房地产企业融资多元化问题探讨

2015-01-03何海伦

北方经贸 2015年9期

何海伦

（洛阳师范学院商学院，河南洛阳 471022）

由于房地产业是一种资金密集型产业，其投入大、风险大、产出高的性质，决定着房地产业高度依赖金融市场的协调。而目前相对不健全的房地产融资市场，势必会影响房地产业的发展。为了应对融资难对房地产企业发展的约束，房地产企业纷纷开始探索多元化的融资渠道，在房地产业内，融资也是最受关注的问题，房地产业发展的关键也在于多元化的融资渠道能否尽快建立。

一、房地产企业融资的现状及问题分析

（一）当前房地产企业融资的主要方式

当前国内房地产企业融资主要依靠信用贷款，但单纯的依赖银行信用贷款的融资模式会严重制约房地产业的健康发展。国内房地产企业的融资市场发展较为滞后，在房地产股票市场、债券市场的发展上整体处于落后状态。从房地产企业融资状况来看，当前大部分房地产企业自身资金不足，融资方式单一，经营资金过于依赖银行信用贷款，这不仅影响着房地产业的健康发展，也为金融市场体系带来不稳定因素。房地产企业为了更好地适应金融市场的变化，需要向多元化的融资模式发展，比如房地产投资信托基金和上市、债券融资等方式进行融资。从房地产企业融资来源来看，国内房地产企业融资渠道不够充足，有待发展和提升，如果健全多元化的融资渠道，国内房地产业的发展前景还是很乐观的。从房地产企业的融资方式来看，国内房地产企业的主要融资方式是间接融资，这样的融资方式主要是受国家政策的影响，在房地产业内，一致认为融资方式、渠道的限制是影响房地产业发展的主要因素，改变间接融资方式是改善房地产业发展空间的前提条件，在国家宏观调控下要致力于发展房地产融资的多元化才是房地产业发展的出路。在这样的思想下，部分房地产企业开始探索多元化的融资模式，特别是近年来，在房地产融资市场中各种各样的融资方式、渠道都不断被运用。

（二）当前房地产信托业务状况分析

对房地产投资数据进行分析可以看出，每年通过信托业务进入房地产投资领域的资金高达几十亿人民币。在信托业务的相关法律、法规实施后，房地产投资在信托公司制定的信托计划中一直占有着很大的比重，随着国家对房地产信贷监管力度的加强，房地产企业的主要融资渠道就是通过信托业务。2002年国家颁布《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》，这一政策的出台，让信托业务开始走入公众的视野，成为房地产业关注的焦点。2003年颁布的121号文件对房地产开发做出了原则性的指导，这些法律、法规的出台，使信托和银行成为互补的关系。对于四证不齐全和受121号文件的限制，有些不能通过银行贷款的房地产企业可以通过信托来完成融资，从而促进了房地产业的发展。通过信托进行融资有比较明显的优势，这样的资金使用成本较低，使用方式相当灵活，容易满足投资者的资金需求，但通过信托进行融资也有着其难以逾越的问题：融资规模受到限制和约束，资金的流动性也不尽如人意，对门槛的设置较高。近年又不断出台对房地产信托业务的控制政策，不断提高对房地产企业通过信托进行融资的要求，并要求地方银监局对辖区内的信托公司的房地产信托业务进行严格审核，这一系列的政策使得许多信托公司不再进行房地产信托业务，这在一定程度上影响了房地产业的发展。

（三）当前房地产业的相关保障

对房地产融资市场带来较大影响的因素，就是关于房地产融资的国家法规、监管、信用体系。当前国内关于房地产融资方面的立法还不够完善，严重影响着房地产融资市场的发展。随着国民经济的不断发展，更加完善的保障房地产业的健康发展显得尤为重要，房地产业的相关保障也面临着改革优化的紧要关头。根据房地产融资市场的现实情况，要加紧对房地产融资市场的相关法规的制定、完善，加强对房地产融资市场的监管力度，强化社会的信用体系，只有把握好现在的改革机会，国内的房地产业在不久的将来会取得更好的成绩，为国民经济的发展做出更大的贡献。

二、房地产企业面临融资困难的原因分析

（一）国家宏观调控的力度加大

近年，在国家宏观调控这一背景下，关于房地产市场的政策不断出台，对房地产企业的资金来源管理越来越严格。而属于资金密集型产业的房地产业，资金对企业的生存、发展起到至关重要的作用，融资已经成为房地产企发展的主要难题。从2012年开始，国家对房地产业的宏观调控力度不断加大，伴随着通货膨胀和货币信贷紧缩政策的影响，国内房地产企业近年一直面临融资困难的情况。随后国五条出台，要求全国各级政府和计划单位在保持房价基本稳定的基础上，根据政策要求制定新建商品住房的价格控制标准，同时建立稳定房价的考核问责工作机制，严格执行商品住房限购方案。这一系列的政策要求，也在一定程度上对房地产企业的融资造成影响，使继2012年的融资难度更进一层，使得房地产业的发展受到限制。

