我国养老地产后期运营模式探索

张斌斌　周宇槟　汪瑜虹

摘要：在我国人口老龄化日益严重的背景下，养老地产的开发显得极具意义和必要。将从目前我国的养老地产中主要存在的三种运营模式的比较中分析其各自的优劣势，旨在寻找合适我国市场的模式，为我国“居家养老”式的养老模式提供更好的依据。

关键词：运营模式；对比

中图分类号：F2

文献标识码：A

文章编号：1672—3198（2014）10—0031—02

1背景

根据《中国老龄事业发展报告（2013）》指出，2012年和2013年是中国人口老龄化发展过程中具有重要意义的两年，我们迎来了第一个老年人口增长高峰。截至2012年底，我国老年人口数量达到1.94亿，比上年增加891万，占总人口的14.3%，其中80岁及以上高龄老年人口达2273万人，2013年老年人口数量将突破2亿大关，达到2.02亿，老龄化水平将达到14.8%。与此同时，我国老年人口的数量增长迅速，到2025年之前，我国的高龄老年人口将一直保持年均100万的增长态势。如此巨大的老年人口数量就为养老地产市场的开辟提供了前提保障。

2运营模式

在我国目前的市场中，养老地产运营模式主要有三种：出租、出售、租售结合。这三种模式在不同情况下有其不同的优缺点，然而从一些西方发达国家的成功例子来看，租售结合的模式是相对比较成功的。例如说，租售模式与美国的养老地产运营模式相类似，在美国，养老地产与保险、地产、养老产业合三为一，三者紧密地联系在一起，保险公司首先买断养老地产的居住权，然后为公司的客户提供养老居住服务。在这种模式下，可以带动行业内很多企业的经济发展，有助于整个行业的可持续发展。

下面我们就逐一了解下我国的三种模式。

2.1出租模式

出租模式，是指开发商在完成整个项目后采用出租的形式为老年人提供一切服务。在出租模式下，往往需要依托其背后非常强大的医疗服务配套，如果说仅仅出租房产，而没有很好的医疗配套，这样是很难吸引到客户的。与此同时，开发商需要全权运营整个项目，对于开发商而言，各方面的压力会比较大。

在“出租”模式中最需要开发商担忧的是资金链，一旦资金链出现问题就会影响整个项目，整个资金链中不仅仅只是项目建设费，还包括项目后期运营管理费用，而这类项目的投资回收期较长，资金回笼较慢。一个采用出租模式的项目需要长期运营，才能保持其功能运转。在目前这个以“金钱为主导”的地产行业来说，很少有开发商可以承受如此巨大的资金压力和市场风险，政府的一些福利性项目会尝试这种模式。

2.2出售模式

出售模式是开发商们最喜欢的一种模式，开发商在整个项目建成之后通过一次性将地产出售，可以在短时间内回收资金，承担的风险也相对较小。开发商也不需要为后期运营担心，因为当他们在建设完成之后就撤出项目了，后期的配套服务由专门的物业公司负责。

这种运营模式的对于开发商而言最大优点在于可以快速回收资金，提高资金的利用效率；对于住户而言，虽然可以拥有70年的产权，拥有配套服务使用权，但是很可能在入住之后并享受不到预期的服务，项目所提供的服务达不到项目前期规划，很多方面达不到老年人的要求。这就成为了这种模式下的一个隐藏风险。

换个角度来看，纯粹的出售模式和普通商品房的运营方式有何区别呢。在某种程度上就违背了养老地产带有的福利性的属性，反而更偏向于像一种商品，商业属性更加明显。所以这种模式在市场中的存在也存在一定的异议，需要综合各方面考虑后选择是否采用这种模式。

2.3租售结合模式

这种模式在我国现前的市场上更加被看好，它既有利于开发商，也有利于住户。这种模式中和了“出租”和“出售”两种模式，出租型养老房产资金回笼慢，而纯销售型又可能带来入住率低等问题，为了平衡资金压力与经营管理的矛盾，“租售结合”的模式无疑是最好的选择。

