分析房地产住宅项目精装修管理

孙雅欣

摘要：随着我们国家现代化建设在不断的发展，房地产也在飞速的发展。基于近年来房地产住宅精装修项目的快速发展及针对房地产住宅精装修项目的投诉也日益增多这一事实，在对房地产住宅精装修项目特点及存在问题进行了分析的基础上，着重对房地产精装修设计管理这个问题，进行了较为深入探讨。

关键词：房地产；住宅项目；精装修

中图分类号：F293文献标识码： A

前言：伴随着我国房地产的快速发展以及人们生活水平的持续提高，也促使了房地产住宅项目日益向精装修这个方向发展。当前我国南方地区及东南沿海城市房地产发展较快，也较为成熟。就房地产开发商而言，进行住宅项目精装修，不仅可促使住宅项目档次的大幅度提升，而且还可促使项目产品的附加值得到极大的提高，与其他住宅项目竞争产品相比较，其产品的巨大优势就得到了极大的体现；同时，进行房地产住宅项目精装修，也可以在大宗采购过程中实现材料采购成本的大幅度降低，为房地产开发商营造一个新的利润增长点.还有一部分房地产开发公司主动与这些精装修公司进行合作，达到有效规避税费、降低生产成本的效果；但是，对于那些小业主来讲，因对精装修深入了解不够，在房地产精装修设计管理等方面还未能做到有效把控，特别是随着我国房地产企业规模的日益扩大，其管理难度也日益增大，一旦处理不好这些问题，都将对我国房地产开发商的信誉和销售带来极为不利的影响。正是基于此，以下在对房地产住宅精装修项目的特点及所存在的问题进行分析的基础上，着重对房地产精装修设计管理这个问题，进行一些探讨。

1、精装修住宅的施工工序流程:

1.1装饰工程施工程序

室内各房间先做墙、柱饰面和天棚吊顶,后做地面和踢脚,墙面修补抹灰在门窗及预埋管线安装后进行;吊顶工程在通风、水电管线安装调式结束后封板;卫生间在地面防水层及便器安装完成,渗漏检验合格后再进行面层铺贴;首层地面一般安排在最后施工完成。

2、施工流向

施工流向按装饰施工工艺过程及各配套安装单位施工流程确定。各阶段主要施工流向如下:

预埋阶段:通风、水暖管道、电气线路;

调试阶段:电气、水暖、空调;

基层阶段:墙柱面基层、吊顶基层、地面找平;

面层阶段:墙柱面、吊顶、地面;

饰面阶段:涂料、裱糊、饰面板、玻璃、细部收口处理。

3、施工方法选择原则

工程设计要求的金属构件、木制构件、木制饰品及石材等应优先采用场外加工制作的成品或半成品,现场安装,以充分发挥社会化大生产优势,实现批量化、专业化生产,有利于节约材料、降低成本、提高工效、提高工程质量。

4、精装修住宅的施工质量控制

4.1卫生间、厨房、阳台的防水工程

防水工程应在地面、墙面隐蔽工程完毕并经检查验收后进行,宜采用涂膜防水,应做两次蓄水试验。施工时应设置安全照阴,并保持通风。施工环境温度应符合防水材料的技术要求,并宜在5℃以上。地漏、套管、卫生洁具根部、阴阳角等部位,应先做防水附加层。防水层应从地面延伸到墙面,高出地面10Omm;浴室墙面的防水层不得低于1800mm。

4.2墙、地面铺装工程

(1)首先进行的是抄平、弹线、套方。在同一墙面上的砖块横竖排列,原则上不得有一行以上的非整砖,如发生时,应科学、合理安排,使之协调、美观。遇到突出的管线、灯具、洁具、暖气设备时,应用整砖套割吻合,不得用破砖拼凑镶贴。门窗两侧排整砖,向两侧排,大面积施工前应先做样板,样板完成后必须经质检部门鉴定合格后,方能大面积施工。

(2)铺贴地砖日寸,砖的背面朝上抹粘结砂浆,铺砌到己刷好的水泥浆:找平层上,砖上楞略高出水平标高线,找正、找直、找方后,砖上面垫木板,用橡皮锤拍实,顺序从内退着往外铺贴,做到面砖砂浆饱满、相接紧密、结实,与地漏相接处,用匀石恻等砖加工成与地漏相吻合。铺地砖时最好一次铺一间,大面积施工时,应采取分段、分部位铺贴。

