浅谈储备土地成本核算

○丁洁

（陕西省西咸新区沣东新城土地储备中心 陕西 西安 710086）

一、引言

一般来说，储备土地成本主要包括收储资金、融资费用、前期开发费用、基础设施配套费用、土地平整费用、房屋拆迁费用等几个方面。在实际操作过程中，财政部门一般是作为储备土地成本核算的主管机关，市土地储备中心主要负责组织指导实施储备土地成本核算工作，而各土地储备机构则具体实施储备土地项目的成本核算工作。储备土地成本核算工作主要包含以下几个方面的内容。首先是日常核算阶段，各土地储备机构应严格按照宗地范围和成本核算的内容，根据土地储备机构项目日常实际发生的成本进行核算。在日常核算中，各土地储备机构应当按照土地储备项目设置明细账，并在土地储备项目下设置明细科目进行明细核算。其次是土地供应阶段，对已完成储备工作的拟供地项目，成本依据项目办结审计确定的成本进行核算；对未完成储备工作的拟供地项目，成本核算应遵循谨慎性原则，按预估成本进行核算，项目办结审计报告确定的实际成本与预估成本的差额通过财政下达的年度决算批复进行调整。最后是土地决算阶段，土地储备项目储备工作实施完成后，各土地储备机构要向财政部门报送土地储备项目决算，并详细提供宗地支出明细情况。土地储备项目决算由财政部门负责审核或有良好信誉、执业质量高的会计师事务所等相关中介机构进行审核。对于项目决算确定的土地储备项目实际成本与已入账成本的差额，经财政部门批准后进行调整。

二、当前我国在储备土地成本核算进程中存在的问题

1、储备土地成本核算工作系统性不强

应该说，储备土地成本核算工作贯穿于储备土地的全过程，必须要各个部门充分配合和各个环节有效衔接才能完成最终的成本核算目标。然而，当前我国的储备土地成本核算工作缺乏一定的系统性，使得成本核算结果难以真实地反映出储备土地的实际成本。比如，某土地储备机构在对储备地块进行储备核算时，各类直接支付的规定费用直接根据报批费用按照实际发生的数额进行相关核算工作，但是对于其他环节所产生的拆迁补偿费、贷款利息等成本则未进行系统的考虑，这显然是不符合实际情况的。另外，由于储备土地在各个流转和利用环节的资料不全，相关会计信息没有及时准确地记录，使得成本核算操作过程中很容易出现沟通不顺畅和核算不准确的问题，严重影响了最终储备土地成本核算工作的质量。

2、储备土地成本核算缺乏明细科目

在储备土地核算的日常核算阶段，各土地储备机构应当按照土地储备项目设置明细账，并在土地储备项目下设置“征地和拆迁补偿支出”、“土地开发支出”、“其他直接支出”、“待摊支出转入”、“交付成本”等明细科目进行明细核算。其中，各种支出明细的设置和落实是有效确保核算工作顺利开展的关键。当前我国有些部门和机构在土地出让金的明细科目设置上缺乏足够的科学性和完备性。由于在支出和收入两个方面明细科目的缺乏，按照现行的会计处理流程来说，就很难准确地反映出各宗地块的实际收支情况。另外，在实际操作过程中，对于土地出让金一般是采取收付实现制来进行核算的，但是受分期缴纳因素的影响，所涉及的土地出让金往往不能够严格按期缴纳，使得那些未缴纳的土地出让金就不能得到及时有效地处理，给土地出让金的核算与管理工作造成了不小的漏洞和隐患。

3、储备土地成本核算人才缺乏

储备土地成本核算人才缺乏在我国目前的社会发展阶段下表现得比较突出，这主要是由于相关部门长期不重视储备土地管理工作，造成了人才匮乏的局面。首先是没有积极引进专业化的储备土地成本核算人才，现在很多部门和机构的成本核算岗位人员都是由普通的会计工作人才过渡而来，缺乏专业化的理论知识和实践技能作支撑，对于很多先进的核查理论与管理方法都不够了解，使得事先制定的成本核算工作制度得不到很好的落实。其次是对于成本核算与管理人员的再教育和再培训工作做得不够到位，没有结合市场经济和社会发展的变化，及时组织相关岗位人员学习最新的成本核算方法，更新成本控制管理理念，使得从业人员始终以一种传统的思维模式来考虑问题，没有在实际工作中及时贯彻和体现最新的管理要求和控制目标。

