原告方，政府也无权充当公诉人的角色，政府作为第三方不能单方面立案查处，也没有合法的因由要求张某退出住房。

根据上述分析，本案属于城市规划区范围内市民之间转让房地产案件。本案中，国土局并无过错，出卖方刘某没有过错，买方张某也无过错，政府工作人员也没有贪污受贿、

玩忽职守的情节，不属于依法应当查处的情形。至于个别村民（市民）举报，这是举报人的权利，应当尊重，对举报内容不能听信一面之词，应当进行研究；是否违法是否受理，由政府依法决定。

建议：纪委的同志们从党的事业出发，积极参与治官治政，我们都应当予以配合和支持。纪委的同志们对土地管理不太熟悉，这是十分正常的，我们应当积极协助，予以解释。

（本文摘自《国土资源170个怎么办》）