（二）从银行贷款的难度加大

根据人民银行的相关数据统计可以发现，国内四大商业银行中房地产企业贷款的质量远远低于个人房产贷款，房地产企业远远高于个人的不良贷款率，从而影响着房地产企业的贷款信用。近年随着相关政策的控制，房地产企业贷款审批变得复杂、严格，央行多次单边上调贷款利率而存款利率不变，造成房地产企业缺乏融资动力，银行方面的利差减小也影响着银行的放贷动力，这样环环相扣的因素，最终导致房地产企业融资变得非常困难。

（三）房地产企业的自身发展限制

目前国内房地产业正在快速发展，海外、民间的大量资本进入到房地产业，加剧了房地产企业间的竞争，部分房地产企业不注重自身的资本积累，单纯的依赖银行贷款，盲目的进行投资、开发，致使企业自身发展不畅，难以在竞争激烈的房地产行业中生存下去。随着在房地产信托业务、项目融资、抵押贷款、证券融资等一系列政策的驱动下，房地产企业融资市场有所改善，但受到国家宏观调控政策和货币信贷紧缩的影响，当前房地产企业融资的渠道不是很通畅。国家的相关的法规政策不够全面，没有形成一个整体的房地产融资管理体系，导致房地产融资市场缺乏协调性、统一性，对房地产融资市场的管理困难，从而使房地产企业融资也比较困难。

三、构建房地产企业多元化融资模式的措施

（一）构建多层次的房地产企业融资体系

构建多层次的房地产企业融资体系，可以使不同层次的房地产企业在发展中获得自身所需的资金。构建多层次的融资体系，就是使房地产企业的融资渠道变得更加广泛，通过差异服务，使不同阶段的房地产企业形成一个完整的资金供应体系。房地产企业的融资方式也要加以改变，要突破单纯的依赖银行贷款，避免一元融资模式的出现，在融资中追求多条渠道，这样才是房地产企业健康发展的基础。国家在进行宏观调控时，要通过放开视野，借鉴发达国家的先进理论和经验，然后出台政策积极引导房地产信托业务和投资基金进行融资，从而加快融资模式向着多元化的方向发展。融资市场的管理，需要依托于政府的政策引导，国家应该根据房地产融资市场的变换，对债券、证券等融资方式的准入门槛做适当的调整，放宽房地产企业的融资方式。因此，房地产业要取得健康、长远的发展，就要追求多元化的融资模式。在发展多元化融资模式时，要注重房地产信托业务的价值，信托灵活的供给方式，使用成本较低，都可以有针对性的为房地产企业提供个性化的信托业务，房地产企业在发展中要重视通过信托来完成融资。房地产企业也可以通过上市进行融资，上市是融资最直接的方法，可以快速取得大量的资金支持，资金使用期限也不固定，对于大型的房地产企业，上市进行融资是具有很大优势的，但由于企业上市的门槛高，因此只能一些大型房地产企业才能取得上市资格，不过对于一些资金充足的中等房地产企业来说，也可以考虑买壳上市，然后通过上市获得的资金进行企业规模扩充，发展企业。对房地产企业融资来说，进行债券融资也是不错的渠道，国家在关于房地产企业发行债券方面的控制一直比较严格，监管部门对房地产企业的债券审批特别严格，这样是为了保持债券市场的规范性，像这样的限制使得国内房地产企业发行债券的门槛很高，又由于发行债券的成本较高，所以企业在发行债券时，就要严格规范自身的发展要求，从而通过发行债券，提高自身的发展水平，使得企业更快、更好地发展。要想更好地实现房地产企业多元化的融资模式，就要引用海外的房地产投资基金，当前，海外房地产投资基金进入国内市场主要有申请国家特批的地产项目和成立投资公司这两种方式。另外，项目融资也是发展房地产企业融资方式的重要手段，通过房地产项目的资产、预期获利等作为抵押，取得融资，这种融资方式一般分为无追索权和有限追索权两种项目融资方式。

（二）建立房地产业风险控制体系

房地产企业融资风险的控制体系是实现房地产融资多元化的最有效手段，从而推进房地产业的健康、快速发展。通过建立信用评级机制，严格、公正的信用评级机制不仅可以为参与房地产市场的各方提供保障，而且对房地产融资市场的发展有着极大的利好作用。政府应该支持、监督房地产业信用评级机构，并由独立的第三方建立，实行问责制度，从而在实践中构建房地产业风险控制体系，有效地控制来自房地产企业融资的风险。另外，要提高房地产融资市场信息的公开化程度，努力完善房地产融资市场的管理，让房地产融资市场中的参与者都能及时准确地了解国家政策、市场动态，使房地产融资市场更加透明，使投资者在融资的过程中进退自如。

（三）建立相关房地产企业融资多元化的保障体系

建立房地产企业融资多元化体系的重要保障就是政府对相关方面的支持力度，政府的支持力度，直接影响着房地产企业的融资环境。要建立并完善关于房地产企业融资的法制体系，制定利于企业发展的政策，合理规划关于房地产业的税收制度，并根据实际需要，建立政府的服务体系，对建立房地产企业融资多元化体系进行积极引导，着重促使房地产企业融资市场的健康发展。