土地、房产类存续资产实物确认验收的必要性分析

○杜春晖

（中国能源建设集团资产管理中心 北京 100000）

一、存续资产实物现状

土地、房产类存续资产以2013年12月31日为基准日以财务划转方式划入资产管理中心，随着中心存续资产管理的规范及对有关校核工作的开展，结合原主体企业所反映的问题，越来越发现存续资产的实际状况远非报表数据所能真实反映。主要包括不属本企业所有但列入本企业资产序列而被划入存续资产序列；有些资产账、卡、物严重不符；住宅类资产存在着职工产权和企业产权严重重叠的现象；有些资产的完整性和合法性受到严重威胁；有些项目的开发处于进退两难的境地；有些资产已被原主体企业私下处置等等问题。

二、存续资产实物确认验收

土地、房产类存续资产实物确认验收是指通过集团公司组织的、以资产管理中心为主要成员的实物确认验收组按既定的确认验收内容、标准、程序，对所属的土地、房产所有权属证明文件、证件、协议、实物、竣工资料、宗地图、影像资料等进行全面、客观、真实确认并对有关存续资产的开发、盘活、权属证件办理提出指导意见的一个过程。

三、存续资产实物确认验收的必要性

1、有利于企业和职工依法获得各自应有的权利

企业和职工的产权相重叠，是由于职工已取得分户产权而企业的大产权还没分开或没能来得及分开。通过资产实物的确认和验收，促使原主体企业集中人力和精力系统进行核对和核实并集中解决，属于企业的一个不能少，属于职工一个也不留。同时，资产管理中心也对住宅类的存续资产有一个全面、客观、真实的掌握。

2、有利于核销不应纳入存续资产管理序列的资产

集团公司整体改制工作时间紧，工作量大且内容复杂，短时间内要把企业多年来的资产问题核实清楚且要办理相关证件，确实不是一件容易的事。在清产核资的过程中不可避免地出现了把企业承租的土地、房产或者属于集体企业的资产混入本企业资产的现象，中介公司只核实资产是否符合改制要求而不问资产的来源和所属，把不能纳入改制范围的资产一并划入了资产管理中心。通过资产实物确认和验收，把产权清晰、归属明确、没有争议的资产从存续资产序列中核销掉，从而促进对存续资产的真实掌握。

3、有利于对存续资产按使用性质进行划分，以利于折旧、摊销费用的合理提取

土地、房产类存续资产很大一部分是企业生产经营所需的办公楼、生产楼、加工中心、实验楼。从产权角度讲，划入中心就属于资产管理中心了，用别人的东西就要有偿付费。有偿使用费多少为好，既要考虑企业的心理承受能力，也要考虑企业的经济承受能力，同时还要考虑关联交易的监管要求。通过实物的确认和验收，把存续资产按使用性质划分为生产经营、住宅、对外出租三类，就是考虑收费的合理性。对于企业必需的生产经营类的资产就只考虑折旧和摊销，以降低企业经营成本；对用于对外出租的则以市场价格为基数进行计算，经营所得主要归资产管理中心，企业获得应有的管理费用；对于为职工服务使用的住宅类的门房、配电室、水泵房等配套设施则按折旧计提。

4、有利于对存续资产的完整性和合法性进行确认

土地、房产类存续资产以2013年12月31日为基准日划入资产管理中心，只是从财务账面上进行了移交，但实物究竟如何，只能是原主体企业自己清楚了。据了解，有些土地由于资料不完整或长期不进行生产经营，被周边村民不断蚕食，有些村民已把这种蚕食当作自己的成果到政府有关部门讨要说法，个别村民甚至已开始办理土地使用证，已从事实占有发展到合法占有，资产的完整性和合法性受到严重威胁。通过存续资产的实物确认，把所有资产捋一遍，哪些资产已受到威胁，哪些资产事实上已被别人占有或占用，哪些资产存在法律纠纷，哪些资产通过努力还可以要回来，哪些资产已根本无回归的可能。各种情况了然于胸，确保国有资产不受损失。

5、有利于加强对存续资产管理工作的宣传

什么是存续资产？存续资产包括哪些？存续资产是否就是不良资产？公司改制为什么要重新登记产权？为什么几代人置办的资产会划给别人？为什么有的土地或房产划为存续资产，有些就不划入呢？为什么改制就必须把国有划拨土地改性质为国有出让土地？存续资产有没有可能再回归到原主体企业？相信，以上疑问在大部分的改制企业里都存在。由于集团公司整体改制时间要求紧，又有大量的资产需按照要求取得产权手续，而这种产权手续的取得需要大量的支撑性的证件和文件作为依据，还需要政府有关部门的层层审批，有这样的疑问就不足为奇了。通过资产的实物确认，要走遍所有的相关企业，这个过程本身就是一个答疑解惑的过程，也是一个宣传政策的过程，同时，还是一个鼓足干劲的过程，也是一个为签署物业有偿使用协议铺路搭桥的过程。

