试论物业管理企业财务内部控制

摘  要：笔者所在的重庆邮政物业管理有限公司属于物业管理企业。它的财务内部控制方面还存在着不少问题，不利于企业的财产安全与完整。因此，本文认为，物业管理企业应该尽快构建一个科学、合理且可行的财务内部控制体系，并以此来切实提高企业会计信息的质量，最终实现物业管理企业的价值。

关键词：物业管理企业;财务内部控制;问题;对策

引言：随着我国城市化建设进程的不断加快，物业管理企业面临着较为严峻的发展形势，房地产企业对其提出了更高的要求。就目前的情况来看，我国物业管理企业的盈利状况并不是很好，这主要是因为这些企业缺乏有效的财务内部控制，并导致了其市场竞争力的弱化。这就需要物业管理企业尽快构建一个科学合理的财务内部控制体系，确保企业有高质量的会计信息提供，确保各项法律法规在企业内部的顺利实施与全面贯彻，最大限度的壮大企业的自身实力，保障企业的财产安全与完整。

一、物业管理企业财务内部控制的几个问题

（1）缺乏足够的财务内部控制意识。我国很多物业管理企业的工作人员都是来自于房地产企业，他们有着较为丰富的实际工作体验与实践能力，但是，他们并不具备较为专业且先进的管理方法与管理理念，尤其是缺乏财务管理知识方面的了解。加之一些物业管理企业的财务内部管理制度还不够完善，企业在进行财务管理时缺乏可靠的财务依据，这就使得企业的财务状况无法切实反映出企业的资金状况，物业管理企业的整个财务内部控制效果不佳;（2）缺乏完善的财务内部控制体系。我国现有的物业管理企业经营规模偏小，运营过程不够规范化，常常会出现业主投诉等问题。这是因为这些物业管理企业的职能设置本身就不够全面，即使一些物业管理企业制定了一些财务内部控制制度，但是，在实际执行过程中仍然有不少问题存在;（3）财务工作人员的素质不够高。我国很多物业管理企业的财务工作人员整体素质偏低，他们对于企业的财务内部控制程序与措施还不够了解，往往会产生一些误解，从而使得企业财务内部控制工作的实际操作过程出现了一些问题。这就需要高素质的财务人员来很好的执行。否则，企业财务内部控制制度的控制与监督效用是无法充分发挥出来的。在实际的操作过程中，一些物业管理企业的财务人员还会受到领导的意志影响与制约，对财务信息进行弄虚作假，严重影响了物业管理企业的财务内部控制制度的有效施行;（4）缺乏足够的财务内部风险判断。在市场经济条件下，物业管理企业的运营都会受到多种不确定因素的影响与制约，从而面临着一些风险。但是，我国当前的物业管理企业还没有一个良好的财务内部控制制度，无法对企业面临的各种风险进行准确的判断与及时的预警。

