新型农村社区可持续发展问题探析——以河南省孟州市为例

石媛媛

(郑州大学旅游管理学院,河南 郑州 450001)

新型农村社区可持续发展问题探析
——以河南省孟州市为例

石媛媛

(郑州大学旅游管理学院,河南 郑州 450001)

新型农村社区建设是新型城镇化建设背景下的一种建设模式尝试,它的建设是传统农区走向现代化的一个切入点。近年来,新型农村社区建设初见成效。笔者运用实地调研方法对河南省孟州市的三个新型农村社区进行分析,发现产权不确定、规划管理不科学等引起了拆迁整治以及社区管理的诸多问题。分析认为应通过宅基地确权、推进户籍制度改革以及加强产业支撑的方法,推进新型农村社区可持续发展。

新型农村社区;可持续发展;孟州市

在全国产业格局中,河南作为重要的粮食生产基地,一直重视“三农”问题的解决,新型农村社区建设就是推行城镇化的一种路径。有学者从大城市病的角度提出中国未来还是应该以小城镇乃至农村社区作为承载农民的主要空间形态的观点[1]。大量的农民工进城推动了中国城市化的进程却也带来诸多问题,新型农村社区的建设通过政府支持、市场化运作、各主体积极参与的方式,努力实现农村居民就地城镇化。它的建设在目的设计上是适合当前中国国情的,但是社区建成后却出现了诸多矛盾和问题,如规划位置不合理、房屋空置、传统农村房屋拆迁受阻等。笔者正是基于这些问题的思考,按照参与主体的不同,选取孟州市三个具有代表性的社区——长店新村、滨河新村、驸马庄社区进行实地调研分析。

一、孟州市新型农村社区开发类型分析

孟州市总面积541.6平方公里,辖11个乡镇、办事处, 274个行政村,总人口40万人,其中城镇人口16.8万人。全市生产总值245.1亿元,地方财政收入10.8亿元,城镇居民人均可支配收入22 326元,农民人均纯收入11 852元。自2010年新型农村社区开始建设以来,孟州市共规划14个新型农村社区,至今已经有部分建成。每个社区的建设背景与参与主体也不尽相同,基本类型主要有三种。笔者选取的三个社区就包括了这三种建设类型。长店新村：合村并建;滨河新村：镇政府+房地产商;驸马庄社区：乡镇政府自主规划开发。这三个社区具有一定的代表性,通过对其现状进行分析,来发现新型农村社区建设中的矛盾和问题。

(一)长店新村：合村并建模式

长店新村的社区建设选址不在村内,也不在城郊,而是选择在孟州市区与长店村之间。这样建设利于农民进城享受娱乐购物,也利于进行农业生产。长店新村是孟州市河阳办事处的一个行政村,位于县城北环城郊处,距离市区10分钟车程,由长店、辛庄、后庄三个自然村合并成建设社区。总人口3240人,21个村民小组,耕地面积2500亩,该村经济基础较好,大小工业企业有20余家,从事养殖、运输等40多户,全村年产值1000万元以上的企业16家,总产值达到3.1亿元,农民年人均纯收入8200元。根据河南省委提出的新型城镇化要求,2010年村委会大胆提出发展新型农村社区的构想。为了统一思想,他们采取了以下措施：第一,村委会组织村民到新乡、信阳等地进行参观学习,取得农民的心理认同。第二,在融资上,新型农村社区的开发资金实行政府拿一部分,从村集体优秀企业融一部分,再加上村民拿一部分的办法,在很大程度上解决了建设资金不足的问题。第三,工程建设组成村民监督小组,并与建设单位签订质量保证合同,工程验收村民监督小组参加,这样就确保了工程建设质量都有保障。目前,长店新型农村社区建设工程已接近收尾,部分村民已入住。

