住房反向抵押养老保险：困境、成因与重构

杜启霞

住房反向抵押养老保险：困境、成因与重构

杜启霞

作为一项致力于养老的金融政策，住房反向抵押养老保险在以往试点中遭遇了搁浅。文章全面梳理了其在实施过程中面临的主要障碍，深入分析了问题的成因，并提出了符合逻辑的、务实的政策建议。作者认为政府应该介入建立并完善风险分担与化解机制，向公众申明以房养老政策定位，按年租制缴纳租金以推动住宅类国有建设用地产权有偿续期等措施，以促进该政策的发展与运行。

人口老龄化；住房反向抵押；养老保险

一、引言

我国人口老龄化问题已经十分严重。2011年中国人口发展报告数据显示，我国60岁及以上人口达到18499万人，占总人口的13.7%1。显然，我国目前已经进入了老龄化社会阶段。与此同时，老年抚养系数①指老年人口与劳动年龄人口数之比，表明每100名15-64岁年龄人口要负担的老年人数。不断上升。数据显示，我国老年抚养系数为12.25%，比2010年增加了0.35个百分点。老龄化的加快以及养老抚养比的大幅上升，昭示以家庭保障为主的养老方式面临严峻的挑战。

与此同时，随着近年来城市化进程的加快以及住房制度的改革，我国城镇居民住房的自有率明显提高。2010年我国城镇居民住房自有率高达89.3%，其中，11.2%的家庭拥有原有私房，40.1%的家庭拥有房改私房，38.0%的家庭拥有商品房。因此，利用市场机制完善养老保障政策设计，以适应个性化的养老保险需求就成为必然。住房反向抵押养老保险应运而生。

住房反向抵押贷款最早起源于欧洲的英格兰，随后在美国、英国、法国、新加坡、加拿大等国家得到了广泛推广，也取得了一系列研究成果。Mitchell和Piggott(2005)对住房反向抵押贷款定价的研究表明：在政府财政资金短缺的情况下，开展住房反向抵押贷款不失为一种提高老年人消费水平的方法 。但是Ngel-Choon Chia和Albert K C Tsui(2005)的研究指出如果以国际通行的所得替代率70%的标准来判断，则此金融产品对老年人则不具有吸引力。可见，住房反向抵押贷款养老保险可谓有市场但有边界条件，识别需求、破解约束与政策设计非常关键。

国内最早是通过介绍美国住房反向抵押贷款的贷款风险、种类、贷款市场的发展状况、对象及其相应的防范措施来引入住房反向抵押贷款（胡江涛、曾祥瑞，1995）。随后的研究表明以住房反向抵押贷款为基础、以年金为支付方式的寿险险种较为适合我国的国情（孟晓苏，2002）。然而，作为一项金融政策，其市场前景也是学术界比较关心的问题。柴效武（2007）对住房反向抵押贷款在我国的市场供给状况进行了预先探讨，他主要从供给机构选择及各类机构参与该项业务的利弊方面进行了比较评析。

综上，以往的研究中都对于住房反向抵押养老保险的可行性、必要性以及风险进行了研究。但是对于中国试点搁浅的困境没有更为细致的研究。鉴于此，本文尝试分析住房反向抵押贷款实行涉及到的供求双方面临的困境以及其成因，并以市场内部的供求双方以及市场外部的宏观环境为分析视角提出政策重构的建议。

二、住房反向抵押养老保险面临的困境

（一）精确定价有难度

住房反向抵押养老保险作为一项金融政策，涉及到供给方——有房产缺乏稳定收入的老年人以及需求方——银行、保险公司等金融机构。在抵押市场下供求双方均衡价格的精确定价存在着很大的难度，而价格却是决定双方行为的首要因素。早在2005年，国内一些机构就启动了针对老年人的以房养老功能的金融服务，虽然不是真正的住房反向抵押养老保险，是类反向抵押贷款产品②在此定义的“类方向抵押贷款产品”主要是以供求双方不是老年人与金融机构来界定。北京小汤山的投资范本入主型房产销售模式涉及到的是60岁以上的老年人与开发商；南京温泉留园推出的“以房换养”产权房抵押贷款模式交易对象是60岁以上的孤寡老人与老年公寓；上海住房公积金管理中心试点推出的房产转让与租赁差价养老模式交易对象是65岁以上的老年人与公积金管理中心。，但却从其探索实践中可以看到，抵押房产的估价不合理、难以满足老年人的养老需求导致试点情况不佳，公众的参与率都很低③如南京温泉留园推出的“以房换养”模式在推出后的一年内仅有两名老人正式签约入住。。

（二）传统观念阻力大

根据住房反向抵押养老保险的定义，老年人拥有的房产在贷款期满后将被拍卖，用于偿还贷款利息。如此，老人的子女将不再拥有父母的房产。一般来说中国人的传统是“但存方寸地，留于子孙耕”。老年人总是尽量减少消费将钱存起来，用于孩子上学、结婚、买房以及自己养老，去世时将住房留给子女。而住房反向抵押养老保险能够推行的一个先决条件就是住房由老年人自由支配①参见人民网——中国经济周刊：《“以房养老”，出租比抵押更靠谱》http://paper.people.com.cn/zgjjzk/html/2013-09/23/content_1303903.htm。这一传统观念，阻碍着“以房养老”的具体实行。