在这种模式下，开发商以出售房屋产权，同时将社区的配套养老设施以出租的方式提供给老年人。绿城集团旗下的乌镇国际健康生态产业园、金色年华，北京太阳城，上海亲和源养老社区等众多养老地产项目均采用了这种运营模式。

开发商的利润不仅来源房屋产权的出售，还有来自于后期运营中的服务带来的经济效益，这样的模式促进了整个项目的可持续发展，促进资金流通。“销售+出租”既有效缓解开发商的资金压力，还可让消费者不再为在后期配套服务的运营等方面担心，从而解决资本投入与后期盈利的问题。

3三种运营模式的比较

“出售”型便于资金流通，提高了资金的效率。但是这种模式的前提是在要像其他商品房一样先获得土地的使用权，在此基础上附加上适合老年人的设施与服务。老年人拥有了可以在自己家中安享晚年，体现了“居家养老”，给老年人创造了足够的需求空间；“出租”型需要很好地与项目物业、医疗卫生等多种服务有序紧密配套起来，这种模式下的项目一般会得到政府部门的支持，得到优惠政策支持，然而这种模式需要开发商在软硬件上一次性投入大量资金，资金回收期长。在稳定的运营下，这类项目可以给老年人提供持续的高质量的养老服务；“租售结合”这种模式相对以上两种模式而言相对比较灵活，出售商品房的同时出租相关配套服务，可以在较短时间内时间资金的回笼，又可以实现项目可持续发展。就目前而言，“租售结合”这种模式的项目更加符合盈利和可持续的选择。

不同的模式会从不同的角度给我们的老年人带来优质的服务，有的以生活方式为依据，有的以养老需求为依据，有的以养老结构为依据。总而言之，我国的养老地产运营模式正在朝着更加合理、完善的方向发展。

4结语

今天的中国，人口老龄化将迎来非常严峻的局面。只有不断完善我们的养老体制，才能更好的迎接老龄化给我们带来的挑战。养老地产作为我国养老事业中重要的一部分，只有找到适合我国国情的运营模式，才能保证养老地产健康、可持续发展。

养老作为一个非常重要的社会民生问题，养老地产不仅仅是为了满足老年人的居住需求，更多的是为老年人提供良好、优质的养老服务，让老年人有一个美好的晚年生活。

参考文献

[1]吴玉韶.中国老龄事业发展报告（2013）[OL].[2013227].http：//www.cncaprc.gov.cn/jianghua/22341.jhtml.

[2]纪晓岚，季正琦.我国养老地产发展模式探索——基于上海与杭州的个案比较[J].中国经贸导刊，2012，（11月中）：811.

[3]马明，韦颜秋.我国养老地产商业模式发展对策研究[J].中国国情国力，2013，（05）：3537.

[4]田菲，于一凡.中国养老地产浅析[J].上海城市规划，2013，（03）：103106.endprint

摘要：在我国人口老龄化日益严重的背景下，养老地产的开发显得极具意义和必要。将从目前我国的养老地产中主要存在的三种运营模式的比较中分析其各自的优劣势，旨在寻找合适我国市场的模式，为我国“居家养老”式的养老模式提供更好的依据。

关键词：运营模式；对比

中图分类号：F2

文献标识码：A

文章编号：1672—3198（2014）10—0031—02

1背景

根据《中国老龄事业发展报告（2013）》指出，2012年和2013年是中国人口老龄化发展过程中具有重要意义的两年，我们迎来了第一个老年人口增长高峰。截至2012年底，我国老年人口数量达到1.94亿，比上年增加891万，占总人口的14.3%，其中80岁及以上高龄老年人口达2273万人，2013年老年人口数量将突破2亿大关，达到2.02亿，老龄化水平将达到14.8%。与此同时，我国老年人口的数量增长迅速，到2025年之前，我国的高龄老年人口将一直保持年均100万的增长态势。如此巨大的老年人口数量就为养老地产市场的开辟提供了前提保障。

