基于任务协同的房地登记数据整合模式研究

付丽莉，尹鹏程，李 钢,，邓玉锋

基于任务协同的房地登记数据整合模式研究

付丽莉1，尹鹏程2，李 钢1,2，邓玉锋3

（1.中国矿业大学环境与测绘学院，江苏 徐州 221008；2.徐州市国土资源局，江苏 徐州 221006；3.武大吉奥信息技术有限公司，湖北 武汉 430073）

研究目的：针对当前不动产登记数据多源异构、数据量大等特点，探索一种以土地登记数据为基础，依据宗地管理单元（地籍区、地籍子区）从空间上对数据整合区域进行剖分、基于任务协同和不动产单元的房地登记数据整合方法，解决房地登记数据难以高效率、自动化、流程化整合的问题。研究方法：利用协同理论搭建房地登记数据整合框架，利用实证分析法验证提出的数据整合技术方法。研究结果：提出了基于任务协同的房地登记数据整合方法，构建了房地登记数据整合框架，解决了数据匹配、任务推送等关键问题，进行了基于徐州市房地登记数据的房地登记数据整合应用实践。研究结论：房地登记数据是不动产统一登记数据整合的难点，以宗地管理单元对数据整合区域进行剖分、基于任务协同和不动产单元的房地登记数据整合技术,能够高效实现房地登记数据集成，对构建房地登记数据整合长效机制具有重要意义。

土地管理；不动产统一登记；任务协同；数据整合；不动产单元

1 引言

不动产统一登记的推进和实施，涉及到一系列登记制度、技术体系构建的研究工作，当前需要集中解决以下几个问题：不动产统一登记立法问题[1]，不动产统一登记制度问题[2]，不动产统一登记图、表、簿、册、证问题[3]，各级不动产统一登记机构设置问题[4-5]等。此外，数据资源作为不动产统一登记的基础，其整合工作已成为不动产登记机构调整、登记业务融合、登记系统重组等环节顺利开展的重要前提。数据整合是对已有的多源异构及不同时相数据进行整合处理，形成统一的时空语义和面向对象管理的数据的过程。房产登记和土地登记是当前不动产登记的核心内容，房管部门和土地部门在登记数据方面存在一定程度的耦合，各自支持着大量业务系统的运行，同时在数据来源、数据组织方式、数据尺度、数学基础等方面存在较大差异，因此在房产和土地登记数据整合过程中，必然涉及数据模式不匹配、数据内容不惟一、语义冲突等问题。实践证明，无论在“数字房产”还是在“数字国土”工程建设中，数据整合工作都是一个重要环节，需要投入大量的人力、物力和资金。因此，如何构建一种技术方法和工艺流程，在满足不动产统一登记工作实施的要求下，实现房地登记数据的对接与整合，并在日常数据更新维护过程中逐步提高房地登记整合数据的质量，对当前不动产统一登记实施有重要意义。

国土资源部在实践过程中，形成了土地登记信息动态监管查询系统的“统一配号、协同处理、逐级归集”的构建思路，对当前房地登记数据整合具有一定借鉴意义。《不动产登记暂行条例》第八条规定：不动产以不动产单元为基本单位进行登记，不动产单元具有惟一编码。基于不动产单元进行房地登记数据整合，可以依据宗地管理单元（地籍区、地籍子区）从空间上对数据整合区域进行剖分，降低大范围数据整合的复杂性和不确定性，且与不动产登记基本单元一致，便于数据管理和整合后数据在登记工作中的应用。

综上，本文拟采用信息化技术，利用协同理论搭建房地登记数据整合框架，探索一种基于任务协同和不动产单元的房地登记数据整合方法，期望能够对房地登记数据高效集成及长效整合机制的构建有所借鉴。

2 面向不动产统一登记的房地数据整合需求

房地登记数据整合是不动产统一登记的信息基础，当前国内大部分地区房产、土地管理工作分属不同职能部门，房产、土地登记工作独立实施，登记数据为各自部门独享。而开展不动产统一登记，需要有效快速整合房产、土地数据。当前房地登记数据的现状如下：

