关于中小城市发展城市综合体的思考

平黄蓉

摘要：城市综合体作为一种集约高效的城市组织形式，是服务经济和消费经济的恰当载体，能够有效地组织城市资源，从而改善城市的要素条件。本文就主要对中小城市发展城市综合体相关问题进行了简要分析。

关键词：中小城市；城市综合体；措施

中图分类号：TU984文献标识码： A

引言

社会经济的发展推动了我国城市化的进程，而随着城市化的发展，城市综合体作为一种城市化进程中的必然形态，在我国上海、北京、广州等一些大城市中迅速发展起来。北京国贸中心、上海国际金融中心、广州万达广场等城市综合体的开发和建设为城市的发展带来了巨大的效益，在此形势下，我国的中小城市也开始了走上了城市综合体的探索和开发之路。

一、城市综合体的概述

1、城市综合体的基本功能与特点

城市综合体是一个集商业、娱乐、办公、交通、餐饮、休闲于一体的城市系统，是目前各大城市发展的战略性目标。就其功能特点来说，城市综合体具有着高密度、高容积率以及多功能等特点，能够将类似于商业、娱乐、交通等多种城市功能进行整合，并同时实现。城市综合体并不是某一单一的建筑物，它是一个建筑群落，一个综合化系统。现代城市综合体也可简称为“HOPSCA”，是酒店、办公楼、公园、购物中心、会展中心、公寓等每一栋建筑楼英文名的总称。在城市综合体所具备的所有功能中，只有公寓和酒店、购物中心、办公楼是主要功能，其他诸如公园、会展中心等建筑功能都次要的，是主要功能的拓展。总而言之，城市综合体具备了现代城市的所有功能，而正是因为它具备了这些功能，所以才被人们称为“城中之城”，成为了未来城市开发的战略性目标之一。

2、城市综合体的类型

现代城市综合体主要可分为两种类型，一是在城市的区域范围内开发建设，由政府牵头，集合多家企业按照相关的开发规模限制和开发时序限制来施工建设，打造出一个涵盖了多种工程体系的，由多个企业联合建设的企业聚集地；二是以城市街区为单元来施工建设，规划建设出一个功能上相互关联的建筑群落。相比于前者，后者的建设规模会有所缩小，建设成本也有所降低。

二、城市综合体的功能

1、商务功能

商务办公在现代城市中发挥着重要作用，决定着城市资金、信息、物流等资源的方向。商务写字楼会聚集大量企业，汇聚众多人群，创造巨大社会价值，由此即派生出城市综合体其他功能的需求，比如商业和酒店。而且，商务功能在综合体中的收益较高，财务模型较为单一，能够产生持续、较高现金收益。此外，如果商务写字楼建造等级较高、体量达到一定规模，更能够成为所在区域甚至整个城市的标志性建筑，成为商务地标。

2、酒店功能

酒店作为综合体最具盈利能力的功能形态之一，体现着综合体的整体定位和品质，而居住于此的商务人群蕴含巨大消费能力，24h的娱乐设施和休闲服务，让酒店一直保持着繁华的源动力。酒店发展非常迅速，而且能够为城市综合体所在区域的商务人群提供住宿、餐饮、会议、活动等众多服务，是商务功能的有力支撑。

3、文娱功能

现代人己经不满足于单一的购物消费，而是希望在消费的同时，能够享受娱乐休闲等一站式服务。城市综合体正是为这种服务提供了绝佳载体，恰好满足了大众丰富多样的需求，不仅在时间和空间上将城市综合体功能有机复合，更对城市形象及功能起到很好的促进和带动作用。会展功能设计丰富内容，可以拥有较大规模和较高档次，也可以是专业市场品牌展示，亦可以是单一品牌外站活动。此类会展活动能够聚集大量人群，表现出强烈的外部经济性，不断提升城市综合体知名度。

4、交通功能

城市综合体作为一座城市的公共资源，各功能组成还承担为城市甚至城市周边区域服务的职责，所以，城市综合体在功能设置和交通系统规划方面，非常注重科学布局，使城市综合体发挥最大功能效用。