6、有利于存续资产的规范处置

存续资产的管理需要资产管理中心和原主体企业双方的共同努力。资产管理中心负责的是产权和价值管理，原主体企业负责的是实物管理和使用管理，同时，还负责有关权属证件的管理和完善。有些单位利用存续资产财务账面移交而实物还未确认的时机，不执行集团公司有关存续资产过渡期管理的有关规定，擅自作主，低价出售、抵账、转让、变卖、抵押等，使国有资产流失的风险严重加大。通过资产的实物确认和验收，把个别单位的本位主义思想统一到集团公司的改革要求上来，确实需要处置，应通过资产管理中心经集团公司授权，按有关程序进行。

7、有利于对存续资产的盘活、开发、确权办证工作进行指导

存续资产有些是正在使用，有些是长期闲置，有些是正处于开发阶段，但无一例外都在权属证件上存在“瑕疵”。要么是土地性质还没有从国有划拨变为国有出让；要么是土地和房产两证不匹配；要么是有土地证无房产证等等，不一而足。通过资产的实物确认和验收，对这类问题进行归整，对闲置资产摸清原因，看能否对症下药把它盘活；对正在开发项目的投资风险进行分析，使开发工作处于可控。确权办证工作则分类区别对待，同一地区的，要进行经验交流，取长补短，少走弯路，需要集团公司协调和支持的，应该支持，加快办证的力度和速度，促使资产尽快“回归”。

8、有利于加强原主体企业对存续资产实物的管理

存续资产的管理是一个新课题。所谓新，是因为从财务层面上划归为集团资产管理中心，而实物的利用和管理又归原主体单位，如处理不当，资产很有可能处于管理“真空”状态。资产实物确认验收的过程也是一个对原主体企业的存续资产管理工作进行业务指导和监督的过程；同时也是一个明确双方职责和权利、划清管理边界的过程，通过这个过程要使原主体企业明白：哪些属于他们的管理权限，哪些工作由他们主导，哪些工作由他们配合；对存续资产的管理需要怎样做，做到什么程度，具体标准是什么。一定要求做到思想不乱、工作不断、管理无真空、国有资产不流失。

9、有利于收集对存续资产管理的合理化建议

管理包含了决策、指挥、监督、服务等职能，是一个自上而下、自下而上的反复过程。基层单位对存续资产的管理有许多值得肯定的意见和建议，在资产的管理和使用中积累了许多成熟的经验。了解和掌握他们的意见和建议对于制定切实可行的政策和管理提升有重要意义；对中心积极、及时地办理权属证件有很大的借鉴意义；对于中心如何有效地、合规合法地开发和利用资产实物有一定的参考价值。

10、对于存续资产的“回归”有很大的推动作用

在存续资产的构成中，有很大一部分属于因时间关系而来不及确权的项目，假以时日，权属证件是可以办齐的。成立资产管理中心很大的一个目的，是要让这些暂时不具备进入股份公司的资产经过“孵化、培育、优化、确权”的过程，使其具备进入股份公司的条件，也就是这些列入资产管理中心的存续资产其最终目的是在条件具备的情况下使其重新投入原主体企业，不只是能够实物应用，而是“名至实归”，不只是满足于企业的生产经营，而且还要作为资本注入，使其成为股份公司资本的一部分。通过资产的现场实物确认，把资产的实际情况摸清，分门别类地进行管理，让有关企业不要因为资产被划入资产管理中心而想不通；不要因为签署物业有偿使用协议而不理解，要像以往一样，以主人的心态，加快办证确权的力度和速度，加快存续资产的“回归”；要像以往一样，积极加快项目的开发力度，保证国有资产的保值增值。

存续资产的管理是一个漫长的工作过程，也是一个时不我待的工作节点。说它漫长，是因为在存续资产的构成中，有许多资产根据现形政策办理权属证件的难度会非常大，甚至是不可能办下来，对这类资产就要像其他固定资产一样进行常态管理；说时不我待，是因为存续资产构成中，有许多通过自身的努力可以办理权属证件，然后以资本方式及时地重新注入到股份公司中去，保证国有资本的价值最大化。

实物资产的现场确认是存续资产管理工作的一个分水岭，它是存续资产管理从政策制定、财务划转、理论探讨走向实践的一个标志。通过这个过程，我们可以完整地、系统地、客观地、科学地掌握存续资产的实际情况，以利于对存续资产分门别类进行管理；通过这个过程，可以使原主体企业明白自身的定位，以便积极、及时地确权办证；可以使我们明白存续资产应如何委托管理，如何有偿使用；资产实物的确认过程也是一个对基层单位存续资产管理工作把把脉、量量温的过程。

总之，通过对土地、房产类存续资产实物的确认验收，全面掌握存续资产，充分发挥资产管理中心存续资产的“管理中心”、非经营资产的“转化中心”、优良资产的“培育中心”、低效资产的“加工中心”、困难企业的“缓冲中心”的作用，政策和实践相结合、机关和基层相结合，把存续资产管出价值、管出效益。

[1]张丽：对企业改制后存续固定资产的管理及处置利用的初步探讨[J].铁路采购与物流，2014（6）.

[2]何柏帆、金伟飞、胡文范：存续资产的经营与管理[J].中国保险，2005（8）.