白银时代地产突围

文/本刊记者 冯珊珊

白银时代地产突围

文/本刊记者 冯珊珊

房地产作为中国最重要的资产品之一，等待它的将是缓慢的波浪式下降。对开发商而言，等待他们的则是全线的转型。随着互联网金融、共享经济，服务经济等等的兴起，中国房地产的黄金时代已经成为了昨天。对于今天的中国不动产行业，未来的发展方向到底在哪？

2012年，待销房面积不到3亿平方米，2015年，这个数字达到了6.6亿平方米。相当于今年一二三季度销售的总和，压在里面的土地价值和投资，投资包括房地产开发商的投资，还有经营机构、银行的投资。如果按照每平方米五千块钱计算，加上土地成本、建安成本，全国打平的话，相当于压了3到4万亿在里面。

银行和金融机构的贷款如果按资产负债率50%来算，将近有两万亿压在待销房里面。如果流动不起来，对中国的金融体制、对中国的房地产系统、对中国的市场会产生很大的冲击。

不动产行业加速分化背后的逻辑，其实是整体利润率的下滑。从2009年的64%下降到2015年上半年的12%，这是高杠杆，高增长，高利润难以为继的体现。

随着分化进一步加剧，未来的不动产行业可能会加速向管理精细化、经营平台化，运作轻资产化方面转型。

主要包括三个方面：一是管理精细化。地产行业在这种背景下，更加需要精耕、深耕，细分市场，需要向制造业学习成本降低和品质优化的研发制造，向服务业借鉴前人的服务模式。

二是经营平台化。由于竞争态势发生变化，价值来源从单一的开发销售向附加价值转变，不动产行业进入了房地产+的时代，地产企业将借助与客户深度的契机搭建以居住为核心的生态平台，加入金融、互联网、社区服务、环保、健康，医疗、养老等新的服务。

三是运作轻资产化。随着行业利润率和杠杆率的长期下降，过去高额投资拿地，迅速转化成销售的传统重资产的模式使房企面临极大的资金和运营压力，轻资产是一个必然的发展趋势。

地产行业进入了凸显服务价值的时代。首先是地产开发商领域深化，从以往住宅开发向城市综合开发转变，参与工业物流、文化旅游，健康，养老、教育等多个领域，价值链不断延伸。地产商成为社区和城市运营商，核心竞争力体现在服务能力。

第二，是触金。创新投融资模式，重新整合房地产投融资链条。住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示，目前来看，互联网金融实际上已经介入了从开发到营销房地产的全产业链。现在很多互联网金融和房地产结合的项目，是以渠道创新为主，未来也会进入金融创新。对房地产业转型提供一些价值的实现渠道。另外，也有利于促进资产证券化的快速实现。

【案例1】