(3)实铺实木地板要先安装地龙骨,然后再进行木地板的铺装。龙骨的安装方法:应先在地面做预埋件,以固定木龙骨,预埋件为螺栓及铅丝,预埋件间距为800毫米,从地面钻孔下入。木地板安装前应进行挑选,剔除有阴显质量缺陷的不合格品。将颜色花纹一致的铺在同一房间,有轻微质量缺欠但不影响使用的,可摆放在床、柜等家具底部使用,同一房间的板厚必须一致。铺装木地板的龙骨应使用松木、杉木等不易变形的树种,木龙骨、踢脚板背面均应进行防腐处理。铺装实木地板应避免在大雨、阴雨等气候条件下施工。施工中最好能够保持室内温度、湿度的稳定。

4.3吊顶工程

首先应在墙面弹出标高线,在墙的两端固定压线条,用水泥钉与墙面固定牢固。依据设计标高,沿墙面四周弹线,作为顶棚安装的标准线,其水平允许偏差士5毫米。遇藻井吊顶时,应从下固定压条,阴阳角用压条连接。注意预留出照阴线的出口。吊顶面积大时,应在中间铺设龙骨。吊点间距应当复验,一般不上人吊顶为1200一1500毫米,上人吊顶为900一1200毫米。面板安装前应对安装完的龙骨和面板板材进行检查,符合要求后再进行安装。

4.4涂装工程

基层处理是保证施工质量的关键环节,其中保证墙体完全干透是最基本条件,一般应放置10天以上。墙面必须平整,最少应满刮两遍腻子,至满足标准要求。乳胶漆涂刷的施工方法可以采用手刷、滚涂和喷涂。涂刷时应连续迅速操作,一次刷完。涂刷乳胶漆时应均匀,不能有漏刷、流坠等现象。涂刷一遍,打磨一遍。一般应两遍以上。

5、精装修设计管理各阶段主要工作重点

5.1确定好装修设计单位。

实践表明，不管是什么工程项目，要达到有效管理这项工程项目的目标，最为重要的就是加大力度对其设计进行管理。就房地产住宅精装修项目而言，在完成其主体工程设计以后，就一定要着手落实好装修设计单位。作为设计装修单位，

不仅可对整个住宅套内的所有平面布局实施最佳优化，而且还可对整个住宅套内的所有水电末端进行最佳优化，此外，设计装修单位还会结合住宅项目具体情况，制定出相应的最佳精装修优化方案；与此同时，房地产开发商可组织两个或两个以上的设计装修单位来相互补充这些精装修优化方案，通过相互补充来促使装修方案逐步完善起来；在此基础上再根据精装修图纸的具体要求，来对整个住宅套内的诸如给水和排水点位、开关插座位置等进行有效确定；尤其是对不同施工环节的衔接问题，一定要予以重点解决好，在整个房地产住宅项目实施精装修过程中，一定要确保土建、装修不发生相互脱节这种情况，以此来实现整个住宅套内的所有空间布局更为科学、更为合理。

5.2做好设计前的准备工作。

在进行设计之前，有关房地产开发商所提供的材料库的产品规格、产品样式、产品品质以及产品安装方式等，精装修设计人员一定要进行深入了解，特别是在确定有关卫生间和厨房设备的空间尺寸之前，一定要先对这些设备进行排列之后方可确定，这样就可有效避免厨房用具、洁具进场以后因尺寸不符而无法进行正常安装等情况的出现。此外，为有效确保土建施工能达到精装修的要求，在实施土建施工之前，一定要先把精装修设计方案制定出来，这样就不会因装修需要而让土建施工出现较大规模的改变。

5.3把建筑做法标至精装修完成面上。

在实际当中，就精装修施工图和土建施工图而言，它们的设计是由不同设计院来完成的，故许多土建建筑做法不同于精装修要求，因而要求把建筑做法表中的有关墙面、地面及顶棚的建筑做法在精装修完成面予以标注，这样可确保各个施工单位能对精装修做法有个较为深入的了解。

6、结束语

总之，房地产精装修设计管理不仅仅是技术问题，更多的是管理方面的问题；因此，在生产实际当中，深入分析和探讨房地产精装修设计管理问题，这对于确保精装修建筑工程质量、促进我国房地产业持续快速发展均具有重要的意义。

参考文献：

[1]包莹春. 房地产住宅项目技术管理的细节把控不可忽视[J]. 中外建筑,2014,09.

[2]徐璐. 探析房地产精装修设计管理[J]. 现代装饰(理论),2014,07.

[3]王莺. 论房产住宅精装修设计管理[J]. 中华民居(下旬刊),2014,04.