发展“居家型”养老地产探讨

何红

摘要：从“居家型”养老地产的含义、特征分析入手，提出发展“居家型”养老地产的对策建议。

关键词：居家型；养老地产；发展

中图分类号：F2

文献标识码：A

文章编号：1672—3198（2014）10—0033—01

1“居家型”养老地产的含义

“居家型”养老地产，是指由房地产企业或是专门的机构按照市场的原则进行开发和经营的公寓式的住宅，使老年人能够集中居住，提供必要的养老服务，但又能为子女的探访提供方便，所以在户型设计上一般为家庭套型。

“居家型”养老地产是“年轻人+老人”的混合居住。既可以在原有社区中建设，也可以在其它种类的居住建筑中建设，包括子女的社区，形成“老少配”的隔代亲情社区模式；既是独自生活，同时又与社区内熟悉的邻居朋友相伴。保证居住者在熟悉环境内，在一定程度上兼顾到不同代际的家庭成员的情感沟通和日常援助的需要，以达到“安老”的目的，同时也是未来养老的主要模式。

2“居家型”养老地产的特征

（1）时间特征。

老年人选择入住的时间是由自己决定的。但是因为“居家型”养老地产就在其自己或子女居住的小区内部、附近，能够经常和亲友见面，因此多数老人的居住相对稳定，居住时间也比较长。

（2）社会特征。

“居家型”养老地产适应人口老龄化和家庭小型化的趋势，以社会化的居住方式养老，由于其位置的选择性和服务资源的有效利用，能够满足老年人对居家环境的要求。

（3）产权特征。

“居家型”养老地产的经营管理机构对老人原居住的房屋拥有使用权，在此情况下，老人一般是以租赁的形式入住，老年人也可以购买“居家型”养老地产的使用权。

（4）开发建设特征。

在开发建设时，要首先考虑老人的生理特征和心理需求，因此在细节方面的要求比普通的住宅要高，建筑施工水平和成本也将高于其他一般住宅。

3发展“居家型”养老地产的对策建议

（1）加强养老地产宣传，更新公众养老观念。

政府应携手企业及相关协会团体，竭力通过各种推广宣传渠道，帮助老年人及其子女尽快转变旧的养老观念，在全社会范围内尽快形成有利于老年人入住养老地产（养老机构）养老的舆论环境，增加社会各界人士对养老地产（养老机构）的接受程度。

（2）完善法律政策体系，加大政策扶持。

政府应强化政策的指定、法律的完善力度，根据不同养老设施的特点针对性地进行制度的完善，同时应该注意长期与近期相结合。“居家型”老年公寓属于真正意义上的养老公寓，可以通过大力地加强养老地产在运营中的优惠和扶持的相关政策等方式，为这些真正意义上的养老公寓的养老设施提供良好的发展环境，真正达到老年住宅的建设，从前期的规划、立项，到后来的投资、税收、设计、施工，再至最终的验收、使用、维护等各个环节都得到充分的关注和支持的良好效果。

（3）调动各方参与养老地产发展。

养老地产是一个覆盖面极广的大跨度性产业之一，它不仅是房地产业的一个分支，还是老龄化产业范畴的一部分，具体覆盖养老生活服务、医疗与保健、旅游与餐饮、金融与保险等多个相关行业，这些行业间的紧密联系促进了完善的老龄化产业体系的建立。养老地产要想形成良好的平稳发展趋势，所涉及的相关配套产业发展不容忽视，必须把与之关联的老龄化产业未来发展计划紧密结合，进而为养老地产的发展提供良好的环境。

（4）积极探索有效的运营方式。

传统的住宅经营模式是销售和出租，并以销售为主，这两种模式的特点是资金回本快、周转周期短，可以实现滚动开发。而养老地产的利润重心则是从销售经营转为对物业的长期持有经营，投资回收期较销售和出租比较长，同时在开发过程中还需面对现金流的压力。因此，销售加持有的模式，并对养老地产的产权进行出租，即养老地产的部分产权出售和租赁给消费者，再对消费者收取服务费提供专业养老服务的一种形式，是一种相对理想的运营模式，但销售与持有的比例，以及对持有的部分如何管理需要针对不同的项目而采取不同的方式。

（5）进行市场定位，满足不同老年群体需求。

就我国未富先老的现状而言，从总体上规划和建设“居家型”老年公寓，是为了使大部分老年人在经济支付能力允许的情况下来进行选择，中档设施建设应为“居家型”养老地产建设的首选，而在建造时，要有准确定位：对于年轻老人而言，公寓应主要是以提高娱乐文化为主；对于高龄老人而言，公寓应以提供医疗护理为主。所以应针对不同老年人群来建设，满足其需求是很有必要的，同时这也能彰显企业个性及其经营管理特色。

老年公寓的建设中档养老设施的同时，针对一些收入和文化层次都较高的老年人，也可建设一些高档的老年公寓。同理，规模大的老年公寓，应进行适当的分层。

（6）加强专业人员培训，提高服务质量。

第一，抓好工作人员的专业化和职业化培训，将社区和养老机构的养老服务人员的专业素质的加强与动手能力的提升作为重点工作进行安排和落实。建立专业的服务人才培训基地，并定期对管理人员进行统一的培训，使社区和养老机构的老年照料服务人员掌握基本的保健、护理、康复方面的知识与技能。第二，进一步加强制度建设，提高社区工作人员的工资、福利待遇，吸引更多的人投入到该领域的学习中，吸引更多的人才参与到社区建设发展中。第三，由政府支持、社区组织建立志愿者服务队伍，解决养老服务人员不足的困难。建立志愿者登记制度，逐步在该地区形成志愿者服务网络。

参考文献

[1]赵越.居家养老服务机构建设形式探析[J].唐山学院学报，2012，（4）：8586.

[2]张丽.老年住宅开发和经营模式[D].山东大学，2011，（9）.endprint