推进节约集约用地为经济可持续发展提供土地要素保障

平湖市国土资源局 胡一婧

推进节约集约用地为经济可持续发展提供土地要素保障

平湖市国土资源局 胡一婧

约集约利用，是地方经济可持续发展的根本之策，也是城镇化建设的必然战略选择。近两年来，平湖市涉土政策呈环炮连发模式“动作频频”。归纳起来，这些涉土政策可以用五个关键词来概括。

严格耕地保护和推进土地节

一、控制：择优配置工业用地

按照平湖市出台的《进一步加强工业用地差别化管理促进产业结构调整的实施意见》中的规定，近期，该市对4宗工业用地实行弹性年限出让制度，出让期限均为30年。此举将该市的弹性出让工业用地出让年限由常规的50年变为30年，改变了以往的工业用地以最高年限出让的惯例，同时也成为创新工业用地供应模式的有益实践，为产业结构调整机制创新试点工作顺利开展奠定了良好的基础。

那么，土地成功供应出去后，用得好不好如何评判？批后监管又该怎么入手呢？为此，平湖市出台了《关于进一步加强国有建设用地供应与批后监管若干意见》和《关于切实做好闲置土地处置工作的意见》。与原有政策相比，新政对约定开竣工期限更合理，违约责任追究更严格，并新增了履约保证金制度，明确公开出让的土地中标确认书生效后，竞买保证金的50%转为项目开竣工履约保证金；协议出让的土地，在缴纳土地出让金时，一并缴纳土地出让金总额的10%作为开竣工履约保证金；划拨的土地，按划拨价款10%缴纳开竣工履约保证金，最高为每宗地500万元。土地出让后，土地受让人不能按期支付土地出让价款的，每日按迟延支付款的1‰向出让人偿付滞纳金，二个月未交的直接解除合同并没收保证金；不能按期开竣工的，受让人每日按出让价款0.2‰向出让人偿付违约金；土地构成闲置的，按总额20%收取闲置费乃至无偿收回土地。

2014年该市全年共收回空、闲置土地42宗1092.18亩，征缴合同违约金423.7万元，对15宗未按时缴纳出让金的土地收取滞纳金6531.02万元，对于两宗出让地块拍卖成交后超过两个月未按期缴纳出让金的项目，撤消其出让合同，并没收保证金合计650万元，全年共收取履约保证金1.18亿元。

二、保护：基本农田提质保量

若想守住耕地红线，就得落实最严格的耕地保护制度。坚持管控和激励双管齐下，根据《平湖市基本农田保护补偿机制实施细则》，要对承担基本农田保护任务的农村（社区）集体经济组织进行经济补偿，缩小基本农田和建设用地的利益差距，2014年首次确定市基本农田补偿标准为每亩每年50元，并根据经济社会发展水平，适时提高补偿标准。对农村土地综合整治形成的高标准基本农田区块，纳入基本农田整备区，一并实施补偿。2014年，该市就对2013年度承担基本农田保护责任的行政村(社区)，按照补偿标准50元/亩，同时实行差别化补偿政策，对已建成的高标准基本农田、粮食生产功能区等重点区域内的耕地，补偿标准为每亩每年100元,共下拨兑现基本农田保护补偿资金1643.44万元。值得一提的是，平湖市去年成功争取到了省级2014年度基本农田保护补偿试点补助资金804万元，占全省补助资金总额的4%，进一步助力基本农田保护工作。

耕地保护补偿费发放还要与“两违”遏控、“无违建”创建、粮食生产功能区保护和破坏耕地、违法违规用地行为直接挂钩。对村（社区）在当年度发生违法违规用地行为的，发现1宗，扣发当年度10%基本农田保护补偿资金，及时自行纠正的除外；发现3宗（含）以上，不得发放考核奖励；发现5宗（含）以上，将扣发当年度全额基本农田保护补偿资金。

而对于违法用地，平湖市也是绝不手软。根据《平湖市土地共同监管和责任追究办法（试行）》、《关于加强土地管理严格责任追究的通知》，违法用地责任人还将被逐级追究责任。该办法明确了六种情形，将对镇（街道）“一把手”及主要责任人责令整改或作出书面检查。其中还包含了“年度内本辖区村级组织（含村民小组）‘以租代征’违法用地累计面积5亩以上、10亩以下的”的情况。村（社区）有义务，且必须履行巡查发现、劝告制止和向上报告职责。对未认真履行职责，按干部管理权限，由镇（街道）党委、政府（办事处）责成相关村（社区）党组织书记、村委会主任和国土信息员作出书面检查，并按照相关规定从重给予相应处分，直至免职。涉嫌构成犯罪的，还将依法移送司法机关追究刑事责任。

