房地产再临流动性盛宴

邵萍

作为手段和金融工具，资产证券化已经多次出现在稳定住房消费领域。对于通过住房公积金信贷资产证券置换出信贷额度，用于棚户区改造和稳定住房消费，其大的政策方向在更高的决策层面已经没有异议。

近日，有消息称，住房公积金信贷资产的证券化，作为稳定住房消费的有力手段和工具，已经被监管层提上议事日程。

作为住房公积金主管部门的住建部，目前已经开始和人民银行总行商议住房公积金贷款资产证券化的有关事宜，不过还尚未制定具体的工作时间表而已。

那么，什么叫“住房公积金信贷资产的证券化”？具体来说，它又能给房地产带来何种改变，何种利好呢？

又是“证券化”

所谓“信贷资产证券化”，是指将原本不流通的金融资产转换成为可流通资本市场证券的过程。从广义上讲，是指以信贷资产作为基础资产的证券化，包括住房抵押贷款、汽车贷款、消费信贷、信用卡账款、企业贷款等信贷资产的证券化。

其实，作为手段和金融工具，资产证券化已经多次出现在稳定住房消费领域。在住建部要求棚户区改造以货币化补偿为主后，国务院已经确定，在新增2000亿元信贷资产证券化试点所置换出的信贷额度中，将棚户区改造及货币化安置列为首要投向，国家开发银行已经发行了相关资产证券化产品，获得市场认可。

对此，也有许多业内人士表示，对于通过住房公积金信贷资产证券置换出信贷额度，用于棚户区改造和稳定住房消费，其大的政策方向在更高的决策层面已经没有异议。而目前，最主要的问题，便是与资产证券化有关的路径和技术问题。

稳定住房消费

自2015年两会开始，稳定住房消费即已成为房地产政策的主基调。在如是背景下，住房公积金即成为落实稳定住房消费政策取向的主要手段之一。住建部、人民银行总行多次联合下发文件，要求提高住房公积金贷款额度上限，提升住房公积金使用效率。

而效率问题的核心在于住房公积金贷款使用效率较低。住建部、人民银行总行的统计数据显示，截至2014年底，全年发放个人住房贷款222.51万笔共6593.02亿元，分别比上年减少13.14%、14.18%；全年回收个人住房贷款2786.90亿元，比上年增长12.16%；全年个人住房贷款新增余额3806.12亿元。

在这样的背景下，一系列提升住房公积金使用效率、提高贷款使用量的政策相继出台。同时，作为住房公积金主管部门，住建部多次向地方政府施压，要求改进住房公积金贷款流程、提高使用效率。

根据住建部最新的统计数据显示，2015年前三个季度，新发放住房公积金个人住房贷款7585亿元，比去年全年发放额还多991亿元；个贷率从68.9%提高到76.1%；结余资金从1.1万亿元减少到9600亿元。

因此，如果能够通过住房公积金贷款证券化的方式，置换出更多的信贷额度，并将这些置换出的信贷额度，投入稳定住房消费、促进民生和居住条件改善的领域，实际上是更大的发挥住房公积金在稳定住房消费领域的作用，也让住房公积金惠及更多人。

存在流动性问题

由此可见，个人住房公积金贷款信贷资产证券化一旦正式实行，其置换出的信贷额度，便有望优先用于稳定住房消费、改善民生和住房条件领域。在此之前的信贷资产证券化试点置换出的信贷额度，都将棚户区改造及货币化安置列为优先投向。

然而，真正实施起来并没那么容易。在住房公积金贷款信贷资产证券化工作提上议事日程的背景下，部分地方也在一定程度上存在住房公积金的流动性问题。

当前，结余资金总量大和部分城市流动性紧张，两大矛盾凸显。而要破解这两大矛盾，关键是解决好观念落后、体制不顺和能力不足问题。

2015年以来，浙江、北京等多地均调整了住房公积金的有关调支取政策，增加了连续缴存年限、账户余额额度等硬性要求。这些新增要求被媒体解读为地方公积金贷款额度紧张，而限制住房公积金提取的门槛。

实际上，信贷资产证券化与部分地方的流动问题，并没有必然的关系。从当前的情况看，住房公积金面临的问题，依旧还是余额过大和使用不足等问题。

尽管如此，被称为“一头连着经济，一头连着民生”的住房公积金，还是必须“打肿脸充胖子”，勇于挑起重担，争取造福更多人吧。