（1）房地登记数据量大。房地登记数据是典型的时空数据，需要对历史数据、现势数据进行管理并实现图属一体化，随着登记业务的开展，房地登记数据的增量呈逐年上升趋势。由于土地登记和房产登记的数据量较大，高效、便于实施的数据整合方法是海量房地登记数据整合的关键。

（2）房地登记数据的多源异构性。国内各地土地登记和房产登记一般由不同机构负责，其数据来源、存储方式、更新方法各不相同，造成土地登记和房产登记数据在数据结构、语法、语义上存在不同，导致房地登记数据匹配难度较大。

（3）房地登记数据的数据缺失问题，一对一匹配难以实现。因各地房产登记系统和土地登记系统的建设水平不等，依申请登记的现有登记制度及居民房产登记和土地登记意识不强等原因，导致土地登记或房产登记数据缺失，二者一对一匹配难以实现。

（4）不动产统一登记数据整合无相关标准。目前对不动产统一登记数据整合的标准、成果尚无规定，需针对房地登记数据的特点、区域和不动产统一登记需求进行房地登记数据整合方法、过程、技术的研究和实践。

通过对房地登记数据现状和特点的分析，实施房地登记数据整合需要重点解决以下两个问题：

（1）利用科学的技术方法，充分调用现有资源，高效快捷实现房地登记数据整合。传统模式下房地登记数据整合工作往往通过大规模普查工程开展，消耗大量人力物力，效率较低，因此需要寻找一种高效、符合中国国情和房地登记数据特点的技术方法来实现房地登记数据整合。

（2）分析房地登记数据的数据结构、语义关联和语义冲突等，研究房地登记数据匹配方法和技术，提高房地登记数据整合的自动化程度，利用人机交互的方式解决房地登记数据匹配中存在的问题。

3 基于任务协同的房地登记数据整合模式与技术方法

3.1 房地登记数据整合模式

协同学（Synegreitcs）是一种复杂系统理论，由德国物理学家H.Hkaen于20世纪70年代初提出，1977年正式问世。协同学理论接受了一般系统理论的基本观念，把一切研究对象看成是“由组元、部分或子系统构成的系统”，“这些子系统彼此之间会通过物质，能量或者信息交换等方式相互作用”。所谓“协同”[6]指的是复杂系统中各组成要素之间，各子系统之间在操作运行过程中的合作、协同、同步，其目的是建立一种用统一观点去处理复杂系统的概念和方法，近年来，协同学得到广泛的应用和推广[7-8]，特别是计算机的应用为协同学的发展提供了强大的助力[9-10]。房地数据整合需要多部门、多人员的协作参与，是一个系统工程，基于任务协同的房地登记数据整合，是实现房地登记数据处理、整体任务划分和分配、房地管理不同部门及部门内部人员分工等的协同，同时，研究房地登记数据匹配标准、构建房地登记数据整合流程、依据宗地管理单元从空间上对数据整合区域进行剖分，将数据整合工作分解为若干相对独立但互相关联的子系统，让各子系统之间协同运作，改变房地登记数据整合工作往往通过大规模普查工程开展的传统模式，借助计算机及网络技术，通过流程化、层次化的工作方式，合理分解整合任务，促进相关部门人员协同工作。引入电子政务系统的工作流机制，将房地登记数据整合划分为不同的环节，每个环节按角色的不同明确不同的人员进行处理，通过视图共享、数据共享、结果共享[11]等信息共享技术，实现用户之间的交互和协同应用，最终实现房地登记数据整合。基于任务协同的登记数据整合模式如图1。

3.2 房地登记数据整合技术方法和流程

图1 基于任务协同的房地登记数据整合模式Fig.1 Mode of house property and land registration data integration based on task collaboration