三、保障：让农民建房不再难

近年来，农民建房规划布点偏少、土地空间指标不足等与农民建房需求强烈的矛盾日益突出。作为民生实事项目之一的农民建房问题，也随之被摆上政府工作日程，《平湖市农民建房用地管理办法》在去年重新修订出台。通过该办法的实施，该市进一步规范农民建房用地管理，促进农村集体土地节约集约利用和社会公平正义，让农民建房不再是个难题。根据该办法，农民建房必须符合镇（街道）土地利用总体规划和村庄建设规划，禁止在村庄建设规划区外翻建、新建、扩建住房和原房加层。

在之后的规划实施过程中，考虑到部分新农村建设点离农民原宅基地、农田过远的情况，平湖市自2014年10月开始按照法定程序对当初的104个新农村建设点进行了完善与优化，形成了“1+X+N”规划布局，即“1”作为新市镇，“X”作为中心社区，“N”作为保留点，目前全市范围内的新农村建设点调整至127个。农民建房按照“个人申请、村级审查、镇（街道）审批（委托）、市管农转用”的审批模式。即建房户首先应向户口所在地村民委员会提出书面建房申请，村民委员会在讨论后认为符合建房条件的，要在村公示栏内对申请详情公示10天。公示期满无异议的，就能与村民委员会签订原宅基地收回协议。随后，待国土资源所、村镇建设管理站审查完毕后，申请就完成了。对于不符合建房条件的，镇（街道）也将书面告知理由。

四、加强：农村土地综合整治

为加快推进农村土地综合整治，保障“两新”工程顺利有序实施，2014年平湖市重新制定出台了《平湖市调整完善农村土地综合整治激励政策的意见》，加大财政奖补力度，建立分配、调剂、奖励和减负机制，进一步完善土地复垦激励政策体系。该市去年完成建设用地复垦1049.6亩，新编立农整1490.48亩，完成垦造耕田891.37亩，对破解该市土地供需矛盾、解决长远发展用地需求起着积极的作用。

该意见首先明确复垦指标分配。实施农村土地综合整治项目获得的复垦指标，按照85%、15%的比例归项目实施主体和市级统筹，分别用于搬迁农户建房、新社区基础设施建设以及公益事业、公共基础设施和重大产业项目用地。其中，市级统筹部分由市财政给予40万元/亩的补助。其次是建立复垦指标调剂机制、建立复垦指标交易平台，相关指标在满足搬迁农户建房、新社区基础设施建设用地需要前提下，节余部分可跨镇（街道）有偿调剂，并可在市平台进行交易。同时，明确今年基准价格（调剂指导价格）为50万元/亩，今后每2-3年更新公布一次复垦指标交易基准价格。再次是落实整治项目税费优惠措施。复垦指标用于搬迁农户建房、新社区公共基础设施建设的，不征收耕地占用税；使用复垦指标供应的建设用地，指标有偿使用费减半收取，不包括使用市统筹指标供应的土地。此外，我市还积极调整市财政以奖代补政策。对完成复垦验收的土地给予8万元/亩的奖励。同时，鼓励项目提高节地率，对项目节地部分面积再实行累进奖励，节地率在20%-30%、30%-40%和40%以上部分，分别给予每亩3万元、5万元和7万元奖励。对复垦地块总面积70%以上达到水田标准及高标准基本农田标准的部分面积，给予2500元/亩奖励。

五、盘活：低效用地再现活力

经国土资源部批准，嘉兴市去年被列入全国城镇低效用地再开发试点，平湖市城镇低效用地再开发工作也于2014年上半年启动。此项工作将历时4年，分为前期方案报批和方案批准后具体组织实施两个工作阶段。

按照《平湖市城镇低效用地再开发试点工作实施方案》“全面探索、封闭运行、结果可控”的要求，平湖市接下来将深化土地管理改革创新，转变土地利用方式，提高土地利用效率。结合城市有机更新、“三改一拆”等工作实际，该市将城镇低效用地再开发范围确定为：土地利用总体规划划定的城镇扩展边界范围内不符合现行规划用途、利用粗放、布局散乱、设施落后、闲置废弃和不符合安全生产与环保要求的存量建设用地，以及在“三改一拆”中计划实施改造和已经拆除建筑物的土地。

为了保质保量完成2014年的任务，平湖市强化资金保障、技术保障、组织保障、统筹借鉴，完成了城镇低效用地调查、再开发专项规划及年度实施方案编制等前期报批基础工作，明确了首批城镇196个低效用地7629.2亩的再开发目标任务、性质用途、规模布局、时序安排和保障措施等。据了解，2014年共完成低效用地再开发999.73亩，完成年度目标的138.9%。