广州楼市现“降价潮”？

麦婉华

摘要：近日，广州亚运城板块出现的楼价普降现象，引起了社会广泛关注，不少人认为广州楼市已进入价格的“转折点”阶段。因此，不仅是郊区购房者，连市区购房者也出现了浓厚的观望情绪。

7月26日下午，位于广州番禺亚运城板块的某楼盘销售中心内人潮汹涌，比起上几个月热闹了不少。根据代理这个楼盘的销售经理介绍，不少人是因为听说最近亚运城板块出现“降价潮”，才特地来看楼的。

亚运城板块楼价普降 多有“特价房”

近日，售价本为16000元/平米—20000元/平米的广州亚运城板块山海湾项目突然降价，最低只售9800元/平米。此事受到老业主严重不满，有的业主称损失过百万。于是，老业主开始堵塞小区，并阻止看房者进入。

据搜房网数据统计，记者发现亚运城板块出现楼价普降的现象。例如，尚上名筑项目现平均单价为12500元/平米，比去年同期下降2500元/平米，呈整体下滑趋势；广州亚运城-天誉近期房价降幅比较明显，现平均单价仅为9800元/平米，而5月份的时候还售14000元/平米。

记者走访亚运城某楼盘发现，来看楼的人络绎不绝，而且多为一家大小。销售经理指出，最近亚运城板块的降价，吸引了大量刚需的买家看房。“其实就一些楼层好、朝向佳的普通公寓来讲，价格与之前差不多，都是12500元/平米左右。但是因为多了一些‘特价房，所以平均价格被拉低了。”

他介绍，这些‘特价房的朝向可能会略差一点，且大多数是低楼层。但是因为不到10000元/平米，所以非常抢手。“记得有一个客户说，吃个午饭考虑一下要不要买某户‘特价房。哪知道吃完饭决定好以后，房子已经被其他人买了。”

但是，除了“特价房”以外，他坦言其他的户型还是比较难卖。“因为很多人都在观望，希望可以跌更低一点。”

核心区楼价变化不大 购房者持续观望

由于郊区盘有降价趋势，有意购房者一方面积极看楼，另一方面又谨慎观望。这种浓厚的观望气氛更“传染”给了市区购房者。

位于越秀区的德诚行培正分行营业主任周紫龙告诉记者，最近中心城区的楼价相对稳定。“当然，中心城区也挺大的，所以在中心城区较外围的区域，确实有楼盘进行降价促销。例如，芳村、金沙洲、还有白云新城的某些楼盘。”

另一方面，周紫龙认为在中心城区的核心地段，则不太可能会有跌幅。“就像越秀的东山片区，这里拥有较优质的学校资源，不少购房者是为了学位而购买的。尽管这里的楼龄比较大，价格也要近40000元/平米，但还是很多家长会考虑的。”

根据中原地产统计，6月份广州主力区域楼价全线下调。楼盘成交均价为23132元/平米，环比下跌1.49%，跌幅较上月扩大；同比增长11.16%，涨幅较上月收窄。

同时，周紫龙也察觉到，从四月份开始，市区购房者的观望态度也越来越浓烈。“除了受郊区房‘降价潮影响外，最近市区二手楼的议价空间也比以前大，这导致了市区的房地市场更倾向于买家一方。所以市区购房者现在普遍持有观望态度。”

楼盘供需弹性不平衡是降价主因

楼市要回落的势头从之前就已经有端倪，这跟近年来的市场环境有很大关系。记者就此采访了合富房地产经济研究院院长龙斌，他认为有几个方面导致本次楼市的“降价潮”。

龙斌说，地产商资金主要有四个来源，分别是银行贷、自筹资金、房贷和销售回款。最近，地产商资金主要受房贷和销售回款影响比较大。“从房地产商来看，更多反映在房贷方面。最近房贷比较紧张，最突出的例子就是首次房贷，利息都要上5%了。而且房贷款的时间比较长，有些银行不愿意做房贷。这样以来，房贷的紧张度就可想而知了。”

除此之外，郊区楼市还因为供应量大的关系，竞争更为激烈，跌价现象也更明显。龙斌认为，郊区楼盘采取降价的措施会更果断，因为降价楼盘会抢了没降价楼盘的市场份额。“郊区楼盘供应量大且集中，导致供大于求，所以目前降价幅度较大；而市区楼盘可能还是供求平衡，或者只供略大于求，所以楼价比较稳定。”

他总结道，主要供需弹性不平衡的问题：“需求的弹性比较大，当形势、预期都不好时，很多人会选择观望，不进入市场，变化来得很迅速。但供应的弹性较小，楼盘一旦施工建成，就要开卖了。所以供应的变化相对较慢，更刚性。这也造成了‘买涨不买跌的现象。”

预测：郊区盘降到一定程度将反弹？

最近，广州经济“半年考”数据出炉。报告显示，今年1-6月广州商品房销售面积增速同比回落63.2个百分点，比市场最低迷的2008年（月均46万平方米）还低，为近10年来的低点。可见随着楼价的变化，广州一手楼成交量回落明显。

龙斌分析，地产商一般会认为市区楼盘更有价值，尽管现在市场不好，也不会降太多。“因为购买市区楼盘的人多为改善型，受信贷、政策的限制多一点。但郊区略有一些不同，购房者比较多是初次购房，所以受政策限制相对小，需求也更刚性。当郊区盘的价格跌到一定程度时，有些购房者觉得各方面都满意的话，就会选择入市。如果这样的购房者越来越多的话，郊区盘的价格可能会略有反弹。” 编辑/陈标华endprint