（三）房产缺陷阻力大

房地产自身的缺陷主要表现为房产未来价值的不确定性。金融机构办理住房反向抵押贷款，其目的是通过对房产的保值增值或开发新房产来谋取利润。但是该项业务的期限一般很长，金融机构只有等到借款人去世后才能获得房产的处置权。目前房价本身就比较高，住房价格后期的变动趋势不明朗，这种缺陷严重影响着需求方金融机构的理性选择。

三、发展住房反向抵押养老保险的困境成因

住房反向抵押养老保险的困境主要存在于供给方（老年人）、需求方（银行等金融机构）和外部环境，我们有必要细致的分析一下造成这些困境的原因。

（一）多重风险交叉融合

造成精确定价的原因很多，其中最主要的则是相关利益群体多重风险交叉融合。住房反向抵押贷款的周期较长，有的甚至长达几十年。在此期间，房地产价格会发生不同程度的波动。当真实房价的上涨幅度低于预先设定的房价增长率时，贷款机构将面临合同到期时不足以收回贷款的风险。对于贷款人，则可能因为所抵押的房产贬值过快，甚至贷款未到期时，已经一文不值，无法还贷，贷款人也可能陷入需要继承人还贷的局面。

（二）抵押前后老年人获得效益水平高低难以把握

造成传统观念束缚的原因很多，最主要的是难以把握抵押前后老年人所获得的实际效益水平。当老年人抵押房产后获得现金流以购买个性化的养老产品所获得的养老效益高于其本身拥有固定房产的效益，“代际契约”观念的束缚则会显得没那么严重。

（三）房产泡沫潜在与土地政策不明晰

房产未来价值的不确定性源于房地产泡沫潜在与房地产使用权的限制。一方面，自2007年以来，国内房地产市场一直处于非理性攀升期。政府因此也多次出台政策进行宏观调控，但效果仍不佳。在这种不稳定的市场环境下今后房价涨跌难以判断，并且潜在泡沫难以消除。另一方面，城镇化快速推进过程中房屋拆迁几率的增加、国内房屋平均30年寿命、住宅建设用地使用权70年到期等，作为贷款客体所存在的众多不确定性，使得房产未来价值不确定，也进而增加相关交易成本。

四、住房反向抵押养老保险的重构

住房反向抵押贷款在发达国家发展已经十几年的时间了，也积累了很多宝贵的经验。关于其研究不仅仅要停留在理论层面，更重要的是要付诸于实际。就我国国情而言，目前开展住房反向抵押养老保险势必会面临很多的阻碍，这需要政府的合理规划和引导，为其发展营造良好的外部环境。

（一）正视多重风险，政府介入建立分担机制

多重风险交叉融合造成了对于标的房产定价的困难，也就影响到供给方以及需求方的交易行为。因此，建立住房反向抵押养老保险风险分担机制极其重要。从国际经验来看，解决这个问题最好的办法是政府介入。比如美国的“基于联邦政府保险的住房反向抵押贷款”（Federally-insured reverse mortgages），该贷款由美国联邦住房管理局提供保证，防止由于合同期末房产处置价格低于贷款价值的情况给金融机构带来的损失。

（二）加强政策宣传，明晰以房养老政策定位

民众对于政策的认识存在着误读，这也就影响着供给方老年人对于政策的选择行为，因此应该加强宣传帮助民众明晰其定位。政府通过舆论力量来加强人们对于住房反向抵押养老保险的正确认识，明确其不过是多了一项养老选择，而并不具有任何的强制性也不可能取代基本的养老保险更不是在“算计”老百姓的房子。

（三）产权有偿续期，按年租制缴纳出让金

为保证住房反向抵押养老保险的顺利实施，应该明确70年使用权可以续期，房屋产权和土地使用权在70年后可以继续统一。至于产权是有偿续期还是无偿续期目前国家没有明确的规定。从土地利用的角度，有偿续期更合理。而且以年租制的方式则可以考虑到通货膨胀以及房产折旧的因素。银行等金融机构获得抵押房产后或者进行出租房产或者重新开发新的房产来获得利润，在可以获得利润的情况下其有偿续期的成本远远小过续期可否、续期方式未定的风险。因此，明确以年租制的形式开展房产的有偿续期可以消除需求方金融机构的诸多困惑。

五、结论

中国未来几十年持续推进的城镇化将会给住房反向抵押养老保险的运行提供良好的行业发展环境。与此同时，应当针对实施中存在的问题而进行的配套改革。具体而言，政府应介入建立并完善风险分担与化解机制，向公众申明以房养老政策定位，充分发挥财政、税收的激励作用，按年租制缴纳租金以推动住宅类国有建设用地产权有偿续期等来促进此项政策的进行。

[1]2011年人口发展报告.85-87.

[2]2010年城镇居民生活状况报告.90-92.

[3]O.S.Mitchell,J.Piggott.Unlocking Housing Equity in Japan[J]. Journal of Japanese and International Economics,2005:34-78.

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杜启霞，女，山东莒县人，现为南京农业大学公共管理学院社会保障专业硕士研究生。

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1008-4428（2015）04-120-03