(二)滨河新村：镇政府+房地产商开发模式

滨河新村因建于县城东部滨河公园附近而得名,属于南庄镇政府所管辖。南庄镇位于孟州市东部,下辖27个行政村,近4万人口,总面积48.1平方公里,耕地面积2000公顷。以皮毛加工业为支柱,以调整农业结构为新的经济增长点,大力发展商贸业,经济实力较强,人民生活水平不断提高。全镇年社会总产值高时达11.27亿元,财政收入达960万元,出口创汇4000万美元,农民人均纯收入达3320元,先后被列为中华名镇、国家小城镇综合改革试点镇。滨河新村的建设引入政府+房地产商的建设模式,加之所处的位置,使得南庄镇建设的新型农村社区更趋近于一般的房地产楼盘开发的模式。滨河新村的社区建设方式更加市场化,它通过镇政府运作在市区附近获取一宗地块,交予开发商进行开发销售,并允许其获得一定收益。滨河新村的认购对象不仅包括南庄镇的居民,同时对整个孟州市的住户全部开放,但是南庄镇的居民购房会有一定的优惠或换房补贴。

(三)驸马庄社区：乡镇政府自主规划开发模式

2010年,由乡镇政府主导的农村社区建设相继动工,有代表性的是孟州市一西一东两个镇的社区。一个是位于槐树乡政府所在地的东孟庄社区,还有一个是位于南庄镇的驸马庄社区。槐树乡位于孟州市的西部丘陵地区,地处焦作、洛阳、济源三市交会地带,总面积73平方公里,辖44个行政村68个自然村173个村民小组,4.33万亩耕地, 2.3万人口。全乡具有林果、畜牧、旅游三大支柱产业。2010年槐树乡计划建设占地60亩,可容纳680户,已建成楼房3栋48户,仅20余户入住。另外,驸马庄摄取建设在驸马庄村与桑坡村之间的新孟公路南侧,计划占地300亩,可容纳3000户,已建成楼房2栋,可容纳240户,但建成至今群众认可度低,仅40余户签订入住协议,后续建设已经停止。

二、新型农村社区不可持续发展的原因分析

(一)房屋产权不明晰

新型农村社区建设首要的问题就是房屋产权的问题。产权问题看似是社区建设前期的问题,却是促使后期诸多问题产生的根源。第一,集体合并产权的归属问题。从长店新村建成后的情况看来,社区建设之前村领导向村民承诺房屋是有“大产权”的。这里的“大产权”是村民用语,专业术语应该是集体产权,也就是《物权法》规定的农村土地归集体所有。社区建设之前,农村宅基地产权属于集体,使用权属于个人。但社区建成后土地产权如何归属,即使产权仍归合并后的集体,那集体产权是无法进行分割的,仍会使房屋交易的合法性受到质疑,交易价格不能完全以市场定价。第二,房地产商乘虚而入。滨河新村由于所建设的位置比较好,周围有公园、学校等配套设施,因此预售时场面火爆。开发商在售楼部贴出公开承诺,说明房子是证件齐全的,同市区的商品房无异。但是在2014年交房的时候,房地产商又拉起了大产权房的大条幅,农民权益无疑受到了损害。第三,农民的财产权得不到保护。农民生活在农村有两项基本的生存保障权利,一项是承包土地使用权,一项是宅基地使用权。在土地增减挂钩政策的引导下,农村社区建在一部分居民的农业用地上,致使其耕种土地的权利受损。换个角度来说,如果农村土地承包经营权可以流转的话,那么农村居民的宅基地作为他们的资产是完全被沉淀的。农民赖以生存的承包地和宅基地并不像社保一样可以自由流动,在迁入社区或城市的时候并没有显示出其作为资产的价值。

