重庆市经济开发区土地集约利用新理念

肖蓓蓓(重庆欣荣土地房屋勘测技术研究所，重庆400020)

城市土地规划是对城市土地资源的开发利用在实践与空间上进行总体的安排。它的主要内容包括城市土地利用的类型、城市建设用地评价、城市用地需求预测、城市用地规划分析等。城市土地规划决定了城市未来土地利用的方向与水平，在土地规划中运用经济杠杆和公共干预可以促使其在制定城市规划时向着土地集约利用的方向转变，可以在源头上进行干预。而开发区作为城市发展建设的核心区域，也是城市土地投资期望回报值最高的区域，其土地节约集约利用水平往往具有更高要求。

经济开发区的土地越来越珍贵，对于城市的发展有着不可替代的作用。随着现代社会经济的发展，城市化发展的加速，使得人口、资源与环境间的矛盾日益突出，对土地的集约利用成为缓解矛盾的方法之一，而且土地的集约利用进程也会影响到社会的可持续发展，所以建立有效的土地集约评价体系成为众多学者的研究重点。因此，非常有必要提出土地节约利用的新理念，并在此基础上进行开发区集约利用体系的构建。

1 重庆市开发区土地集约利用评价体系的构建

1.1 构建评价指标体系的原则

1.1.1 综合性原则。综合性原则指的是在进行评价时，所选择的评价指数与方法应当能够从多个方面反映出土地集约利用情况。包括反映土地合理利用与可持续发展的程度、土地使用强度和利用率等方面的内容［1］。

1.1.2 系统性原则。开发区土地集约利用评价指标体系是一个系统性的问题，其评价体系中所采取的指标必须可以真实、准确、科学而全面的反应这一地区的发展水平、土地利用等情况，各个指标之间既要相互独立又要有一定的联系来构成整个评价体系。

1.1.3 可操作性原则。评价指标的选取必须遵循可操作性原则。因为单纯追求评价体系完整会增加收集数据的难度，所以在选取评价指标时要考虑数据的可获得性，以及数据的完整性、真实性，应当尽量选取权威统计数据。

1.1.4 针对性原则。针对性是指在选取指标时要以土地集约利用为中心选取具有代表性的指标，尽量剔除代表性不强的指标。指标体系应当在这种新理念背景的基础上加以构建，使得土地集约利用评价指标体系更加系统、科学。

1.2 重庆市开发区土地集约利用评价指标体系 基于土地集约利用新理念遵循上述原则，构建重庆市开发区土地集约利用评价指标体系，见表1。

表1 基于土地集约利用新理念的重庆市开发区土地集约利用评价指标体系

1.2.1 土地利用状况。从土地利用状况来看，土地开发率可以直接反映城市土地集约利用的程度，该指数越高，说明集约利用度越高［2］;土地供应率可以反映城市建设土地供应程度，土地供应率越高，说明城市中闲置土地越多，即未开发的土地越多，说明土地集约利用程度低;土地建成率反映了城市建设情况;城市综合容积率反映了城市建筑化程度，综合容积率越高说明土地集约程度越高;城市人均建设用地反映了该地区吸收的劳动力的多少，该指数越高说明土地集约程度越高;城市工业用地率反映了该地区工业化程度，一般该指数越高土地集约程度越高，但是一旦超过某一特定值，会出现投资报酬递减现象［3］;城市建成区绿化覆盖率反映了这一地区的环境，环境越好，吸引的劳动力越多，引来的投资越多，土地集约程度也就越高。

1.2.2 用地效益。从用地效益角度来看，单位面积固定资产投入反映了这一地区的固定资产情况，固定资产相较于流动资产更加能够说明投资强度，固定资产越多说明土地集约度越高;单位面积工业用地投资强度反映了地区的投资水平，这一指标越大，说明土地集约程度越高;单位工业面积工业产值是反映地区工业生产规模与生产水平的重要指标，与土地集约程度成正比。

