基于居住需求分析的合肥市保障性住房空间分布合理性研究

2014-12-16储金龙顾康康

安徽建筑大学学报 2014年1期

叶卉，储金龙，顾康康

（安徽建筑大学建筑与规划学院，安徽合肥 230022）

1 引言

《人类住区温哥华宣言》中提到:“拥有合适的住房及服务设施是一项基本人权。为社会最下层的人提供直接帮助，使人人有屋可居，是政府的一项义务。”住房是人类生存与发展最重要的物质条件之一，住房问题直接关系到人民的安居乐业和社会的稳定发展。随着城镇化进程的加速，住房问题日趋严峻，为缓解中低收入群体居住难问题，我国不断加大保障性住房的建设力度。完善保障性住房制度，合理选址布局，真正保障城市中低收入群体居住权益已成为我国城市建设和住房保障制度实施过程中亟待解决的现实问题。

伴随着保障性住房如火如荼的建设，相关的研究也逐渐增多，城市规划层面，国内学者们从不同视角进行了研究，如程茂吉、王承慧等对保障性住房建设规划编制方法进行了探索［1－2］，杨靖、汪冬宁等对保障性住房的选址问题进行分析［3－4］，郭菂、李进以南京市为例分析保障性住房空间布局特征及优化策略［5］，袁奇峰、文铮等研究了保障性住房的公共服务设施配置问题［6－7］。部分学者将被保障人群与保障性住房研究相联系，从居住空间改善策略［8－9］、公共服务设施供需特征［10］、满意度及影响因素［11］等方面进行探讨。相关研究多为理论性探讨，缺乏实证研究；多从宏观视角分析，缺乏微观研究；多从政府视角分析问题，缺乏对被保障群体的属性特征及本体需求研究。鉴于此，本文试图从城市规划层面，针对城市中低收入群体的居住问题，以保障性住房居民需求及现状满意度为切入点，通过问卷调查和实地调研，评价合肥市保障性住房空间分布合理性，为保障性住房下一步规划布局提供新思路。

2 合肥市保障性住房空间分布现状分析

近两年来，合肥市保障性住房安居工程建设势头高涨，建设高潮不断刷新，已经形成了由廉租房、经济适用房、公共租赁房及棚户区改造为主要形式的“四房并举”的城镇住房居民保障供应体系。本文对2011—2012年市区范围内开工建设的53个公开配租保障性住房项目位置进行分析（图1），其空间分布具有以下特征:

2．1 以行政区划为界，保障性住房空间分布不均匀

宏观来说，保障性住房在城市各个区域应该较为均匀的分布。从合肥市这两年的保障性住房建设来看，保障性住房建设空间分布不均衡，仅包河区保障性住房项目就达总数43．4%，所占比例最高。蜀山区和庐阳区分布为12项和11项，占比达22．6%和20．7%。而瑶海区仅7保障性住房建设项目，占比仅为13．2%。第六次人口普查数据表明，包河区、庐阳区、蜀山区和瑶海区常住人口数量分别为81．7万、60．9万、102万和90．2万，保障性住房项目的空间选址与城市人口分布不匹配。

2．2 保障性住房建设集中于城市新区，远离城市中心区

虽然合肥市保障性住房在数量供给上逐年增加，但在空间布局格局上，保障性住房仍存在着选址较为偏远的问题。从空间布局上看，仅航鑫家苑经适房项目在二环线以内区域，距二环线距离较近的还包括3个经适房项目及4项公租房项目，其余项目均选址在距城市中心区较远距离的位置。

以上分析表明，合肥市保障性住房空间分布呈现不均匀及选址偏远的现状特征。城市保障性住房空间分布合理性评价需要深入城市中低收入阶层，针对保障性住房居民进行多要素的调查，获取他们真正的居住需求及真实的居住情况，从而准确评价城市保障性住房建设的成效及弊端。

图1 合肥保障性住房空间分布图

图2 调研地点位置指示图

3 合肥市保障性住房居民居住需求及满意度调研

3．1 研究对象及调查内容

本次调研地点选择为合肥市近年来由政府筹建、已实现分配入住的8大保障性住房（图2），包括永和公寓、滨湖惠园、天门湖家园、丁香花园经济房、荣城北苑、蓝天公寓、同和民康和蓝领公寓。所选小区覆盖了合肥市各个行政区，涵盖了除棚户区改造以外的3大主要保障性住房类型。。

本次调研采用实地调研、问卷调查和深度访谈相结合的方法，调研涉及居民生活、就业、出行、医疗、教育等多个方面的情况，时间持续9天，包括正常工作日和双休日。调研共发放问卷306份，回收有效问卷300份，有效率达到98%，可作为数据分析的参考。其中男女比例约为1∶1，年龄覆盖18—80岁，样本较均匀。

