房屋开发成本核算探讨

段光耀

摘 要：本文在分析房地产开发企业房屋开发的成本核算对象、账户设置、成本项目的基础上围绕房屋开发过程中的六类费用进行分析，并重点讨论了六类费用的会计处理，最后分析阐述了完工房屋开发成本的结转工作。

关键词：房屋开发；成本；核算

房地产开发企业的开发项目通常可以分为四类：土地、配套设施、房屋、代建工程。而房屋是房地产开发企业开发的主要项目，并且房屋开发从最初的项目规划设计到征地拆迁，到房屋实体的建筑安装工程，到相关配套设施的开发，一直到最后房屋对外销售或交付使用，开发周期长，相应的会计核算周期也比较长。在开发过程中房地产开发企业需要与建筑设计院、施工企业、材料物资供应商、客户等多方打交道，并且开发费用复杂，因此房地产开发企业房屋开发成本的核算特殊性较强。

一、房地产开发企业开发的房屋种类

依照用途标准，可以将房地产企业建设的房屋分为以下几大类型：用于销售的商品房；用于对外经营出租的承租房；用于搬迁居民作临时周转使用的周转房；代相关单位建设的代建房等。上述各类房屋尽管其用途不同，但它们在开发过程中发生的开发费用大致相同，并且开发费用归集与分配的原则基本一致。

二、房屋开发的成本核算对象、账户设置和成本项目

（一）房屋开发的成本核算对象

确定房屋开发的成本核算对象，主要是依据具体的开发项目，结合开发地点、项目用途、房屋结构等因素进行。一般来说，成本核算对象多是以每一个独立编制设计预算，或每一独立的施工图预算的单项开发工程。

1、可以把开发项目、施工地点、结构类型相同和开竣工时间接近的几栋楼合并为一个对象进行成本核算。

2、个别规模大、工期长的房屋开发项目，成本核算对象的划分可以按房屋开发项目的分部分项工程进行。

（二）房屋开发的账户设置和成本项目

1、账户设置

为全面地归集房地产开发企业开发房屋过程中发生的费用，最后汇总计算房屋开发总成本，需要专门设置“开发成本——房屋开发”和“开发间接费用”两个账户。前者用于归集开发过程中发生的各种直接费用及期末分配转入的开发间接费用，其下面可以按照具体开发项目设置明细账户，“开发间接费用”账户用来归集开发过程中开发项目部等房地产开发企业所属二级机构发生的间接费用。开发间接费用应在期末分配结转记入各成本核算对象的开发成本中。

2、成本项目

房屋开发过程中发生的费用较多，为方便开发费用的归集，可以将开发费用分为六个类别，因此对应的成本项目也就可以设置六个，分别是土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费、开发间接费。“开发成本——房屋开发”明细账中相应地按六个成本项目设六个专栏，用于全面、详细地登记开发过程中发生的各项开发费用。

三、房屋开发成本的核算

（一）土地征用及拆迁补偿费的核算

土地征用及拆迁补偿费指的是因为依照城市建设总体规划而对土地进行开发所造成的各种相关费用。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）规定，土地征用及拆迁补偿费包括征用土地的费用、占用耕地所支付的税费、安置相关劳动力的费用及拆迁附着于土地的有关物体所给予的补偿的净支出和安置动迁用房支出等。针对房屋开发带来的土地征用及拆迁补偿费用，成本核算对象可以准确定位的，可以在“土地征用及拆迁补偿费”成本项目中直接计入该成本核算对象，借记“开发成本——房屋开发”，贷记“银行存款”等。如果分不清成本核算对象或者没有明确受益对象的，可以先把相关费用计入到“开发成本——土地开发”账户之下，在土地开发完工之后再按照一定的标准重新计入相关受益对象的账户之下，借记“开发成本——房屋开发”，贷记“开发成本——土地开发”。针对房屋开发过程中没有明确用途就被占用的土地，在核算的时候应该把相关费用先计入“开发成本——土地开发”账户之中，待土地开发完成时再按照相应的标准重新计入有关成本核算对象的账户之下。假设开发的土地后期被用作房屋开发，则应借记“开发成本——房屋开发”，贷记“开发成本——土地开发”；假设该土地后期作为商品对外销售，则应结转完工的土地开发成本，借记“开发产品——土地”，贷记“开发成本——土地开发”。

