我国绿色住宅建设融资问题探析

贾文鹤

摘要：绿色住宅是绿色建筑下的概念，因其节约资源、保护环境、能够为居民提供健康高效的使用空间的优良特性而受到许多消费者的亲睐。但绿色住宅的自身特性使其在实际开发建设过程中面临着融资困难的问题，制约了绿色住宅的大规模推广。本文在明晰绿色住宅融资现状的前提下，针对绿色住宅融资方面存在的主要问题进行分析，为绿色住宅市场的融资问题的解决提供思路，促进绿色住宅在我国的开发和推广的激励机制的完善。

关键词：绿色住宅；投融资；可持续发展

当前，我国建筑能源约占全社会终端能耗的27%。随着经济社会的发展，这一比例呈现继续上升趋势。与此同时，我国的建筑规模正以每年20亿平方米的速度增加，其中95%以上的建筑是高耗能的建筑，建筑能耗量约达到发达国家的3倍。预计到2020年，我国建筑能耗约占社会能源消费总量30%以上，将成为最主要的能源消费领域。在此背景下，建筑业的节能与可持续发展的要求也显得尤为迫切，绿色建筑应运而生，而住宅产业作为建筑业的主导产业，也随之向绿色住宅的方向不断靠拢。

一、绿色住宅的定义及其价值

绿色住宅是基于人与自然持续共生原则和资源高效利用原则而设计建造的，能使住宅内外物质能源系统进行良性循环，无废、无污、能源能够实现一定程度自给的新型住宅，其范围可从顶级豪宅涵盖到最普通的经济适用房。作为绿色建筑下的一个概念，绿色住宅除了具备一般住宅适宜居住的基本条件外，还需要能够具有开敞性的生理生态，高效利用清洁能源，达到协调环境、保护生态的效果。 正是基于绿色住宅的上述特质，大力推进绿色住宅的发展，可以促使居住建筑物融入自然环境的节能低耗系统，促进转变城乡建设发展模式，推动建筑产业升级，形成新型的产业链条，从而进一步拉动节能环保的新型能源、材料等相关产业的发展，对经济发展的可持续化形成有力的支持。

目前，国内外学者关于绿色建筑的研究关注点主要集中在技术创新和实践应用、评价方法、经济性分析、建设现状和对策等问题上，而对于其投资价值、融资问题等的探讨则相对缺乏。并且，由于现有的绿色建筑多为公共建筑，专门针对具有巨大潜力的绿色住宅市场的研究则更显薄弱。但在绿色住宅的技术发展已形成一定规模、评价方法逐步完善修正、绿色住宅市场开发尚处资金需要量较大的初级阶段等的现实状况看来，绿色住宅未来推广发展的关键之一即是其融资渠道开辟、经济政策激励、融资模式拓展的问题。

二、绿色住宅市场开发的融资问题探析

（一）财政激励政策依赖性强

近年来，住建部发布的《十二五”建筑节能专项规划》等不断强调，要加大中央预算类投资和中央财政节能减排专项资金支持建筑节能和绿色建筑的力度，地方性补贴不得低于中央标准。地方政策中，以首批绿色建筑试点城市武汉市为例，早在2010年，《武汉市绿色建筑管理试行办法》中就提出设立绿色建筑专项基金，对达到二星级以上的绿色建筑，实行企业所得税抵扣、免征三年地税、建立专项基金补贴等财政政策进行激励。

从中央、地方出台的绿色住宅、绿色建筑的一系列相关政策中，我们不难发现，目前绿色住宅开发相关的政策支持多是税收、政府补贴等财政政策。一方面，政府对于绿色建筑、绿色住宅规模化推广应用的资金支持力度在不断地加大；但从另一方面来看，政府激励在绿色住宅市场的发展中发挥着重要的作用，而市场中自发性的资金支持则显得较为被动，处于相对弱势的地位。一旦绿色住宅的相关财政补贴及优惠力度削弱，市场就有可能就会走向停滞，绿色住宅发展对政府政策财政政策的依赖性较强。