3．2 居住群体基本特征分析

3．2．1 中青年比重较大，老龄化趋势明显

如图3年龄结构调研结果表明，保障性住区内18—40岁居民占比高达58．7%，可见中青年居民为保障性住区内主要构成，尤其是公租房小区内，主要居民均为18—30岁青年。调查结果同时还显示，保障性住房居民中，目前年龄在60岁以上占比为5．7%，51—60岁占比为13%，41—50岁之间的占比为22．7%，未来20年内，保障性住区中老龄化趋势逐渐明显。

3．2．2 收入水平较低，消费能力较低

如图4所示，有47．3%的居民收入低于1500元，42．3%的居民收入水平为1500—3000元，3000以上占比仅为10．3%。由此可见，保障性住房居民收入普遍不高，符合保障性住房受众对象的弱势群体特征。公租房居民收入1500元以上占比达92%，相较于廉租房和经适房，居民收入较高。廉租房66%居民月收入低于1500，消费能力最低。

3．2．3 文化水平较低，职业技能较低

如图5所示，保障性住房居民中初高中文化程度及以下的占比为77．3%，大学及大专学历占比仅为26．3%。职业构成中，图6显示，退休、下岗、无业人员占比达30．3%，就业人口中，一般公司职工和销售、服务业人员高达41．3%，私营业主和个体户占3．3%，自由职业者占11．7%，主要在居住区周边打零工，而公务员、公司管理人员、教师、医生等专业人员总数仅占7．3%。可见，保障性住房小区内居民整体文化程度和就业及技能水平较低。

图3 合肥保障性住房年龄段分布统计图

图4 保障性住房居民收入水平构成统计图

图5 居民文化程度构成统计图

图6 居民职业构成统计图

4 合肥保障性住房居民居住需求和满意度分析

4．1 居民需求特征分析

保障性住房不仅仅是政府为中低收入群体提供的可供居住的物质空间，更重要的是降低中低收入群体的生活成本，为城市弱势群体创造公平的“居住机会”，为他们提供一种以居住为基础，就业、出行、公共服务设施为补充的保障性生活服务。本文结合实地调研，将保障性住房居民的需求概括为就业需求、交通需求及公共服务设施需求。

4．1．1 就业需求

图7所示，保障性住房居民主要的出行目的为上下班通勤。相较于普通商品住房居民，保障性住房居民对娱乐休闲、购物等需求度较小，他们对住区周边可提供的就业岗位、工作日的通勤时间等方面十分关注。同时，由于保障性住房居民普遍存在着文化水平较低，职业技能不足的特征，所选择的就业面较为单一，对于就业门槛较低的一般服务业及手工业等职业需求较大，迫切需要通过保障性住房项目的合理规划提供更多的就业机会。

4．1．2 交通需求

城市道路和公交网络的完善程度决定了人群的出行方便程度。根据“居民出行方式”的调研调查统计（如图8），93．3%的居民主要的出行方式为公交车、电动车、助力车和步行，受收入水平的制约，保障性住房的居民私家车占有量相对较少，仅占5．7%。可见，保障性住房的居民对于成本低廉的城市公共交通需求量较大、依赖度较高。

图7 出行目的构成统计图

图8 出行方式构成统计图

4．1．3 公共服务设施需求

保障性住房的居民群体特征相似，其行为偏好也有所趋同。在公共服务设施关注、需求度调研中（如图9），共收到投票745票，关注度排行前三的分别为:商业设施74%，医疗卫生设施70%及教育设施53%。日常购物和子女教育是保障性社区居民的基本需求，同时，随着保障性住区中老龄化趋势的逐渐明显，中老年退休群体成为保障性住区一类主要特征群体。他们对医疗卫生设施的需求不断凸显。保障性住房居民对基本生活保障型公共服务设施需求较大，对高端文化休闲娱乐设施需求相对较低。

图9 公共服务设施需求度排行统计表

4．2 居住满意度分析

在了解保障性住房居民基本属性和居住需求的基础上，对居民现状居住情况进行调研，了解居民真实的居住感受。满意度调查主要包括就业、交通出行、各项公共服务设施满意度评价。

4．2．1 就业满意度

通过对就业地点的调查统计，47%的居民需要跨区工作，除新站区蓝领公寓周边就业岗位较多外，其余各小区周边适合职业技能水平较低的城市中低收入群体的工作岗位很少。《2010中国新型城市化报告》发布的调查数据显示，合肥市民上班平均花费时间为28分钟，而保障性住区居民仅44．2%上下班通勤时间在30分钟以内，远低于合肥市平均水平。这进一步说明小区周边适合居民的就业岗位偏少，职住分离明显，进一步加剧了居民的生活成本。