二、物业管理企业财务内部控制的强化措施

（1）物业管理企业应提高管理人员的财务内部控制意识。

作为物业管理企业中的核心力量，企业管理人员的素质高低直接关系到企业的健康长远发展状况。他们是企业财务管理工作中每一个环节的重要影响因素。由于目前物业管理企业的管理人员是企业财务内部控制工作的直接实施者与参与者，因此，我们必须尽快提高他们的财务内部控制意识，让他们不断提高自身的综合素养，尤其是尽快接受并使用全新的财务内部管理理念，为财务内部控制与管理工作打下理论基础。此外，物业管理企业还应为这些管理人员提供专业的教育与培训机会与渠道，重视对专业技术队伍的培养工作，引导他们树立起良好的财务内部控制意识，提高他们在财务实践中的创新意识与能力。财务管理人员还应强化财务内部风险控制意识，及时探析企业面临的财务风险，并形成有效的风险防范意识，建立沟通协调机制，让物业管理企业从源头上控制住财务内部管理工作中的各种风险;（2）物业管理企业应该建立健全财务内部控制制度体系。物业管理企业财务内部控制制度建设现状并不容乐观，还有很多不健全的地方存在。而物业管理企业进行有效的财务控制与管理的重要基础与前提条件就是较为科学完善的财务内部控制制度体系。因此，物业管理企业必须尽快改变财务内部控制制度体系建设现状，建立并完善物业管理企业的财务内部控制制度。这就需要国家相关政府部门根据现有的法律法规与地方相关政策，从促进物业管理企业的健康可持续发展的立场出发，建立起一个相应的财务内部控制标准，让物业管理企业能够结合自身的行业特点，做到自己内部财务管理工作有法可依。此外，物业管理企业还应该切实贯彻并落实财务内部控制制度体系，让其与企业的财务管理各个环节做到有机结合，一旦发现问题，就要及时处理;（3）物业管理企业应该全面提高财务人员的综合素质。物业管理企业的财务工作人员是财务内部控制制度执行的重要力量，他们有着较为特殊的身份，一旦素质偏低，将有可能会导致物业管理企业的财务管理工作出现较大的偏差，还容易引发较大问题的灾难。因此，物业管理企业在选择财务管理人员的时候，就需要对他们进行严格的甄别，杜绝聘用那些些不懂会计专业知识的人担任会计或出纳的岗位。此外，由于这些财务人员直接关系到物业管理企业的财务管理状况，因此，物业管理企业必须选择一些具有较强责任意识、过硬思想素质的人员担任财务工作人员，并强化对他们的业务能力培训与继续教育工作，还应该努力提升他们的职业道德素养，让他们成为既具备过强专业会计技能的财务工作人员，还拥有较高的职业道德修养，从而让他们在财务内部控制过程中不断总结工作经验，不断提升自己的创新业务意识与创新业务能力，让物业管理企业的财务内部控制职能得到切实有效的发挥;（4）物业管理企业应该建立一个合适的财务预算管理体系。物业管理企业财务预算就是指企业在预测、决策的基础上，以数量和金额的形式反映企业未来一定时期内经营、投资、财务等活动的具体计划，从而为企业的未来发展目标提供一个较为详细的资源与企业活动安排。应该来说，物业管理企业的财务预算管理体系是企业财务内部控制目标管理的重要手段，它具有战略性特征，还是企业的全员共同参与的管理方法与管理机制。因此，物业管理企业就应该尽快实施好财务预算管理工作，即通过预算实施来发现预算指标与实际指标间的差异性，并对发现的问题采取及时有效的应对措施，尽可能的帮助物业管理企业实现预算目标。此外，物业管理企业的财务预算工作还可以让企业内部的各个部门进行统筹规划与安排，更加协调好部门间的关系，让预算成为企业考核的标准之一，从而发挥出企业财务预算的强大约束力与管控力。当然，物业管理企业在完善财务预算管理体系的过程中，还可以有选择性的借鉴其他行业成熟的财务控制理念，让企业的财务内部控制工作做到职责分工更为明确，账面管理更为细腻清晰，从而切实提升物业管理企业的财务内部控制整体水平与工作质量。

结语：综上所述，物业管理企业应该在市场经济快速发展与城市化建设进程日益加快的背景下，切实完善自己的财务内部控制体系，让其充分发挥出规范、科学的内部控制效应，真正在市场竞争中赢得一定的竞争优势，从而让物业管理企业在这些财务内部控制系统的支撑、保障与引导下，获得更为健康、稳定且可持续性的发展。

参考文献：

[1] 刘兵.物业企业财务管理存在的问题及应对措施[J].中国总会计师，2011（11）

[2] 马红梅.物业服务企业财务管理常见问题的探讨[J].城市开发，2008（11）

作者简介：翁建（1973-），男，籍贯：重庆綦江，现有职称：中级会计师，工作单位：重庆邮政物业管理有限公司，研究方向：物业经营分析。