（二）市场资金积极性低

1增量成本挫伤融资积极性

虽然绿色住宅节能环保，能在较大幅度上降低绿色建筑运营过程中的成本，但却面临着开发初期的增量成本较大的问题。在增量成本上，根据李菊、程楷等学者的研究，绿色建筑在技术设计及特殊功能上的要求普遍带来了比普通建筑更高的成本，各类增量成本在40-400元/m不等，节能的设计带来增量成本比多在4%-10%，其中太阳能光电等的增量成本比例更是达到了20%，成本的加大一定程度上挫伤了民间资本的积极性。

2绿色住宅开发回报期长，制约其在资本市场吸引力

尽管目前房地产业受到宏观调控，但现阶段，全国的居住建筑市场中开发商仍处于优势地位，大多数省市的普通商品住宅供不应求，利润丰厚。绿色住宅开发成本高，销售价格上不占有优势，虽然增量成本能够在建筑运营使用过程中得到回报，但因其经济收益具有隐形特点，增量成本投入一般在4～7年才能回收，投资回报期较长。即使政府对绿色住宅的开发进行财政补贴和税收优惠，绿色住宅的相关补贴申请也仍存在申报审批要求较高、资金到位周期较长等局限，相比之下，开发商更愿意投资于开发利润高、回报相对快的普通住宅，而对绿色住宅则存在疑虑。

3融资主体不明，投入收益主体不匹配

在我国住宅房地产项目中，大多情况下开发主体与运营主体分离，即房地产开发商开发后，物业公司进驻，负责地产项目的日常运营和管理。因此，绿色住宅运营过程中的增量收益多在绿色住宅长期使用过程中以节省能源费用的形式被物业公司获得，而开发时期的增量成本则由开发商来承担。增量成本与增量收益的主体不匹配，开发商投入了成本却并不能享受到绿色住宅的增量收益，许多开发商因此更愿意把资金转而投入普通住宅建筑，使绿色住宅建筑市场的融资面临困难。

（三）融资方式较为单一

绿色住宅项目的开发多依托房地产公司的资金实力。在绿色住宅开发过程中，项目施工单位常须预付相关款项，而相关款项很大一部分为银行贷款所得，同时，大多数的购房预付款都来自银行信贷。在这种滚动式的资金链中，绿色住宅开发商通过直接或间接方式得到的银行资金大约占项目开发总资金的60%。从目前市场状况来看，银行信贷融资几乎贯穿了房地产开发的全过程，并成为房地产企业融资的主要方式。其他融资方式，如房地产股权融资、房地产债券融资等，由于准入门槛、成本、监管等要求较高的原因发展缓慢。

（四）缺乏对金融机构相关的政策激励

我们仍以走在绿色建筑发展前列的湖北省为例，虽然2013年9月的《湖北省绿色建筑行动实施方案》中明确提出了“金融机构应优先支持绿色建筑消费和开发贷款，并在购房贷款利率上给予适当优惠”，并鼓励金融机构向绿色建筑建设提供信贷支持，但政策性的文件中并未明确地制定对金融机构拓展绿色住宅相关金融产品进行优惠的激励政策细则。从在房地产开发市场中起重要作用的银行等金融机构的普遍反应来看，此类政策目前尚未能够促使金融机构对绿色住宅的开发提供金融支持，对绿色住宅的开发也并未起到明显的促进作用。绿色住宅等房地产项目的开发融资方式本身就较为单一，对银行信贷依赖度较高，加之政府对金融机构相关激励的缺乏，提高了绿色住宅开发商融资的难度，增加了开发的风险。