基于任务协同的房地登记数据整合主要分解为数据准备、数据匹配、匹配结果提取、任务推送和数据整合5个任务，这些任务分别由不同的处理实体来完成，在任务执行过程中需要遵循业务规则，即遵守既定的步骤和限制[12]，各处理实体完成任务后反馈回总系统，协同完成数据整合任务。其中，数据准备通过数据提取和格式转换等数据处理方式，对待整合的房地登记数据进行规整；数据匹配根据制定的标准和规则进行房地登记数据匹配；匹配结果提取主要对匹配结果进行分类，即按完全匹配、部分匹配和不匹配提取相应的数据，完全匹配的数据直接导入整合数据库，并依据宗地管理单元在空间上实现落地，部分匹配和不匹配的数据进入任务推送环节；任务推送将部分匹配和不匹配的数据，依据数据匹配情况、所属辖区等特点，制定规则，推送至下级部门进行核查；数据整合依据任务推送反馈的信息，对登记数据进行数据规范、修正和匹配情况调整，核查后匹配成功的数据导入整合数据库，匹配失败的数据进行标记后导入整合数据库，可以根据不同的宗地管理单元，由不同角色的处理人员在日常登记工作中逐步调整和整合，也可以在房地登记系统运转过程中，定期启动房地数据整合流程，进行数据的清洗、整理。土地登记数据与房产登记数据匹配方法见图2。

图2 房地登记数据整合方法Fig.2 Method of house property and land registration data integration

3.2.1 数据准备 数据准备主要完成以下目标：一是房地登记数据整理；二是房地登记数据整合单元划分。房地登记数据整理主要通过提取、转换多源异构房地登记数据，使得二者的坐标系、数据格式、数据结构等特征实现统一，并以不动产单元作为房地登记数据整合的基本单位，土地登记数据以宗地为单元，房产登记数据以户为单元。房地登记数据整合单元划分主要依据宗地管理单元从空间上对房地登记数据整合区域进行剖分，作为整合后数据的管理单元，并作为数据整合协同作业的图形界面，与任务推送中相应岗位的人员角色对应。

3.2.2 数据匹配技术方法 数据匹配是数据整合的关键环节，利用宗地、房屋物理数据等范围容易确定、表达精度高、格式转换简单、空间计算可信度高的优点。构建基于空间图形和属性信息结合的房地登记数据匹配方法体系，提高协同效应。具体的，依据房产登记系统是否具有空间图形，数据匹配分为土地登记数据与有空间图形的房产登记数据匹配和与无空间图形的房产登记数据匹配两个部分。土地登记数据与有空间图形的房产登记数据通过空间计算，以宗地为单位提取出落入同一宗地范围内的土地和房产登记数据，大大减少数据关联的计算量，通过土地登记的坐落信息与房产登记的楼盘表关联匹配，实现土地登记数据与房产登记数据的匹配，并依据分类结果提取数据。土地登记数据与无空间图形的房产登记数据通过语义匹配进行关联，语义匹配相对复杂，以宗地为匹配单元，定义匹配标准，依据分类结果提取数据。完全匹配的数据直接进行数据整合和集成，其他数据则分类提取，进入任务推送环节进行核查，利用核查的反馈信息对登记数据进行规范和调整，最终实现房地登记数据的整合和集成。对整合后的数据利用不动产单元编码规则进行编码，使得宗地及其上所附着的建筑物、构筑物建立关联，为房地一体登记奠定数据基础。

3.2.3 任务推送技术方法 任务推送是将提取到的部分匹配和不匹配数据项划分成任务，在工作流引擎驱动下，按任务岗位及人员角色的划分，推送到相应的部门和人员进行案头核查和实地核查，并将核查信息进行反馈。在房地登记数据整合中，以宗地管理单元为划分基础，按照任务批次，从市局级向分局级进行推送，最后由分管科长向基础核查岗人员进行分配。任务划分和任务岗位、人员角色划分见图3。

在协同处理系统中，任务推送模块主要包括任务管理子模块、任务推送子模块和事项返回子模块三个部分。

（1）任务管理子模块。任务管理子模块是任务推送的基础子模块，主要负责任务的管理，包括任务添加、任务删除、任务项修改等后台功能。任务添加是根据用户筛选的信息进行任务的新建，新建任务功能的输入包括任务名称、事项受理号、任务人员信息、推送人员信息等。任务删除和修改负责修改任务的名称、任务对应的事项受理号等。

（2）任务推送子模块。任务推送子模块是任务推送的核心模块，主要负责任务推送的流程控制。包括任务环节驱动、任务状态控制、任务与事项的关联管理等，见图4。

任务推送采用OA的设计思路，利用工作流引擎实现任务的分发、驱动和管理。由于数据整合所划分的任务涉及空间数据和属性数据，因此，在强调工作流引擎稳定性与健壮性的同时, 也要充分考虑工作流技术与 GIS技术的有机整合与集成[13]，将 GIS、文（公文、表单等）与工作流技术进行有机融合，利用GIS与业务处理的协同交互，实现以房屋登记单元为基础的房地登记数据整合的任务划分和任务处理。