（二）前期工程费的核算

房产开发在完成了前期的土地征用和拆迁之后，就会对开发项目进行可行性分析、作项目设计规划、水文地质勘察和测绘、“三通一谷”（通水、通电、通路，场地平整）等后续项目，这些项目都会产生各种费用。针对这些费用的核算，成本核算对象可以明确的，应直接借记“开发成本——房屋开发（前期工程费）”，贷记“银行存款”等。如果分不清成本核算对象或者有多个成本核算对象分，则应当按照一定的标准将其分配结转记入有关成本核算对象相应账户的“前期工程费”专栏，借“开发成本——房屋开发（前期工程费）”，贷记“银行存款”等。

（三）基础设施费的核算

房屋开发建设过程中必然会存在水电供应、环境卫生、道路建设以及绿化等基础设施建设，对于这些设施建设产生的费用在成本核算的时候一般直接记入或者分配结转后记入相关对象相应账户的“基础设施费”专栏，借记“开发成本——房屋开发”，贷记“银行存款”等。如果原来开发的商品性建设场地在土地开发完工时已转入“开发产品”账户，则应在将其用于开发房屋等项目时，将其负担的基础设施费记入房屋开发成本，借记“开发成本——房屋开发（基础设施费），贷记“开发产品——土地”。

（四）建筑安装工程费的核算

房屋开发过程中进行的建筑安装工程，有不同的施工方式。有的企业采用出包方式，有的企业用用自营方式。如果采用出包方式，只需要在工程完工时，将应向承包单位支付的工程价款记入房屋开发成本，借记“开发成本——房屋开发（建筑安装工程费）”，贷记“应付账款——应付出包工程款”。如果采用自营方式的，工程规模比较小，可以直接将建筑安装工程中的建筑安装费用归集在开发成本账户，借记“开发成本——房屋开发（建筑安装工程费），贷记“银行存款”、“應付账款”等账户。如果工程规模较大，房地产开发企业可以与施工企业一样，增设“工程施工”、“施工间接费用”账户，用于归集建筑安装工程费用，并将其定期结转到“开发成本——房屋开发（建筑安装工程费）”。

（五）配套设施费的核算

在针对如小区内的居委会、派出所、消防设施以及公共厕所等配套设施的费用进行具体核算的时候，应该参照这些设施的具体建设情况进行分类核算。

1、建设房屋的同时也进行配套设施的建设时，如果能够分清受益对象，那么可以将产生的费用直接计入有关受益对象的开发成本账户，借记“开发成本——房屋开发（公共配套设施费）”，贷记“银行存款”、“应付账款”等。对于分不清受益对象或没有明确受益对象的配套设施费用，要先将这部分费用算进“开发成本-配套设施开发”账户中，等到配套设施的建设完成之后，再在涉及房屋等成本核算对象的开发成本账户里面根据相关的标准分配结转记入，借记“开发成本——房屋开发（公共配套设施费）”等账户，贷记“开发成本——配套设施开发”。

2.先修建房屋在建设配套高设施的情况，即房屋先建好对外出售、出租或交付使用，而相关的配套设施还没有建设或尚在建设之中。此时，房屋即将对外出售、出租或交付使用，一方面，房地产开发企业会相应地取得一定的收入，根據收入与费用相配比的原则，应及时结转房屋开发总成本。另一方面，房屋对外销售时定价及进行利润预测时应综合考虑房屋开发总成本。因此，可以先预提公共配套设施费用，然后计入房屋开发成本，待配套设施开发完工时，再将实际的费用与预提的费用进行冲销，相应的也要对成本核算对象的开发成本进行调整。

（六）开发间接费

应该先在“开发间接费用”的账户中将开发土地、房屋、配套设施以及代建工程等各种产品的过程中，房地产开发企业所属二级管理机构所产生的各种间接费用计入其中，等到月底的时候再根据相关的标准将这些费用分别计算到各开发项目的开发成本之中。有些开发间接费用需要由房屋开发成本负担，应借记“开发成本——房屋开发（开发间接费用）”，贷记“开发间接费用”。

四、房屋开发完工时开发总成本的结转

商品房、代建房、出租房、周转房等各种房屋在开发完工时应结转完工房屋开发总成本，形成各种房屋开发产品，应借记“开发产品——房屋”，贷记“开发成本——房屋开发”。应该依据房屋类型将开发产品账户分别设置为商品房、出租房、周转房、代建房等二级账户，明细的分类核算应该严格按照个成本对象进行。（作者单位：江西财经职业学院）

参考文献：

[1] 陈兰芳.房地产开发企业土地开发成本核算问题探讨[J].中国西部科技，2006年第31期.

[2] 劳宇燕.房屋开发成本的核算体系及应用探讨[J].企业技术开发，2012年第3期.