浅析中国房地产的政策效应以及应对策略

2015-01-01徐婧妍

市场周刊 2015年2期

徐婧妍

浅析中国房地产的政策效应以及应对策略

徐婧妍

在我国,被住宅投资所带动的紧密相关产业高达60个以上,这反映出住宅投资已经成为国民经济发展不可或缺的重要助力。通过对中国房地产业土地政策、金融信贷政策和财税政策三个方面的研究，分析其区域内房地产商的风险，根据政策分析，对房地产商针对性的提出了三方面的应对的策略建议。

房地产；政策；效应；应对

近十年来，房地产行业的热潮从未消减，对此，中国房地产市场存在泡沫的说法在经济学界油然而生，也成为政府与民众关注的焦点。2012年中国房地产价格持续走高：杭州的房价早于上海开始其向上突进的趋势，但也比上海更早遭遇到市场的反击。国家相继出台了一系列针对房地产市场的宏观调控措施，包括金融、土地与行业管理措施等，希望对我国的房地产市场发挥良性的引导与规范作用。稳健调控也成为国家政策的一个主旋律，不论是限购还是房贷利率等措施都让房价得到了控制。而面对这些新的宏观调控政策，中国大部分房地产企业将迎来严峻的挑战，他们又该何去何从呢？

一、房地产政策效应分析

（一）土地政策效应

一方面，土地政策使得开发成本增加、全面清理政策直接影响了房地产投资开发的顺利开展，而房地产贷款风险控制的加强也制约了房地产商的贷款渠道。2013年房地产开发投资增速较快回落。全国房地产开发完成投资71804亿元，比上年名义增长16.2%，增速比2012年回落11.9个百分点，比同期固定资产投资增速低4个百分点。同时对于农田和耕地保护的土地整顿的出现，更是给开发企业雪上加霜。

另一方面，政府通过增加土地的供应量，对炒地现象进行遏制。如规定“土地出让最低价不得低于出让地所在地级别基准地价的70%”等政策，成功稳定了土地市场的价格，并对房地产价格泡沫进行有效的抑制。此外，也使得房地产项目的开发速度加快，减少中间环节的拖延行为，让市场的炒作行为从根本上得到解决。

同时土地政策也加强了对中小户型和保障性住房的要求，如规定“保障性住房、棚户区改造和中小套型商品住房用地计划供应量占住房用地计划供应总量的77%”，这一举措也收效明显，2013年，房地产开发企业房屋施工面积573418万平方米，比上年增长13.2%，增速比1-11月份回落0.1个百分点；其中，住宅施工面积428964万平方米，增长10.6%。房屋新开工面积177334万平方米，下降7.3%，降幅比1-11月份扩大0.1个百分点。

（二）金融信贷政策效应

一系列文件反复强调，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目适当限制怠倦；对结构已封顶的房屋才能发放个人住房贷款；对于购买第二套以上住房的，适当提高首付比例。伴随着调控措施的实施，细则的不断出台，这些措施一方面鼓励了适合中低价商品住宅的建设，满足了普通民众的消费需求，让房地产投资结构更加合理；另一方面也对仅依靠银行信贷而非个人资产的投机性购房行为进行遏制。

同时，国务院规定房地产开发项目的资本金提高到35%，要求开发企业的资产负债率不得高于65%。对于一些自身实力不足的房地产开发商，从银行获得信贷支持变得尤为艰难，同时也将导致一大批开发企业或因资金原因而无法顺利进行投资行为，对投资规模增长过快、经济过热等现象，有着长足的效果。房地产投资增幅有所降低，投资过热现象有所缓解。

（三）财税政策效应

通过对住房税收政策、实名购房、二手房市场课税以及在大中型城市实行“限购”等措施，将税收作为调节房地产市场的杠杆，多管齐下的遏制房地产市场投机需求，目前已经初见成效，大中型城市房价保持稳定，这样说明之前猖獗的炒房现象已经得到控制。2013年商品房需求触底，商品房销售面积111304万平方米，比上年增加1.8%，增幅减小3个百分点。其中，现房销售面积为26763.36万平方米，比上年增加0.1%，增幅减小0.4个百分点；期房销售面积为84540.29万平方米，比上年增加2.4%，增幅减小4个百分点。在炒房行为得到遏制的同时，政策中，对于普通住房税收的减免优惠，使得越来越多的开发商认识到，积极开发中小户型，针对中低价位的消费者才是顺应政策的正确思路，税收政策成功调和了市场的供需关系。