图3 房地登记数据整合中任务推送过程示意图Fig.3 Process of task push in house property and land registration data integration

（3）事项返回子模块。事项返回子模块主要负责在案头核查或实地核查工作完成后，将任务中的单个或多个事项通过任务推送引擎返回给上一级任务所有人，修改事项对应的任务状态和所有人信息等，实现任务的协同和数据的整合。

4 基于任务协同的房地登记数据整合实践

徐州市作为全国不动产登记和调查技术方法研究试点，其不动产统一登记工作由市国土资源局牵头实施，现已完成技术方法研究和不动产统一登记管理系统研发工作，并在徐州市新城区开展房地统一登记试点。土地登记数据由市国土资源局管理，全市所有县（市、区）都已完成了基于GIS的地籍管理信息系统建设，GIS平台为ArcGIS，数据库平台为Oracle，土地登记数据为图属一体化数据，现势性较好。房产登记数据由市住房保障和房产管理局管理，房产登记系统处于新老登记系统并行阶段，老登记系统1999年基于Access数据库建立，没有启用身份证、楼盘表管理；新登记系统基于测绘成果库及网备系统开发，采用SQL Server数据库，采用楼盘表等技术实现了图属一体化管理。针对徐州市房地登记数据现状，根据本文提出的基于任务协同的房地登记数据整合技术，开发了徐州市房地登记数据整合系统（图5）。

图5 徐州市房地登记数据整合系统Fig.5 House property and land registration data integration system of Xuzhou City

为确保不动产统一登记试点工作的顺利实施，利用徐州市房地登记数据整合系统，选择新城区某大型楼盘进行了新城区房地登记数据的整合工作。该楼盘的房产登记信息分布于新、老两个登记系统，房产登记数据有3056条记录，其中新系统有2315条记录，老系统有741条记录；土地登记数据有2882条记录。房产登记新系统数据具有较高精度的房屋坐落空间图形信息，采用空间关联和属性匹配相结合的方法，将土地登记坐落信息与房产登记楼盘表信息相关联，进行土地登记数据与房产登记数据的匹配，自动匹配中，完全匹配的数据比例为76.3%；房产登记旧系统的数据因不具有空间图形，采用属性匹配的方法，利用不动产权利人名称和身份证号进行数据匹配，自动匹配中，完全匹配的数据比例为46.5%。匹配完成后，完全匹配的数据，导入整合数据库；部分匹配和匹配失败的数据通过任务推送到分局进行案头核查和实地调查，调查结果显示数据不匹配的原因主要包括房屋坐落信息填写标准不同导致数据难以匹配，房屋买卖、赠送、变更权利人后办理了房产证而没有及时办理土地证导致土地登记数据缺失等，根据反馈的核查信息，确认了不匹配数据的真实信息，对数据进行调整和匹配，导入整合数据库，并依据宗地管理单元实现整合后数据的落地。分别从空间、属性、匹配度等方面对整合数据库进行检核，证明利用基于任务协同的房地登记数据整合技术进行该楼盘房地登记数据整合，其成果能够满足不动产统一登记要求，且充分利用了部门和人力资源，高效、准确的实现了房地登记数据整合。

5 结束语

不动产登记数据的整合和集成是不动产统一登记顺利实施的重要基础，房产登记数据和土地登记数据整合是不动产统一登记数据整合的主要内容，二者因管理机构不同、作业单位不同、存储格式不同、信息化水平不同、数据质量不同等原因，数据整合难度较大。目前尚无房地登记数据整合的标准和规范，也鲜有相关研究。房地登记数据的多源异构性导致二者不能简单的利用计算机自动匹配，而是需要在长效可行的机制下，利用先进的技术方法，整合现有资源共同完成。本文面向不动产统一登记需求，以土地登记数据为基础，以宗地管理单元为整合数据组织单元，采用信息化技术，提出了一种基于任务协同的高效的房地登记数据整合方法，构建了房地登记数据整合框架，解决了数据匹配、任务推送等关键问题。徐州市试点区域房地登记数据整合实践表明，该方法能够高效、准确完成房地登记数据整合和集成，对于构建房地登记数据整合的长效机制具有重要意义。

（

）：

［1］ 王洪亮.不动产物权登记立法研究［J］ .法律科学，2000，（2）：118 - 127.