(二)社区规划建设与管理缺乏科学性

第一,社区规划标准不统一。这里所提及的标准并非要求社区建设要千城一面,只是对社区用地以及楼层高度以及位置选择应有一定的要求。滨河新村的建设是在城郊,房地产商在建房的时候追求利润,统一全部高层,房屋容积率较高。长店新村同样建在城郊,占地却较大,水域景观等设计非常丰富;驸马庄社区规划建设在距离市区不到10分钟驾车路程的主干道附近,销售状况不佳。这些都是规划建设上出现的问题。第二,房屋建设后期维护管理问题。新型农村社区的房屋不同于一般的小区,并没有相关的管理条例。城市房地产的开发一般都要缴纳维修基金,以便房屋损毁时使用,而政府对社区居民并没有相关法律条例的普及与公示宣传,农民缺乏相关的意识,并且对缴纳费用历来就有抵触情绪,因此社区并没有维修费用的存储,给房屋后期的维护造成一定障碍。村民以前在村中的水费都是不用缴纳的,因此水费的收取也是一项棘手的问题。同样,小区的物业管理也一直没有全面开展。长店村的物业现在是由村中居住的无工作人员进行管理,只负责打扫卫生,花草、水域都没有进行清理。虽然社区刚建成不会有脏乱差的问题,但长此以往肯定会出现以往不曾出现的问题。第三,社区建设的商业味太浓。滨河新村社区的建设引入了开发商,且建在城郊,房子预售时定价标接近市区房地产的均价,2013年开盘定价为每平方米2500元。部分好楼层甚至更贵,针对村民虽有补偿措施,但仍旧是大部分人没有购买支付能力。况且项目开发针对全市人民,因此销售上也不存在太大困难,最终社区的建设更像是城市房地产开发,商业味太浓,并没有起到对农民利好的作用。

(三)旧房拆迁受阻

第一,旧房拆迁进度缓慢。调研发现,虽然部分农村社区工程已经建成使用,但原村中房屋只是零星拆迁,社区只有少部分村民入住。按此进展,旧村庄的拆迁会历时很长,届时新社区俨然变成老社区,造成资源浪费严重。同时,拆迁的宅基地零散分布,给后续的土地整理工作也带来诸多不便。第二,旧房拆迁补偿不应采用完全一样的标准。孟州市出台《孟州市进城落户农民退出宅基地补偿办法(暂行)》和《孟州市进城落户农民房屋征收补偿办法(暂行)》,设立宅基地补偿财政专户,明确宅基地和房屋退出补偿标准。对于退出的宅基地,面积200平方米以下部分(含200㎡)按5万元/亩的标准予以补偿,超过200平方米的部分按3万元/亩的标准予以补偿;对于宅基地上的房屋,政府委托专业评估公司评估后进行货币补偿[2]。但就调研的几个社区来看,长店村的土地是政府划拨的,因此地价为0,村民认购是每平方米800元,非本村人认购是每平方米1200元,而孟州市当时的房屋均价是每平方米2500元左右,滨河新村的房价就定在了每平方米2500元,这样说来后者的补偿标准明显不合理。第三,仅改变其生活方式而未改变其生产方式。经济学原理告诉我们,生产方式决定生活方式。进入社区农民的身份没有改变,没有产业支撑,农民如果住进社区仍要进行农业劳动,但农机农具放到哪里?粮食储藏在哪里?这些问题都是新社区建成农民搬入后需要考虑的问题。进入社区的农民没有从根本上改变身份、职业和生活方式。

三、促进农村社区可持续发展的对策与措施

(一)加快宅基地确权工作,增加农民财产性收入

通过对新型农村社区的调研了解到,社区的建设都存在合法性的问题。无论是长店村标榜的集体产权房,还是滨河新村房地产商偷换概念用大产权来蒙蔽购房者,这些都是因为农村土地所有权没有确权所引起的。农村的宅基地一天不确权,农民尤其是还居住在农村的农民都不会心甘情愿地将宅基地退回。因为这其中涉及农民最关心的拆迁补偿问题。目前,我们国家已经出台了《国有土地征收补偿条例》,但尚未出台《集体土地征收补偿条例》。以农户的心理来看,新型农村社区的建设只是因为政府希望腾退土地进行其他的建设,对自己并无直接益处。政府应加快确权,使农户宅基地及其房产财产化,允许异地交易、置换和抵押,改变一户一宅无偿使用、无限期分配的制度是解决问题的关键所在。