2运营模式

在我国目前的市场中，养老地产运营模式主要有三种：出租、出售、租售结合。这三种模式在不同情况下有其不同的优缺点，然而从一些西方发达国家的成功例子来看，租售结合的模式是相对比较成功的。例如说，租售模式与美国的养老地产运营模式相类似，在美国，养老地产与保险、地产、养老产业合三为一，三者紧密地联系在一起，保险公司首先买断养老地产的居住权，然后为公司的客户提供养老居住服务。在这种模式下，可以带动行业内很多企业的经济发展，有助于整个行业的可持续发展。

下面我们就逐一了解下我国的三种模式。

2.1出租模式

出租模式，是指开发商在完成整个项目后采用出租的形式为老年人提供一切服务。在出租模式下，往往需要依托其背后非常强大的医疗服务配套，如果说仅仅出租房产，而没有很好的医疗配套，这样是很难吸引到客户的。与此同时，开发商需要全权运营整个项目，对于开发商而言，各方面的压力会比较大。

在“出租”模式中最需要开发商担忧的是资金链，一旦资金链出现问题就会影响整个项目，整个资金链中不仅仅只是项目建设费，还包括项目后期运营管理费用，而这类项目的投资回收期较长，资金回笼较慢。一个采用出租模式的项目需要长期运营，才能保持其功能运转。在目前这个以“金钱为主导”的地产行业来说，很少有开发商可以承受如此巨大的资金压力和市场风险，政府的一些福利性项目会尝试这种模式。

2.2出售模式

出售模式是开发商们最喜欢的一种模式，开发商在整个项目建成之后通过一次性将地产出售，可以在短时间内回收资金，承担的风险也相对较小。开发商也不需要为后期运营担心，因为当他们在建设完成之后就撤出项目了，后期的配套服务由专门的物业公司负责。

这种运营模式的对于开发商而言最大优点在于可以快速回收资金，提高资金的利用效率；对于住户而言，虽然可以拥有70年的产权，拥有配套服务使用权，但是很可能在入住之后并享受不到预期的服务，项目所提供的服务达不到项目前期规划，很多方面达不到老年人的要求。这就成为了这种模式下的一个隐藏风险。

换个角度来看，纯粹的出售模式和普通商品房的运营方式有何区别呢。在某种程度上就违背了养老地产带有的福利性的属性，反而更偏向于像一种商品，商业属性更加明显。所以这种模式在市场中的存在也存在一定的异议，需要综合各方面考虑后选择是否采用这种模式。

2.3租售结合模式

这种模式在我国现前的市场上更加被看好，它既有利于开发商，也有利于住户。这种模式中和了“出租”和“出售”两种模式，出租型养老房产资金回笼慢，而纯销售型又可能带来入住率低等问题，为了平衡资金压力与经营管理的矛盾，“租售结合”的模式无疑是最好的选择。

在这种模式下，开发商以出售房屋产权，同时将社区的配套养老设施以出租的方式提供给老年人。绿城集团旗下的乌镇国际健康生态产业园、金色年华，北京太阳城，上海亲和源养老社区等众多养老地产项目均采用了这种运营模式。

开发商的利润不仅来源房屋产权的出售，还有来自于后期运营中的服务带来的经济效益，这样的模式促进了整个项目的可持续发展，促进资金流通。“销售+出租”既有效缓解开发商的资金压力，还可让消费者不再为在后期配套服务的运营等方面担心，从而解决资本投入与后期盈利的问题。

3三种运营模式的比较

“出售”型便于资金流通，提高了资金的效率。但是这种模式的前提是在要像其他商品房一样先获得土地的使用权，在此基础上附加上适合老年人的设施与服务。老年人拥有了可以在自己家中安享晚年，体现了“居家养老”，给老年人创造了足够的需求空间；“出租”型需要很好地与项目物业、医疗卫生等多种服务有序紧密配套起来，这种模式下的项目一般会得到政府部门的支持，得到优惠政策支持，然而这种模式需要开发商在软硬件上一次性投入大量资金，资金回收期长。在稳定的运营下，这类项目可以给老年人提供持续的高质量的养老服务；“租售结合”这种模式相对以上两种模式而言相对比较灵活，出售商品房的同时出租相关配套服务，可以在较短时间内时间资金的回笼，又可以实现项目可持续发展。就目前而言，“租售结合”这种模式的项目更加符合盈利和可持续的选择。

