基于商圈理论的上海大润发超市闸北店选址问题研究

孙 丹，周丽莎

（佳木斯大学 经济管理学院，黑龙江 佳木斯 154007）

外国大多数成功的零售企业在总结经营经验时指出，其成功的核心，首先是选址，其次是选址，最终还是选址。综合性强的超市经营占地一般超过5 000m2，规模较大，投入资金较多，搬迁成本较高，与企业后期经营战略的发展及与经营决策的调整都有密切的联系。由此可见,选址对超市来说是非常重要的。

1 商圈理论简介

商圈理论是由德国的地理学家克里斯泰勒在1933年提出来的，该理论的要点是，以中心地为圆心，以最大的商品销售和餐饮服务辐射能力为半径，形成商品销售和餐饮服务的中心地。后经专家学们的研究思考对这一理论的定义日趋完善，目前对它的定义是：以某一零售店所在地为中心，沿着一定的方向和距离发展，所能吸引消费者的辐射范围。商圈一般由3部分组成，即主要商圈、次要商圈、边际商圈。最接近商店并拥有高密度消费者群体的区域称为主要商圈，主要指辐射范围在3km以内的区域。对大润发闸北店来说，主要是共和新路与江场西路的交汇处所辐射的区域范围，包括保德路、万荣路、高平路、广粤路组成的商圈，其中，以商业大楼、金融中心、居民楼及商场为主。一般情况下，商店55%～70%的消费者来自主要商圈。位于主要商圈之外，顾客密度较小的区域称为次要商圈，次要商圈是辐射范围3～4km的范围区域。对大润发闸北店来说，主要是广中西路、沪太路、纪念路、汶水东路所组成的商业圈，其中，以居民小区和金融中心为主。通常，商店15%～25%的顾客来自次要商圈。位于次要商圈以外的区域为边际商圈。此区域内消费者最少，商店吸引力较弱。

2 上海大润发闸北店的商圈分析

中小商圈是500～1 500m，大商圈是5 000m。闸北店65%的消费者是3 000m以内的居民，他们的交通工具大多为大润发班车、公交、骑行或步行；20%的消费者是3 000～6 000m之间的居民，他们大多选择坐公交、打车或开车；而剩下的15%的消费者则是6 000m以外的居民，他们多数是专门开车过来购物或是购买超市特色商品，闸北店的辐射区域很明显已是大商圈。商圈分析的内容综合来说主要涵盖：外在环境、企业本身、同行业及顾客因素4个方面。

2.1 外在环境分析

2.1.1 地 价

上海大润发闸北店成立于1998年，距今已有17年，大润发闸北店选址在交通要道十字路口旁，它辐射的商业圈如今也成为各大宾馆、娱乐场所、各大商务大厦的聚集地。宾馆如：锦江之星、格林豪泰、汉庭酒店等；娱乐场所如：锦都歌城量贩式KTV、锦都歌城、富尔德娱乐中心等；商务大厦如：新联大楼、华瑞大楼、彭浦大厦等，使其地价一路飙升。而大润发早在17年前就已经买下所用地段，由此可见其实力雄厚、决策明智。

2.1.2 交 通

大润发闸北店坐落于共和新路与江场西路交叉口。共和新路是上海市的主要交通干道，不仅连接着汶水路、江场路、江场西路、场中路等主要支路，而且也承载着南北高架桥的交通，其交通量不可估量。同时，江场西路也是主要的交通干线之一。闸北店附近的公交站点有万荣路江场西路、共和新路江场路、汶水路、共和新路汶水路等十多个。公交线路有151路、地铁1号线、206路、322路等20多条公交线路。

2.1.3 集客源

大润发闸北店附近的地产小区有：新理想工业园、兴协都市工业园区、人民都市型工业园等；金融行业有：上海银行、工行ATM机(共和新路)、上海银行市北工业区支行等；附近的政府机关有：上海海关缉私局、海关走私犯罪侦查分局、上海市走私犯罪侦查局、上海通法规教考点等。由此可见，大润发闸北店的集客源也是相当大的。