(二)加快户籍制度改革,缩小城乡差别

新型农村的建设,社区的定位比较模糊,即处于亦城亦乡的状态。我们把社区拉入城市的末梢,看似实现了农民城镇化,但是在户籍制度的约束下,农民仍然不能充分享受城市福利。在当前户籍制度下,可以针对农民的户籍设计一种专门的户籍权证,农村移民在放弃农村集体土地承包权以及宅基地之后,可以利用相关证明到其迁入的城市申请户籍权证,农村集体收回所有权之后可通过招标的方式进行流转,扩大农业生产规模。这样不仅有助于节约城市化成本,也便于对土地进行整体开发。同时在和农民的沟通中发现,养老问题是农民最担心的问题。当提出将承包土地或宅基地入股,每个月发放养老金的时候,很多农民虽然不是太明白,但都很愿意去尝试。如此做法还有很多,我们可以因地制宜选择成立农业合作社或引进企业等,这样就可以分担国家对农村的养老问题,也可以缩小城乡差距,保证社区的可持续发展。

(三)挖掘地区优势,加强产业支撑

农民中现在从事农业生产的人已经大幅下降,农民搬入社区生活方式发生改变。如果要保证农民搬入社区并且不使其成为空城,急需一定的产业支撑。以驸马庄社区为例,驸马庄对面是著名的皮毛之都桑坡村,该村就拥有皮毛加工企业134家。在这些企业中,年产值超5000万元的企业4家,中外合资企业12家,皮毛加工户达到800多个。生产诸多羊剪绒产品出口国外,年产值达8亿元,年出口创汇达3300万美元,是亚洲最大的皮毛集散地之一。桑坡村带动了整个周边包括驸马庄、里村、田寺、杜村等诸多村落的经济,有产业支撑,就会成为一个可持续发展的社区。

新型工业化和城市化的发展带来巨大建设用地缺口,政府希望发展社区来平衡土地用于建设,农民进城看到城市生活也希望可以享受这样的福利,因此从逻辑上来说社会主体都鼓励新型农村社区的建设。然而,新型农村社区建成之后出现诸多问题,使人们对社区产生极大质疑。不可否认新型农村社区的建设意图是在改善农民居住环境的同时补充我们的耕地面积,它的建设意图是好的。换个角度讲,问题的出现也倒逼了我们深层次的土地制度、户籍制度以及产权制度改革。况且建成的社区成为实际存在,应该尽量去解决他们面临的问题,而不是将它们搁浅,任由其自由发展,这样会造成资源进一步浪费,也阻碍了新型城镇化的进程。

[1]耿明斋,李燕燕.中原争鸣集：新型城镇化与产业转型[M].北京：社会科学文献出版社,2013：139.

[2]省委农业工作办公室.孟州市促进农民进城落户加快新型城镇化[N].河南日报,2014-08-13(3).

The construction of new rural communities study

SHI Yuanyuan

(C0llege of Tourism Management,Zhengzhou University,Zhengzhou 450001,China)

Under the background of the new urbanization,the construction of new rural communities is a very important try.It is an entry point,which helps the traditional agricultural areas turn to the modern.After several years of construction, the new rural communities seem to have turned into actual buildings located in various suburbs and villages.In this arcitle, author used the method of field research into three new rural communities in Henan Mengzhou.And then the author analysised to them carefully,found that the uncertainty on the property right,no scientific planning and management caused a lot of unsustainable problems which hinder the demolition and renovation and communities'late management.The author advocates the countermeasures such as determine the right of homestead in rural areas,promotion the reform of the household registration system,and strengthen industry support.Only in these way,can we solve these problems well.

：new rural communitiy;sustainable development;Mengzhou city

D610.3

：A

：1671-9476(2015)03-0116-03

10.13450/j.cnkij.zknu.2015.03.028

2014-11-24

石媛媛(1990-),女,河南焦作人,硕士研究生,研究方向为房地产经营与管理。