不同的模式会从不同的角度给我们的老年人带来优质的服务，有的以生活方式为依据，有的以养老需求为依据，有的以养老结构为依据。总而言之，我国的养老地产运营模式正在朝着更加合理、完善的方向发展。

4结语

今天的中国，人口老龄化将迎来非常严峻的局面。只有不断完善我们的养老体制，才能更好的迎接老龄化给我们带来的挑战。养老地产作为我国养老事业中重要的一部分，只有找到适合我国国情的运营模式，才能保证养老地产健康、可持续发展。

养老作为一个非常重要的社会民生问题，养老地产不仅仅是为了满足老年人的居住需求，更多的是为老年人提供良好、优质的养老服务，让老年人有一个美好的晚年生活。

参考文献

[1]吴玉韶.中国老龄事业发展报告（2013）[OL].[2013227].http：//www.cncaprc.gov.cn/jianghua/22341.jhtml.

[2]纪晓岚，季正琦.我国养老地产发展模式探索——基于上海与杭州的个案比较[J].中国经贸导刊，2012，（11月中）：811.

[3]马明，韦颜秋.我国养老地产商业模式发展对策研究[J].中国国情国力，2013，（05）：3537.

[4]田菲，于一凡.中国养老地产浅析[J].上海城市规划，2013，（03）：103106.endprint

摘要：在我国人口老龄化日益严重的背景下，养老地产的开发显得极具意义和必要。将从目前我国的养老地产中主要存在的三种运营模式的比较中分析其各自的优劣势，旨在寻找合适我国市场的模式，为我国“居家养老”式的养老模式提供更好的依据。

关键词：运营模式；对比

中图分类号：F2

文献标识码：A

文章编号：1672—3198（2014）10—0031—02

1背景

根据《中国老龄事业发展报告（2013）》指出，2012年和2013年是中国人口老龄化发展过程中具有重要意义的两年，我们迎来了第一个老年人口增长高峰。截至2012年底，我国老年人口数量达到1.94亿，比上年增加891万，占总人口的14.3%，其中80岁及以上高龄老年人口达2273万人，2013年老年人口数量将突破2亿大关，达到2.02亿，老龄化水平将达到14.8%。与此同时，我国老年人口的数量增长迅速，到2025年之前，我国的高龄老年人口将一直保持年均100万的增长态势。如此巨大的老年人口数量就为养老地产市场的开辟提供了前提保障。

2运营模式

在我国目前的市场中，养老地产运营模式主要有三种：出租、出售、租售结合。这三种模式在不同情况下有其不同的优缺点，然而从一些西方发达国家的成功例子来看，租售结合的模式是相对比较成功的。例如说，租售模式与美国的养老地产运营模式相类似，在美国，养老地产与保险、地产、养老产业合三为一，三者紧密地联系在一起，保险公司首先买断养老地产的居住权，然后为公司的客户提供养老居住服务。在这种模式下，可以带动行业内很多企业的经济发展，有助于整个行业的可持续发展。

下面我们就逐一了解下我国的三种模式。

2.1出租模式

出租模式，是指开发商在完成整个项目后采用出租的形式为老年人提供一切服务。在出租模式下，往往需要依托其背后非常强大的医疗服务配套，如果说仅仅出租房产，而没有很好的医疗配套，这样是很难吸引到客户的。与此同时，开发商需要全权运营整个项目，对于开发商而言，各方面的压力会比较大。

在“出租”模式中最需要开发商担忧的是资金链，一旦资金链出现问题就会影响整个项目，整个资金链中不仅仅只是项目建设费，还包括项目后期运营管理费用，而这类项目的投资回收期较长，资金回笼较慢。一个采用出租模式的项目需要长期运营，才能保持其功能运转。在目前这个以“金钱为主导”的地产行业来说，很少有开发商可以承受如此巨大的资金压力和市场风险，政府的一些福利性项目会尝试这种模式。