2.2 企业自身分析

2.2.1 产 品

产品是超市的灵魂，而产品的类别、价格和质量是影响超市效益和消费者消费行为的主要因素。上海大润发闸北店超市的商品种种类有两万左右，非常齐全；商品的摆放也按照顾客的需求，依次为可供休息、阅读的区域，运动保健、家用电器区，日常用品、包装食品及生鲜食品区。大润发的质检部门非常严格，其商品的质量也获得非常好的口碑；入驻超市的价格也由商品的进价、对竞争对手的市调、以及相应的促销决定，可以说大润发闸北店超市的产品是物美价廉、值得信赖的产品。而且超市中产品陈列的方式也按照艺术、科学的原则，给人以美观、整齐有序的感受。

2.2.2 经营规模

超市的经营规模是超市发展的缩影，超市的经营规模和商圈辐射的范围有很大的关系，综合性越强的超市，对消费者的吸引力越强，商圈区域范围就越大。上海大润发闸北店的占地面积为6 000～7 000m2，每日的开机收银台达30多个。其经营规模完全可以满足其商圈区域的消费能力。

2.2.3 员工素质

超市的管理层人员、培训人员、技术人员、普通员工的学历水平，整体素质及接收培训、再教育程度，直接影响到员工的服务态度和质量，进而影响到超市的销售额和商圈大小。闸北店管理人员的晋升不仅要通过专业技术知识的笔试，也要通过上级领导的面试。同时，定期对超市工作人员进行技术及公司企业文化培训。

2.2.4 技术软件

大润发超市有其自有的供应链管理系统、自动销售系统、实时业绩查询系统及企业资源规划系统，并根据超市需要对系统进行必要的更新。

2.2.5 基础设施

闸北店不仅有充足的停车位，而且还有20多辆免费班车，共25条线路，每条线路有6～10个不同班次。超市内免费提供纸杯与纯净水，在图书区也有可供读书、休息的区域。同时，也有娱乐、用餐场所，比如知名餐饮品牌大娘水饺、澳门豆捞等。

2.3 同行业比较分析

闸北店的产品结构丰富，面向的消费群体广，既有可供消费者购买的日常生活用品，又有中高档的产品。他的竞争环境相对来说是比较宽松的。闸北店附近虽然有很多便利店，但规模和品种可以与其相提并论的几乎没有。大润发面向的消费群体从婴幼儿到中老年，商品货源充足，价格合理，品质有保障。超市附近的金融行业、政府机构、娱乐场所对其也有一定的聚集效应，这些都是其他竞争对手没有的优势。而且在闸北店3km左右的上海马戏城也有相似规模的大润发超市，使其在3Km以外的大商圈的辐射区域又成为了大润发大宁店的主要商圈。

2.4 顾客群分析

顾客是支撑超市继续经营的保障，来超市消费的顾客越多，超市经营的规模也就越大。对顾客的研究主要包括：人口数、户数及人口结构。闸北店3km以内有0578公寓、万荣小区、盛世馨园、永和新村、永和一村、彭浦新村等小区。如果每个小区有15～20栋，每一栋有7层，每一层有3户人家，那么在3km以内的户数为8 000多户，如果每户人家的人数按3～4人计算，将会有24 000～32 000人口。当然，人口结构、消费水平以及收入水平都会对超市的选址有一定的影响。来超市消费的群体根据时间段不同有明显的不同，早上80%为老年人，中午、晚上大部分是中年人和年轻人。超市周围有很多商务大楼，同时也有相当数量的白领，这些白领的薪资水平大多在4 000～10 000元之间，他们的消费行为也会大大带动顾客的消费水平。

3 对大润发闸北店的选址评价

大润发闸北店的选址与家乐福一贯的选址作风相符，选在客流量和人流量都非常大的十字路口，从交通和顾客源两方面来说都非常有优势。而且闸北店的核心商圈中的商务大楼、金融中心、大型商场、娱乐场所、政府机构及轻工业产区产生了一定的集聚效应，从而大大增加了闸北店的集客源。在附近工作的也大都是白领或是蓝领，收入水平较高，消费能力自然很高。闸北店主要面向中高端消费者，因此次要商圈与边际商圈吸引一定数量的消费群体，同时，这些固定的消费群体也会带动周边的消费者。由于闸北店在17年前入驻时就以相对合适的价格买下所用地皮，因此不用考虑租金问题。闸北店的选址对其来说非常具有战略意义，确定选址问题是要依据科学的选址方法，对选址周围的情况进行调查研究。

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