4．2．2 交通出行满意度

如图10所示，目前保障性住房居民交通出行满意度不高，83．7%的居民认为存在着出现不便、交通成本高等问题。公交车便捷、廉价、承载量大的特点符合低收入人群的需求，但居民选择公交车的比例仅为21．3%，其主要原因是目前保障性住区周边公交站配置缺乏，居民到达站点步行时间过长，乘坐公交车出行十分不便，造成了通勤时间的增加。如新站区蓝天公寓，距小区最近的东升公交站点和瑶海家具大市场站点直线距离均大于750米，目前附近正在维修道路，居民到达场站实际步行时间约20—30分钟，出行极为不便。通过实地调研和访谈还了解到，造成居民出行不便的原因还包括保障性住区周边的公交线路设置不合理，发车时间设置不合理，发车间隔多大，末班车时间过早等问题。

4．2．3 公共服务设施使用满意度

公共服务设施的不完善与低效率会为入住的居民带来生活上的不便，调查针对居民需求度较高的商业设施、医疗卫生设施、教育设施及休闲娱乐设施进行了满意度调查。结果显示（如图11），居民对各项公共服务设施的总体评价一般，其中，娱乐设施不满意度高达80%。教育、医疗卫生、商业设施不满意度分别为33．3%、52%和49．7%。可见，中低收入群体对于保障性住房的公共服务设施整体满意度不高。保障性住区内部缺乏基本的配套设施，总量和类型的匮乏直接导致了保障性住区公共服务设施供求的严重矛盾，保障性住房预期的社会福利均等化享受目标并未实现，反而强化了社会弱势地位。

图10 通勤时间构成统计图

图11 保障性住房居民满意度统计图

5 结论

调研结果显示，由于忽略了对居民就业机会、交通可达性及公共服务设施配置等因素的综合考虑，合肥市保障性住房空间分布不合理，存在着选址偏远、中低收入群体远离就业密集区、公共交通和服务设施等问题，导致居民无法就近解决工作、购物、上学、就医等生活正常需求，直接影响中低收入群体的生活水平，居住满意度普遍不高。保障性住房的建设虽然使城市中低收入人群的居住条件得以改善，却一定程度上牺牲了就业机会、便捷的交通和良好的公共服务设施福利，离真正实现“安居乐业”之路仍有一段距离。

成功的保障性住房规划，不仅仅是为中低收入人群提供遮风避雨的物质空间，还要为其提供公平的“居住机会”；不仅是住房数量的提供，更应尽量考虑服务人群对公共交通、就业岗位、基本服务设施的诉求，使低收入群体获得发展和提升的机会。基于被保障群体的属性特征和住房需求，保障性住房空间布局应考虑以下几点优化对策:（1）城市资源的分布不均导致不同阶层享受社会福利水平的差异。对于已建成的保障性住房项目，应综合考虑被保障人群生活与配套、居住与就业、出行与交通的关系，努力完善保障性住房周边就业岗位、公共交通、公共服务设施的水平，提高城市中低收入群体水平质量，改善城市空间分异问题。（2）保障性住房自身作为政府为城市中低收入群体提供的一种住房福利产品，其在城市中的分布也应是均衡的，不应集中分布在某一区域。因此，对于新建的保障性住房项目，应纳入城市可持续发展框架下，从城市整体发展角度，结合城市新区开发和城市旧城改造，结合城市基础设施建设（主要是公共交通）及产业布局进行规划布局。在那些具有较好的发展潜能和服务能力的区位为低收入群体提供保障性住房，同时采用“小隔离、大混合”的规划布局方式等措施帮助弱势群体获得接近各种空间的机会，消除空间失配、社会隔离现象，实现城市公共资源的公平有效分配，使保障性住房建设走向“空间适配”的健康之路。

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5 郭菂，李进，王正．南京市保障性住房空间布局特征及优化策略研究［J］．现代城市研究，2011，03:83－88．

6 袁奇峰，马晓亚．保障性住区的公共服务设施供给——以广州市为例［J］．城市规划，2012，02:24－30．

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9 谭韵．基于公共性视角的深圳中低收入保障房住区空间营造策略［D］．华南理工大学，2012．

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11 李培．经济适用房住户满意度及其影响因素分析——基于北京市1184位住户的调查［J］．南方经济，2010，04:15－25．

12 丁旭．杭州市不同种类保障性住房居民满意度比较研究［J］．规划师，2010，S2:196－200．