北上广深楼市会“松绑”吗？

王继成

2014年的中国楼市，在限购与松绑“齐飞”中延续着调控的主题。

一方面，是部分城市房价依旧延续着强劲上窜的劲头，另一方面，是越来越多的城市面临房产交易“跌跌不休”的窘境。

实际上，今年3月4日，全国政协委员、住建部部长姜伟新便在“两会”间隙透露，今年房地产政策的关键词将为“双向调控”。

所谓“双向调控”，是指在中央房地产调控长效机制“过渡期”内，实施“托底盖帽”的双向调控方针。其中以政府提供最基本住房保障为“托底”，以抑制因过度投机导致的房价过快上涨是“盖帽”。

而在李克强的政府工作报告中，首次提出对不同城市“分类调控”，强调房地产市场调控的“针对性”。在制定2014年房地产调控的总体思路时，住建部则以“稳控房价”代替了以前被频繁使用的“遏制房价过快上涨”。

这样的变化，会使地方政府逐步减少行政性手段对当地房地产市场的干预程度。与之相对应的是，2014年以来，住建部并未提及要求各地方制定房价控涨目标。

是进一步回归市场，还是巩固行政力量干预？

取消限购收效甚微

在外界看来，尽管取消限贷已近乎回到申贷“零门槛”，加上取消“限购”，也属于利好，但要再掀起购房热潮，谈何容易？

当初出台限制政策，意在限制住房投资投机，挤出房地产中的“泡沫”。在当前房市转弱、房价预期下跌情况下，投资投机需求已基本消失，因此，不少分析人士认为，取消限购对房地产近期的影响极其微弱。

国家统计局科研所数据质量研究室主任余根钱认为，“目前的情况是房地市场成交量持续下降，住房供给过剩，库存压力较大，房价刚性上涨预期被打破，房价进入有涨有跌的新阶段，依靠房价上涨推动的投资投机需求已大幅减少，以前的投机性购房开始回吐。既然投资投机需求已经很少，那么受限制的投资投机需求就更少，而取消限购只能使受限制的需求释放出来，因此取消限购在现阶段的作用很弱。”

可供佐证的是，中原地产调研报告指出，针对成都、福州、济南、杭州等放松限购的13个典型城市调查显示，放松限购对成交量有实际影响的只有5个城市，其余8个城市成交量并没有回升，甚至有所下降。杭州、宁波虽然短期成交回升，但长期效果仍有待观察。

中国房地产业协会名誉副会长朱中一则高度肯定本轮调控的作用。他表示，限购、限价等行政性措施在短期内对遏制房价过快上涨有作用，居民的购房需求逐渐趋于理性，自住性需求成为市场主体；另外，保障性安居工程力度的加大，有力地缓解了低收入和中等偏下收入家庭的住房困难，推动了住房供应结构向“政府保基本、市场满足多层次需求”的转变，“双轨制”的住房体系已初步建立。

朱中一强调，楼市调整是一种正常的情况，“我们要正视一种新的常态，那就是房地产增速将来肯定会逐步放慢。”他主张，北上广深四大一线城市有其特殊性，目前还不应该放开限购，“一线城市社会公共资源多，大家纷纷向北上广深涌进，而现在国家对特大城市还有规模控制问题。”

上海易居房地产研究院研究员严跃进从城市定位角度进行了分析：一线城市今年放松限购的概率几乎为零。从政治层面看，一线城市是中国城市经济的代表，需要在政策执行上谨慎。几个一线城市也明确表态要继续维持限购格局，这样一来，限购松绑的可能性就微乎其微。从市场角度看，虽然成交量和价格出现下滑，但这只是暂时的现象。从根本上说，一线城市的供应量远远跟不上成交量。如果一线城市要救市，在户籍制度放松等方面稍微松动，就能释放出大量的需求。

回归市场是大势所趋

不过，深圳职业技术学院房地产研究中心主任邓志旺却认为，松绑对刺激低迷楼市将会起到一定作用，他说：“全国性调控政策有两个，一个是各市相继出台的‘限购，另一个是央行出台的‘限贷，现在除了一线城市之外，其他城市基本都取消了‘限购，而‘限贷也于国庆前夕取消了，这对当下的楼市，肯定能起到一定的刺激作用。”

邓志旺分析说：“要一分为二地看，对于内地二线城市来说，因为没有改变供过于求的局面，市场供应量过大，而实际需求跟不上，所以总体来看，估计效果有限。而一线城市怕房价过快上涨，没有取消‘限购，所以取消‘限贷后，估计会有一定作用。对首次置业、改善需求的房贷予以松绑，估计这种需求占20%-30%，肯定会释放一些出来，而且这种需求将是长期性的，预计将会带动北上广深需求增长，价格也将会略有上涨，相对于二线城市，作用将更加明显。”

上海金融与法律研究院执行院长傅蔚冈认为，房价下滑和限购没有必然联系，“限购确实是抑制了不少‘炒房和投机性购房，但是今年以来房地产价格的下降是因为‘限购所导致的吗？那倒未必。目前很多房产销售平淡甚至下滑的城市并没有采取限购措施，而那些采取限购的城市房产价格也未有多大幅度的下降。但限购确实对一部分人产生了影响，也就是‘刚需人群，这部分人群看着房价在调控中越涨越高，而自己却无法加入其中。”

在邓志旺看来，北上广深迟早要取消限购，只是时间问题，他说：“‘限购政策肯定是要取消的。因为，这项调控政策不是一项长期政策，且不太符合市场经济的基本原则，它是一项在市场压力下出台的临时性政策，等替代政策出台之后，最终是要取消的。”

房地产税才是破题之选

从开始呼吁“让市场发挥决定性作用”，到后来动用财政手段，“市场回归”演变为“救市重来”，在这种充满波动的政策变化中，市场不仅没有收获信心，反而愈发焦虑不安。

在许多观者看来，用房产税替代一刀切的“限购”，才是顺应市场，让房地产回归常态的破题之举。

北京媒体人冯海宁表示，其实，我们与其关注限购政策松绑与否，不如关注房地产税立法进程。虽然说眼下限购松绑有一定关注价值，但限购毕竟是一种临时性政策措施，迟早是要退出的。而取代限购政策的必将是相应的税制，所以，关注房地产税制建设似乎比关注限购松绑不松绑更有意义。一旦房地产税法出台，限购政策就该退出舞台了。

财经作家陈志龙认为，国家已经在积极落实相关工作。放开限购—不动产信息登记联网——物业税出台，这三点一线的逻辑是严密的。这也证实，房地产调控未来的大方向，将是以房产税等经济手段逐步替代“限购令”的行政手段，真正发挥市场对资源配置的决定性作用。

他说，税收是宏观调控的重要手段，也是国民收入再分配的重要工具。在收入增长乏力的当下，物业税对探索资产保有环节源源不断的新税源、推进社会公平迈出了重要一步，是税制改革的重大突破，对地方政府来说，也提供了除土地收入之外的稳定的新收入来源，从各地模拟运行的反馈意见看，表态都是“坚决拥护”的。如新浪财经意见领袖50人经济论坛文章所述，在现行财政体制下，地方“蛋糕”挪腾空间窄，而公共财政刚性支出大，增加一个新税种，开辟一块新税源，虽有阵痛，但长远看都是举双手“点赞”的。

从成熟市场的经验来看，房产税开征意味着地产大牛市的终结。德国开征房产税后20年房价未涨。今年来，物业资产价格停止上涨，触及天花板，曾经带来过激动人心的“纸上富贵”的资产面临修正，市场预期也可能随时会出现逆转，而价格正是预期的反映。endprint