5、居住功能

居住功能是城市综合体非常重要的功能，酒店、住宅、公寓的配置，可以为城市综合体带来大量的人群，特别是处在非城市中心的综合体，居住功能的比例更大。

三、中小型城市综合体发展途径

虽然比起大城市，中小城市存在着城市内在的“先天缺陷”，但是在城市综合体开发的过程中，中小城市具有着规模小、运作快、商业运行灵活等优势，一旦找到城市综合体发展的突破口，就能获得“后发优势”。

1、中小型城市综合体定位

城市综合体根据其建设目的的不同，在主要功能上又有着区别，目前发展的城市综合体中，主要有交通综合体、商业综合体、商务综合体、会展综合体和居住综合体，另外还有娱乐中心综合体、酒店综合体以及多种综合体组成的超级综合体等多种功能构成模式。在中小城市中，基于中小城市的经济发展及城市化进程，多数是建立商业为主的城市综合体。

2、中小型城市综合体开发要素

城市综合体项目的建设能有效地促进城市化的进程，带动区域的发展，但也并非是所有的城市综合体都能起到这一作用，尤其在中小城市中，由于城市综合体的开发并不是一个单纯的房地产开发项目，其所具有的复杂性，对开发技术、投资等各方面的高要求，使得其在带来效益的同时也积聚了包括投资金融、项目规划设计、市场竞争、招商运行在内的各方面的大量风险，而由于城市综合体开发的定位是城市的地标性建筑，有时还会成为政府的“政绩工程”，使其开发建设还受到行政的干扰。因此，在中小城市的城市综合体开发之前须进行综合的考虑，确定合理科学的开发设计方案，以保证项目的成功。

（1）正确的选址。城市综合体是一个综合性的物业项目，其选址对周围建筑物的密度及交通情况都有着较高的要求，江南摩尔建筑占地80亩，地址选在嘉兴秀洲区政府对面，其选址不仅满足了足够大的开发地块，作为区政府中心的位置还有着便捷的交通，而便利的交通能够为项目带来足够多的人流和消费人群。

（2）完备的资金计划。城市综合体的开发建设是一个周期性长的项目，在进行规划设计时，需将资金的回流、现金收益考虑在内，如住宅、写字楼等能快速实现资金回流，而物业出租经营能带来现金的收益。

（3）科学的规划比例。城市综合体区别与多功能建筑的最主要的特点就是其各部分功能的优化组合，因此，在项目的开发设计中，对各功能的组合比例的构成进行设计以及对城市综合体的定位十分重要。江南摩尔是以“泛商业地产”和“以人为本”的理念为其定位的，并在商业综合体开发设计原则的基础上，以“发现式”的消费方式通过采用风格迥异的主题风情为消费者制造消费的乐趣，并根据前期对客户构成、需求品质等进行了前期的市场研究，合理地规划了业态的组合比例，获得了巨大的成功。

3、中小型城市综合体可持续发展

中小城市综合体的开发不仅仅只是一个房地产项目，它还关系到城市整体的运营和发展，在开发设计时既要考虑到其与城市的经济、产业、消费能力等多方面的关系，还要考虑到其对环境的影响，以保证城市综合体的可持续发展，促进城市的良好健康发展。

以往的城市化进程中走的通常是扩张的道路，这使得城市中存在着一些废弃用地，城市综合体的开发可以合理地考虑使用这些城市中的灰色空间，促进城市协调健康的发展。

城市综合体的开发还应秉持“绿色建筑”的理念，走高效生态的发展模式，推广绿色节能技术，将可持续发展和环境保护的理念融入到整个建筑和环境体系中，促进“城中城”的绿色、健康、可持续发展。

结束语

总之，我国中小城市的城市综合体建设还处在发展的初级阶段，由于经济、社会等各方面的制约在其开发设计过程中，并不能完全照搬大城市的发展模式，也不能纯粹追求“大规模”，而应该结合自身的特色和发展的目标，对城市综合体进行合理的定位，科学的规划设计，不断地创新，找出一条符合自身实际情况的发展道路，同时要坚持可持续发展的理念，促进城市综合体的绿色发展，进一步促进城市的良好健康发展。

参考文献

[1]殷慧勇．城市综合体是未来的城市灵魂[J]．华夏时报，2008.

[2]邝海.城市综合体开发策略研究[D].电子科技大学，2012.

[3]程强，李凯歌．论城市综合体的发展现状及开发原则[J]．决策咨询通讯，2010.