三、强化储备土地成本核算工作的措施

1、进一步着力完善储备土地成本核算系统

通过较为完备的成本核算系统来有效地确保我国储备土地核算工作的整体质量，这已经得到了全社会的广泛共识。完善储备土地成本核算系统主要涉及到以下两个方面的工作。首先是成本核算系统本身的建立和健全。结合当前我国社会发展实际，在操作过程中，可以按照先片区再分摊的成本核算方法，即先对涉及到的整个储备土地片区进行整体核算，然后再将核算的结果分摊各宗储备土地单元上。需要注意的是，这种核算方法的前提是要准确地把握和界定土地出让成本的范围，从而能够在整体上明确需要核算的储备土地成本总量，为后续工作的顺利开展创造一定的条件。其次是要对储备土地成本核算各个执行部门和机构的操作行为进行合理化规范，提高成本核算工作本身的质量。在这个问题上，首先要通过相应的土地储备机构来对各个部门的土地成本进行汇总和整理，以便得出土地出让的总体成本数额。而对于国土资源局来说，则要通过“专款支出—成本支出”对“出让地块”和“划拨地块”进行核算，并且应根据各宗地的批次对占补平衡指标费、耕地开垦费等进行核算。在进行储备土地收入核算方面，要对各宗土地分别核算土地储备和土地溢价两个方面，而成本支出核算则主要是根据政府所制定的各类具体明细账目来实施。在土地成本的结转方面，依照“补助被征地农民社会保障支出”、“土地开发支出”、“土地业务费支出”、“征地和拆迁补偿支出”来设置各自的明细科目，然后根据当年项目在完成收储后交付的进行成本归集并结转。

2、全面提升储备土地成本核算工作信息化水平

储备土地成本核算是一项复杂度很高的系统工程，涉及到方方面面的部门和机构，同时也受到来自各方面要素的制约和影响。为了对成本核算工作的各个环节实施精确管控，确保各核算数据采集和处理的准确性和可靠性，必须结合当前信息化时代的鲜明特点，全面提升储备土地成本核算工作的信息化程度，从而最终确保我国储备土地成本核算工作取得长足的发展和进步。一是要加大相关设备投入和平台建设，各级部门和机构要将储备土地成本核算信息化建设放到影响全局的高度来加以重视，立足现在、着眼长远，逐步加大相关人力、物力和财力投入，在实际成本核算工作开展过程中，有意识地推进和应用各种信息化平台，通过网络技术来将各个点的成本核算工作联系起来，提高工作上的协调性和监督上的便捷性，利用先进的数据处理软件来深入挖掘和分析来自各方面的成本核算数据，提高数据处理的准确性和核算结果的可靠性。二是要加紧做好相关理论研究和技术实践，信息化的前提是要有成熟的成本核算系统和算法，而成熟的成本核算系统和算法又是基于科学的成本核算理论，只有将最简单、有效的成本核算理论“告知”计算机，才能够为信息化的实现打下基础。为此，必须要进一步发展和完善当前的储备土地成本核算理论，并在实际操作过程中不断完善，从而最终实现将人从繁重的核算工作中解放出来，并全面提升储备土地成本核算工作质量的目的。

3、培养和造就一大批储备土地成本核算人才队伍

储备土地成本核算工作是一项知识水平和技术含量较高的工作，可以说人才质量的提升是强化当前我国储备土地成本核算工作质量最有效、最现实的举措之一。在这个问题上，各级部门和机构都要积极加大在成本核算方面的投入，积极引进一批专业化的人才队伍，以此为基点来逐步营造和优化全社会储备土地成本核算的良好环境，保证成本核算工作的科学性和正规性，防止由于个人思想认识上的偏差带来决策上的失误，并引发工作上的盲目性。通过从业人员丰富的专业知识背景来科学地分析当前我国在储备土地成本核算方面所面临的各种问题，并积极寻找相应的突破口，力争在较短时间内提升储备土地成本核算工作的整体质量。同时，各级部门和机构要积极做好相关岗位从业人员的再教育和再培训工作，鼓励他们学习最新的成本核算方法，掌握最新的操作技能，并在实际工作中得到应用和落实。要结合社会发展和经济环境的变化，督促相关人员及时更新思想观念，抓住成本核算的重点和难点，提高工作的针对性。要严格做好评价与考核工作，定期对相关岗位人员进行考核，对他们的工作业绩和业务能力做出评价，对于那些不能满足和适应储备土地成本核算工作要求的人员要及时调离相关岗位，切实避免因为个人的原因影响储备土地成本核算工作的整体水平。

四、结论

需要说明的是，储备土地成本核算是一项关系国计民生的大事，对于我国社会发展和经济建设具有十分重要的作用和意义。尤其是在当前我国正处在改革开放关键时期的大背景下，土地收入关系到各级地方政府的财政收入，又面临着当前房地产市场持续下行的实际情况。各级部门和机构必须要全面提升思想认识，以高度负责的态度来做好各项储备土地成本核算工作。在实践过程中，要积极学习先进的成本核算理论和方法，不断发现问题和解决问题，要结合本地国民经济基本情况，最终探索出一套行之有效的储备土地成本核算方法，用于指导实际工作的开展。

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