二、房地产商对相关政策的应对策略

总的来说，房地产开发企业无论规模大小，都应该及时且准确的识别来自房地产开发的政策性风险，对所有与房地产有关的政策，特别是新颁布的政策，都要迅速进行收集、分析以及整理，同时将政策研究的结果做成报告的形式，递交给开发企业的管理层保管，以便在决策时作为参考。通过对相关政策的研究，它不但可以帮助房地产的投资者掌握正确的投资与开发方向，比较准确的对未来市场需求进行预测，并且还能有助于投资者在政策发生变化时，及时对投资策略进行调整，起到最大限度地控制政策风险的目的。

对于土地政策，开发商取得土地的过程实际上也是一个交易的过程,依法、规范使用土地,才能降低交易风险减少交易成本,保证交易安全。对于一些经营性，司法裁决划拨土地以及集体建设用地，开发商应该谨慎选择，实时了解政策现状，这些用地行为可能会导致巨额资金流入但却因法律法规而颗粒无收的结果。

对于货币金融政策，大部分的政策风险其实都可以利用准确把握相关政策与规范其开发行为来进行应对，同样货币政策的变动为企业所带来的融资风险，企业就可以通过大力拓宽融资渠道，从而改变太过依赖于银行贷款的不良现象。目前，在银行贷款之外还有多种融资渠道，可让房地产开发企业对其进行选择。上市融资可以为开发企业提供巨额而稳定的资金来源；房地产投资信托也通过不同的房地产业务投资组合拥有巨大灵活性的优势；融资租赁的方式销售房产也使得房地产商可以腾出更多的资金和人力资源去拓宽开发渠道，使开发行为形成良性循环，即增强了市场竞争力，又促进企业自身的发展。此外，还有债券融资，民间融资以及吸收海外投资等方法。

对于税收政策，风险意识对房地产开发企业的管理者来说是必不可少的，不仅要对税收政策进行风险管理，也要树立依法筹划的理念。房地产商在进行税收筹划时，要学法、知法、守法，准确理解和全面把握新的税收政策的内涵，密切关注税法和税收政策的变动，合理避税。房地产开发企业也存在较大的认定风险，因此，房地产商需要建立良好的税企关系，与税务机关加强联系和沟通，争取在税法的理解与处理上与税务机关取得一致，才能避免无效的筹划；建立良好的税企关系还能使房地产企业及时获悉最新、最准确的税收政策信息，方便企业的策略制定与实施。

除此之外，房地产市场的繁荣健康，也离不开政府政策的支持，面对强大的市场压力，以及投融资等亟待解决的问题，更需要企业与政府共同努力，才能使开发商完善自身经营管理，提高自身综合实力，逐步走上规范规模、专业国际的品牌化道路。

三、结论与启示

房地产市场虽存在着投资增长过快，房价过高以及局部过热的问题，但瑕不掩瑜，整个长三角房地产已经日趋成熟，呈现出良好的发展态势。但同时面对政府对投机需求的打压，房地产商也面临着日益凸显的政策风险，为了能够保障开发的效率，开发商也需从土地，金融，税收三个方面着手，研究政策导向，冷静应对政策风险挑战；积极寻求新的融资途径，拓宽融资渠道；做好税收筹划，以期降低房地产政策带来的冲击，维持企业持续稳健的发展和房地产业的繁荣。

[1]张冰.宏观经济下的长三角房地产发展趋势[J].房地产市场，2005，10(31)：31-32.

[2]王艳.当前长三角区域房地产发展研究[M].东北师范大学，2005.

[3]谢俊敏.长三角城市住宅房地产投资分析[M].上海交通大学，2006.

[4]珉岷.策调控房地产市场有效性的实证分析[M].哈尔滨商业大学，2010.

[5]李振国.在新国六条背景下浅析房地产税收政策[J].辽宁行政学院学报，2006，8(12)：101-104.

[6]苏亚莉.浅议房地产开发的政策风险应对[J].东华理工大学学报，2011，40(4):331-334.

[7]苏亚莉.房地产开发经营货币政策风险及其应对研究[J].理财视点，2011，12（34）：52～53.

[8]兰子勇.土地政策对房地产开发风险的影响因素分析[J].科技咨询导报，2006，（08）：136.

[9]万莎.房地产开发企业税收筹划风险防范与控制[J].上海市经济管理干部学院学报，2011，9（6）：44-48.

[10]舒燕.浅析政府与房地产开发商的博弈现象[J].国集体经济，2007，（09）：18-19.

[11]王铁军.中国房地产融资20种模式与成功案例[M].中国金融出版社,2009，57-397.

[12]熊方军,马永开.中国房地产市场非均衡新分类宏观调控[M].科学出版社,2008，121-152.