三、绿色住宅融资问题解决思路

（一）进一步完善政策激励体系

绿色住宅的开发推广离不开政府财政政策的支持。在正面支持激励方面，政府须加大财政支持力度，可以各项财政资金、社会捐助等为资金来源的基础上设立绿色住宅发展的专项资金，在对绿色住宅的开发进行补贴和奖励的基础上，采用税收优惠等方式，扶持绿色住宅的相关技术、产品的研发和标准的制定，促进绿色住宅示范区域的建立，同时及时制定针对金融机构开展绿色住宅融资相关业务的激励细则，将融资优惠落到实处；在反面监督惩戒方面，由于住宅开发是一个系统工程，对绿色住宅开发财政补贴资金运用的监督机制须渗透到从设计、施工和验收到维护和使用的各阶段，确保资金有效运用，对于绿色建筑融资中出现的财政资金浪费、虚假谎报等资金使用的不良现象，给予坚决的打击查处。

（二）引入民间及海外资本

资本市场、房地产和资源类产业一直是民间及海外资本关注的重要领域。近年来，由于房价持续上涨，房地产业成为资本投资的主要选择之一，但由于绿色住宅开发技术要求高、投资回报期长等特点，无形中提高了民间资本、海外资本在绿色住宅市场中的准入门槛，降低了对民间及海外资本投入的吸引力。

从国外经验来看，绿色住宅的开发推广不能够仅依靠财政资金补贴的支持，终究要依靠市场的资金力量。因此，如何提高绿色住宅对于资本的吸引力则尤为关键。政府在加大财政支持力度的同时可以结合具体情况，改革完善市场机制，采取适当的财政措施降低民间、海外资本在绿色住宅领域的准入门槛，进一步完善外部融资环境，使绿色住宅的开发能受到更多资本的关注。

（三）加强信贷支持，拓宽融资渠道，鼓励金融创新

绿色住宅的发展离不开广大的中小房地产公司，但目前这些企业资金实力相对薄弱，很难达到大的房地产企业那样进行上市融资、发行债券、发行房地产信托基金等的基准门槛要求，银行信贷仍然是目前最重要的融资方式。因此，为促进鼓励绿色住宅的发展，银行信贷应给予绿色建筑项目优先级对待，在认真审核的基础上，为合格绿色住宅开发项目打开融资的绿色通道，保障绿色建筑项目信贷融资渠道的畅通，同时引导消费者选购绿色建筑住宅，在购房贷款利率上给予一定优惠。对于绿色住宅按揭贷款证券化、绿色住宅投资信托基金等金融创新，应给予适当鼓励，以提升绿色住宅对资本市场的吸引力。

（四）挖掘金融机构在绿色住宅市场中的潜力

国外的绿色住宅发展相对较早，绿色住宅市场已初具规模。在美国，金融机构在绿色建筑领域中扮演了业主、投资人、贷款方、承保人等基本角色：金融机构拥有或者使用绿色建筑，私募股权基金投资于绿色公共、住宅建筑，商业银行等为申请LEED认证（美国绿色建筑认证项目）的房地产商提供个性化解决方案，

资产及专业债务设计市场已发展了围绕绿色建筑环境的保险总额及风险管理咨询服务。

相比之下，目前国内金融机构在绿色住宅甚至绿色公共建筑领域的影响则相对小得多，金融机构在绿色住宅市场往往只充当贷款方这一个角色，并不涉及多方领域，金融机构在绿色住宅投融资中的潜力并未得到充分挖掘。基于此，我们应当继续深化金融体制改革，对金融管理体系进行完善，提高绿色住宅相关金融产品的创新及风险管理水平，同时，吸收深入了解建筑行业的优秀人才，提高金融金融机构辨别

优秀绿色住宅项目的能力，借鉴国外的先进经验，进一步挖

掘金融机构在绿色住宅市场中的潜力。

参考文献：

[1] 程慧萍绿色住宅的市场供求和经济分析研究[D]浙江大学建筑工程学院，2003

[2] 李菊、程楷国内绿色建筑的造价成本调查和分析[A]天津绿色建筑论坛，2008

[3] 宋义辉我国绿色建筑建设融资模式研究[D]重庆大学建设管理与房地产学院，2011

[4] 马晓国绿色建筑投融资模式探讨[J]生态经济，2013（3）：114～116

[5] 樊宏源浅析我国绿色建筑经济发展[A]经济生活—2012商会经济研讨会，2012