1.2.3 管理绩效［4］。从管理绩效角度来看，单位面积财政收入反映了这一地区的企业的经验状况，政府财政收入有很大一部分来自税收，单位面积的财政收入越高，说明区域的土地集约程度越高;工业用地综合容积率与工业用地密度都是反映当地经济发展与工业土地利用情况;闲置土地处置率与土地有偿使用率反映了开发区土地基本使用情况以及土地管理绩效问题。

2 重庆市开发区土地集约利用存在的问题

2.1 土地利用效益有待提高 重庆市开发区土地利用效率比较低，很多开发区还处于土地未平整阶段，还没有经过比较系统的开发利用。通过调查分析可以看到，重庆市开发区很多地方虽然投入使用，但是土地利用粗放，开发的潜力较大。

2.2 土地利用结构有待调整 从城市工业用地率与城市建成区绿化覆盖率两项指标来看，重庆市这两项指标实现度都没有达到理想标准，这主要与重庆市开发区成立时间不长，尚处于边建设边开发状态有关［4］。随着不断地开发和利用，重庆市开发区城镇化建设与工业化建设用地需求会不断地增加，与此同时绿化与农业用地比例可能会逐年减少，为了满足重庆市开发区可持续发展战略的需求，土地利用结构需要平衡规划。

3 优化重庆市开发区土地集约利用的新理念

3.1 优化土地结构，提高土地利用的经济效益 重庆市开发区土地集约利用的有效提升，首先要优化土地结构，提高土地利用的经济效益。重庆市开发区在提升土地利用率方面，要努力加大科技的投入，采用先进的技术生产发展。同时，对于污染的水域与耕地应当及时治理，采取有效的防护与治理措施。此外，为了进一步优化土地结构，提高土地利用的经济效益，还要努力做好生态用地规划，在工业化建设加快的同时，注重环境保护建设。与此同时，还要注重土地长远规划发展，对在建区域实行严格管理，以减少不必要的拆迁浪费。

3.2 协调好经济发展与土地保护的关系 协调好经济发展与土地保护，也是优化重庆市开发区土地集约利用的一个新理念［5］。重庆市开发区建设用地需求会不断增加。有些开发区离城市不远，往往涉及农业用地的征收、利用，为了保护广大农民的利益和城市的生态环境，要协调好土地与经济的关系，充分发挥土地的潜在效益，可以考虑利用盐碱地等劣质土地进行经济开发。

3.3 努力做好节约集约利用土地 优化重庆市开发区土地集约利用过程中，还要努力做好节约集约利用土地。在进行建设规划时要注重节约集约利用土地，对目前国内外集约用地显著的城市进行考察分析，借鉴他们的成功经验，要处理好闲置土地与“开发不利用”的问题，提高土地的利用效率。

4 结论

重庆市开发区建设在理念上应注重提高土地利用效率、优化土地利用结构、协调好经济发展与土地保护、促进土地集约利用。重庆市开发区应当严格按照各项规章制度，充分发挥自身的特色，在加快经济建设的同时，注重可持续发展战略方针，在遵循市场经济规律调节利用土地的同时，政府应当有意识地保护农用土地，注重生态环境的发展，使重庆市开发区的整体发展区域更加合理规范。

［1］飞鸿，倪贵平.开发区土地集约利用评价指标理想值确定的探讨——以福清市江阴开发区为例［J］.台湾农业探索，2010(3):40－45.

［2］张美华.工业园区土地集约利用评价技术与方法——以广东韶关为例［J］.资源与人居环境，2010(10):32 －35.

［3］史永君，苗春晖.浅谈开发区土地集约利用评价［J］.科技致富向导，2010(5):156，165.

［4］姚秋昇，梁启学.重庆市国家级开发区土地集约利用水平研究［J］.西南师范大学学报(自然科学版)，2014(1):86－91.

［5］杨少敏，邵虹，李爱新，等.开发区土地集约利用新理念研究［J］.江西农业学报，2010，22(1):184－186.