房地产企业财务管理风险及防范措施探究

2015-01-26李玲

时代金融 2015年1期

李玲

（福建建工集团总公司，福建福州 350000）

一、房地产企业财务管理风险的涵义

一般从广义的角度讲，主要指房地产企业在项目筹资、投资、资金运用等财务活动中，对企业经营、盈利以及发展效益等产生重大影响的各种不利因素的综合。从狭义的角度讲，主要指由于企业融资不当和资金结构的不合理，而产生了负债经营，最终导致企业预期收益产生下降的风险，甚至还会引起由于不能偿清债务而导致破产。

二、我国房地产企业财务风险管理的存在问题

（一）利益的趋动导致资产负债率增高

基于房地产业资金投入量大、运作周期长以及回收周期长等基本特点，必然需要筹集足够的资金以作为企业运作、发展的重要基础后盾。房地产企业进行项目投资的主要来源为银行借贷或一些不当的融资措施，其贷款增长率远远超出所有金融机构的贷款增长幅度。由于大部分房地产企业受到高回报的利益驱使，一旦获得投资项目机会，并不经过财务预算考虑是否切实可行，而大肆地、盲目地进行各种方式的借债和贷款，一方面在增加投资成本的同时，也无形地加大了企业的债务风险。由于房地产企业具有较大的负债规模和较高的资金负债率，而导致收益降低而丧失了偿付能力，势必增加了破产的可能。

（二）融资方式单一，导致资本结构的不合理

为了迎合房地产业的发展形势，虽然我国颁布了相关的资金使用制度，但仍未改变大多数企业在初期阶段为负债开发形式的事实，在资金结构比例中，自有资本所占比重比较低。一般房地产企业的项目运作流程为，首先用自有资金得到土地征用和使用权，然后利用土地进行抵押通过银行借进资金，并利用借入资金支付项目规划以及各种费用支出等综合费用。据资料表明，大部分房地产企业45%的项目开发资金均来自银行贷款，自有资金仅仅占2%的比重，由于融资方式的单一，资金结构失衡直接关系到企业的存亡。由于单一化的筹资风险，很容易使资金链产生断裂，最终影响社会经济的顺利发展。

（三）流动资金管理的不规范

目前房地产企业多存在流动资金管理方面的弊病，房地产企业的成本发生过程比较长，主要涉及到土地征用、拆迁补偿、规范设计以及工程施工等诸多环节的开发和利用。将成本管理贯穿于项目开发全过程中，就是要对投资成本的各组成因素进行规划和控制，而导致房地产企业存货产生了较差的流动性。由于受一种错误认识的影响，大多数房地产企业普遍认为，只要在施工建设阶段做好工程成本的合理控制和管理就能得达到对整体投资成本的控制，而完全忽视了加强决策、设计等前期阶段的造价控制，因而根本达不到有效控制成本的目的。同时，一部分房地产企业为了促使工程早日立项，根本不对资金使用进行统筹规划和安排，资金使用只针对于单一项目的运作，从而影响了企业的整体利益。

三、加强房地产业财务风险管理的防范措施

（一）强化风险意识和采取风险防范措施

房地产企业应树立一定的风险意识，依据自身实际情况对项目运行中可能发生的财务风险进行科学预测和分析，同时制定一系列的风险防范措施和应对方案等，加强财务财务管理的风险预测和防范工作。例如，进行财务管理的合理控制，必须具备完善的应对机制，这样可通过降低贷款利率以减少筹资风险，同时可通过调整资金结构，以减少财务风险的发生。另外，房地产企业还应该加强内外环境的科学分析，并制定各种不同的应对措施和方案，以不断提高财务管理水平。

（二）建立基本财务制度和流程规范

房地产企业应建立基本财务管理制度和流程规范，用以指导企业的整体财务管理活动。第一，应依据企业实际情况制定一套切实可行的财务管理制度和专门的财务管理机构，主要负责现金出纳、资金融通等方面的预算、决算和实施工作。第二，努力构建基础核算的平台，通过建立准确、真实的财务数据以提供必要的数据基础。第三，应建立完善的考核制度和监督机制。第四，建立合理、明确的业务授权制度，明确管理者和财务人员的权利和职责范围，合理确定各种财务活动的执行程序，努力提高财务管理的科学规范性，以达到减少营运风险的目的。第五，建立财务管理与房地产开发整体活动的信息化集成系统，充分利用信息化平台，不断完善内外所有信息的资源共享，实施共享平台基础上的动态决策和管理。

（三）有效控制投资风险，全面加强投资管理

基于房地产项目具有投资资金大、开发周期长以及受地区经济影响大等基本特点，这就决定了房地产项目是具有较高经营风险的综合性活动。因此，在进行项目投资前，房地产企业必须认真做好全面的市场调研工作，科学合理预测项目的执行风险和可行性，严禁出现由于管理者的一己之见来决定项目的发展目标，力求将财务决策的风险性降到最低。另外，房地产项目的开发建设周期的长短，决定了财务管理风险的高低，因此，必须极力在保证质量的前提下，努力缩短项目工程的建设周期，一方面不仅提高了资金周转率，而且也减少了由于外部条件变化而产生的财务风险。

（四）拓展融资渠道的多元化

房地产企业应全面拓展资金筹措渠道，科学合理利用自有资金，并实施多元化的融资方略，从过去过分依托于银行贷款转化为多渠道融资，比如，企业可通过信托计划、股权融资、投资基金融资以及资产证券化等多元化融资渠道，这样在有效保证资产负债率不增长的情况下，提高融资金额，节约财务支出费用，使企业资产结构达到合理优化配置。通过拓展多元化的融资渠道，一方面充分发挥了负债的杠杆调节作用，另一方面将财务风险合理控制在企业能够承受的范围内，有效促进了企业的顺利发展。

（五）建立资金管理机构，以提高资金利用效率

应建立以结算中心为主的资金管理机构，通过统筹安排和合理调度，将货币的流通价值得以充分发挥，加速资金周转。同时将分散资金进行合理的聚拢和利用。应认真审查和核实相关账簿，并将账簿进行细致登记，定期或不定期进行合理地清查，及时发现问题并查明问题的原因，并追究相关责任人的责任。另外应重点加强流动资金管理力度，做好存货、现金、以及应收账款的管理与控制，主要是依据国家相关的具体规定范围，控制好现金收支费用，提升现金周转率，合理把控现金的现有规模。市场经济的本质是信用经济，信用是维持双方交易的重要依据和基础，因此，应收账款管理已成为财务管理的重要组成部分。必须改变房地产企业过去的重销售业绩轻账户管理的基本状况，在日常管理中重点加强对所有客户的资信审查工作，增强应收账款的控制与管理，做好应收账款规模的合理控制。应采取各种有效措施加强和银行的良好合作。

（六）加强财务分析与和监督，定期进行认真审核

在项目的实际开发中，房地产企业需要足够的资金基础做后盾，应统筹安排和合理规划资金筹措，并做好投资的回收管理，以促进资金使用效率的最大提升。首先，应对项目的整体投资进行科学的风险分析，对现金收支、销售价格等综合财务指标进行认真详细的分析和研究，以确保将企业的投资风险维持在最低的状态；其次，必须加强财务监督的力度，主要包括项目运行过程中资金的筹集、回收以及分配等方面的合理控制，力求有效控制企业的投资成本；除此之外，还应加强对各种经营和经济活动做好事前、事中和事后全面监督和控制，强化企业财务人员的财务管理意识，以维护企业利益作为财务监督的最终目的。