［2］ 高圣平.不动产统一登记视野下的农村房屋登记：困境与出路［J］ .当代法学，2014，（2）：47 - 55.

［3］ 程啸.不动产登记簿之研究［J］ .清华法学，2007，1（4）：64 - 81.

［4］ 程啸.论我国不动产登记机构的统一［J］ .中国房地产，2011，（7）：28 - 31.

［5］ 孙宪忠.土地登记的法理和登记机关的选择［J］ .中国土地科学，1998，（2）：19 - 22.

［6］ 陈昕.基于协同学的城市交通控制与诱导系统协同的理论与方法研究［D］ .吉林：吉林大学，2006：28 - 33.

［7］ 张金春，李彪.自组织理论在军事系统中的应用［J］ .系统工程与电子技术，2002，24（5）：11 - 13.

［8］ Hakan Wiklund, Pia Sandvik Wiklund. A Collaboration Concept for TQM Implementation in Small and Medium Sized Enterprises［J］ . International Journal of Applied Quality Management, 1999, 2（1）：101 - 115.

［9］ Brian Helbrough. Computers assisted collaboration-the fourth dimension of project management［J］ . International Journal of project management, 1995, 13（5）：329 - 333.

［10］ Nicholas C. Romano, Fang Chen, Jay F. Nunamaker. Collaborative Project Management Software［C］ . Proceedings of the 35th Hawaii International Conference on System Sciences, 2002, HICSS：233 - 242.

［11］ 刘纪平，刘钊，王亮.基于功能协同的电子政务空间信息服务［J］ .测绘学报，2006，35（4）：299 - 302.

［12］ 李海波，战德臣，徐晓飞.工作流业务规则语义的完整性验证技术［J］ .计算机研究与发展，2009，46（7）：1143 - 1151.

［13］ 李钢，蔡先娈，尹鹏程.基于 GIS 的市级国土资源电子政务方案探讨——以徐州市为例［J］ .中国土地科学，2007，21（3）：65 - 70.

（本文责编：郎海鸥）

Integration of Real Estate and Land Registration Data Based on Task Collaboration

FU Li-li1, YIN Peng-cheng2, LI Gang1,2, DENG Yu-feng3
（1. School of Environment Science and Spatial Informatics, China University of Mining and Technology, Xuzhou 221008, China; 2. Bureau of Land and Resources of Xuzhou, Xuzhou 221006, China; 3. Wuda Geoinformatics Co., Ltd, Wuhan 430073, China）

The purpose of this paper is to discuss a method for the integration of real estate and land registration data. Regarding the characteristics of real registration data, such as multi-source heterogeneous, huge data set etc., the method aims to explore a more efficient way based on task collaboration. The land registration data serves as the basis, the integration data area was subdivided from space according to land parcel management unit （cadastral district and subdistrict） in order to integrate the real estate data. The collaborative theory and empirical analysis are employed in the paper. The result of the paper shows the proposed integration method based on task collaboration, within which, the data integration frame is constructed, the key technologies such as data match and task push are solved, and an application iscarried out for Xuzhou City. It is concluded that the data integration technology that subdivides the land registration data from space according to land parcel management unit can realize real estate and land registration data integration more efficiently. It has important significance on developing the long-term mechanism of real estate registration.

land administration; real estate integrated registration; task collaboration; data integration; real estate unit

F301.2

A

1001-8158（2015）02-0082-07

10.13708/j.cnki.cn11-2640.2015.02.011

2014-10-20

2015-01-28

全国土地登记信息动态监管查询系统建设与维护项目资助（ZX141101-13）。

付丽莉（1981-），女，辽宁鞍山人，博士研究生。主要研究方向为不动产统一登记技术和方法。E-mail: fulili_one@126.com

尹鹏程（1981-），男，河南南阳人，博士，高级工程师。主要研究方向为国土资源信息化。E-mail: cumtyinpc@163.com