2.2出售模式

出售模式是开发商们最喜欢的一种模式，开发商在整个项目建成之后通过一次性将地产出售，可以在短时间内回收资金，承担的风险也相对较小。开发商也不需要为后期运营担心，因为当他们在建设完成之后就撤出项目了，后期的配套服务由专门的物业公司负责。

这种运营模式的对于开发商而言最大优点在于可以快速回收资金，提高资金的利用效率；对于住户而言，虽然可以拥有70年的产权，拥有配套服务使用权，但是很可能在入住之后并享受不到预期的服务，项目所提供的服务达不到项目前期规划，很多方面达不到老年人的要求。这就成为了这种模式下的一个隐藏风险。

换个角度来看，纯粹的出售模式和普通商品房的运营方式有何区别呢。在某种程度上就违背了养老地产带有的福利性的属性，反而更偏向于像一种商品，商业属性更加明显。所以这种模式在市场中的存在也存在一定的异议，需要综合各方面考虑后选择是否采用这种模式。

2.3租售结合模式

这种模式在我国现前的市场上更加被看好，它既有利于开发商，也有利于住户。这种模式中和了“出租”和“出售”两种模式，出租型养老房产资金回笼慢，而纯销售型又可能带来入住率低等问题，为了平衡资金压力与经营管理的矛盾，“租售结合”的模式无疑是最好的选择。

在这种模式下，开发商以出售房屋产权，同时将社区的配套养老设施以出租的方式提供给老年人。绿城集团旗下的乌镇国际健康生态产业园、金色年华，北京太阳城，上海亲和源养老社区等众多养老地产项目均采用了这种运营模式。

开发商的利润不仅来源房屋产权的出售，还有来自于后期运营中的服务带来的经济效益，这样的模式促进了整个项目的可持续发展，促进资金流通。“销售+出租”既有效缓解开发商的资金压力，还可让消费者不再为在后期配套服务的运营等方面担心，从而解决资本投入与后期盈利的问题。

3三种运营模式的比较

“出售”型便于资金流通，提高了资金的效率。但是这种模式的前提是在要像其他商品房一样先获得土地的使用权，在此基础上附加上适合老年人的设施与服务。老年人拥有了可以在自己家中安享晚年，体现了“居家养老”，给老年人创造了足够的需求空间；“出租”型需要很好地与项目物业、医疗卫生等多种服务有序紧密配套起来，这种模式下的项目一般会得到政府部门的支持，得到优惠政策支持，然而这种模式需要开发商在软硬件上一次性投入大量资金，资金回收期长。在稳定的运营下，这类项目可以给老年人提供持续的高质量的养老服务；“租售结合”这种模式相对以上两种模式而言相对比较灵活，出售商品房的同时出租相关配套服务，可以在较短时间内时间资金的回笼，又可以实现项目可持续发展。就目前而言，“租售结合”这种模式的项目更加符合盈利和可持续的选择。

不同的模式会从不同的角度给我们的老年人带来优质的服务，有的以生活方式为依据，有的以养老需求为依据，有的以养老结构为依据。总而言之，我国的养老地产运营模式正在朝着更加合理、完善的方向发展。

4结语

今天的中国，人口老龄化将迎来非常严峻的局面。只有不断完善我们的养老体制，才能更好的迎接老龄化给我们带来的挑战。养老地产作为我国养老事业中重要的一部分，只有找到适合我国国情的运营模式，才能保证养老地产健康、可持续发展。

养老作为一个非常重要的社会民生问题，养老地产不仅仅是为了满足老年人的居住需求，更多的是为老年人提供良好、优质的养老服务，让老年人有一个美好的晚年生活。

参考文献

[1]吴玉韶.中国老龄事业发展报告（2013）[OL].[2013227].http：//www.cncaprc.gov.cn/jianghua/22341.jhtml.

[2]纪晓岚，季正琦.我国养老地产发展模式探索——基于上海与杭州的个案比较[J].中国经贸导刊，2012，（11月中）：811.

[3]马明，韦颜秋.我国养老地产商业模式发展对策研究[J].中国国情国力，2013，（05）：3537.

[4]田菲，于一凡.中国养老地产浅析[J].上海城市规划，2013，（03）：103106.endprint