资金链紧绷：大房企甩包袱 小房企求自保

文/梁倩

在房地产市场疲软的背景下，房企资金正面临“寒潮”。记者了解到，不少中小房企近期频频出售资产以避免重蹈“光耀地产危机”，与此同时，一些看似稳健的龙头房企也开始“甩包袱”以加速资金回笼。

业内人士表示，从现阶段来看，房企资金链紧绷的状况在未来一段时间内难以缓解。在资金吃紧的压力下，预计房企收购、并购、出售资产等动作将更为频繁，房地产市场正面临新一轮整合大潮。

断臂求生 大小开发商加速卖项目

北京产权交易所最新数据显示，6月13日至19日，企业国有产权项目成交金额3.76亿元，房地产业一改此前低调态势，与建筑业、金融业居成交金额前三位。近日，上海联合产权交易所发布的信息显示，房地产业新推挂牌金额居各行业之首，一周新推挂牌金额合计达到16.51亿元。

在这些交易中，不乏中小房企身影，包括浙江润和房产集团转让千岛湖润和建国度假酒店，江西盛田房地产开发有限公司出售49%的股权，天津市金鑫房地产联合开发公司转让天津域通房地产发展有限公司35%股权，北京博宏房地产开发有限公司转让宜昌恒天发展置业有限公司65%股权，中国寰岛(集团)公司转让海口翠岛温泉度假酒店有限公司100%股权及相关债权等。

中原地产市场研究部首席分析师张大伟表示，在信贷紧张的大环境下，中小房企较龙头企业来说资金来源单一，在企业不能通过降价有效回笼资金或找到其他有效融资渠道的背景下，显然面临经营困境，卖资产是企业为了避免成为第二个光耀地产、兴润置业不得已而为。

住建部政策研究中心研究员赵路兴在接受记者采访时表示，中小房企的项目大多在三四线城市及个别的二线城市，由于市场和最初预判有较大差别，回款难度较大。加上现阶段商业银行开发贷款实行名单制管理，中小房企难以借到资金，所以卖资产自保是其最现实的选择。

值得注意的是，最近出售资产的不仅仅是中小房企，一些大房企亦在其列。据悉，北京城建年内已经两度挂牌出让资产。近期，北京城建以不低于1亿元的挂牌底价在北京产权交易所挂牌转让所持三亚樾城投资有限公司100%股权，并由受让方代三亚樾城投资有限公司支付公司借款本金3.54亿元及其利息，交易总价不低4.65亿元。此前，北京城建已将北京曜阳国际老年公寓项目公司股权的80%和6.18亿元债权，作价6.43亿元。

中冶置业日前加速分拆南京下关“地王”地块，以10.4321亿元的底价，将南京五道口置业100%股权以及68551万元债权在上海联合产权交易所挂牌。这已是中冶置业今年第四次转让旗下公司的股权债权，3月，中冶置业曾将旗下“南京港宁置业”和“龙江湾置业”两家公司的60%股权作价20.68亿元卖给了深业集团，并将“南京立方置业”的100%股权作价9亿多元卖给了上海证大地产。此后，又以25.38亿元将南京金名城置业有限公司转让给北京龙湖。

此外，在收购潮中，万科也不再仅仅是买方的角色。6月10日，浙江万科南都将杭州万业置业有限公司34%、33%的股权分别卖给朗诗绿色地产、宁波金翔。

对此，张大伟表示，房企在2013年非理性扩张带来的是高负债，因此房企加速卖项目以解资金之渴，缓解资金链风险，“尤其是资金沉淀时间较长、收益不明显或短期难开工的项目，将是房企售卖的主要目标”。

思金若渴 上市房企负债率过高

中原地产市场研究部数据显示，对23家在A股上市的大型房企财务指标进行分析发现，今年一季度房企资金链确实呈现紧绷之势，23家房企平均资产负债率达到77%的历史最高水平。

从剔除预收账款后的实际资产负债率指标来看，今年一季度，23家A股上市房企实际资产负债率达到55%，仅次于2008年三季度的历史峰值水平(56%)，房企偿债压力不容小觑。

负债高企之际，房企资金来源渠道却在不断收紧。据国家统计局发布的数据显示，今年前5个月，房地产开发企业到位资金为46728亿元，同比增长3.6%，增速比前4个月回落0.9个百分点。其中，国内贷款9379亿元，增长16.5%；利用外资150亿元，下降24.5%；自筹资金18222亿元，增长9.8%；其他资金18977亿元，下降6.4%。

而近两年比例大增的直接融资，即作为中小房企资金多数来源的信托等第三方机构，也出现大幅收缩。用益信托数据显示，今年以来，房地产集合信托市场逐月走弱，5月成立的房地产集合信托占比仅为18.1%，为年内最低值。

赵路兴表示，一方面，美联储逐渐退出QE（量化宽松货币政策），加大了房企海外融资的难度；另一方面，在国内房地产市场转向的同时，信托基金等将迎来还款高峰期，也进一步促使信托类产品急剧收缩。在此背景下，房地产企业的间接融资渠道、直接融资渠道被逐一封死，经营资金面临前所未有的压力。

在A股上市的房企中，已有20家公司发布了半年报预告。其中，明确增加盈利的只有5家，有14家明显下滑，荣丰控股、嘉凯城、创兴资源等企业发布了首亏预警，深物业、粤宏远、世荣兆业、广宇集团、滨江集团等发布了预减。

张大伟分析表示，因为去年结转的部分销售额，目前数据其实低估了企业的压力，下半年很多企业面临的压力更大。“一线城市笼罩在观望氛围之中，尽管近期已有项目陆续降价，如北京大兴、通州等郊区多个楼盘降价幅度超过10%，但成交依旧表现逊色。”

“虽然近期央行房贷五条释放出首套房贷定向宽松的信号，且多地传出限购松绑的消息，但也很难在短时间内对楼市整体回暖产生实质效应。我们预计，接下来房企迫于销售业绩以及资金链的双重压力，将有更多项目主动加入降价行列。”张大伟说。

大浪淘沙 行业将迎来新一轮整合

近日，有报道称上海悦合置业有限公司旗下嘉定悦合国际广场项目因资金问题已于6月1日被迫停工，并延迟交房半年。悦合置业相关工作人员表示，公司资金链断掉后，现阶段正在和一家央企谈并购事宜，虹口区有两个项目也准备转让，公司杭州项目如果有回款也会及时支援这个项目。

赵路兴表示，部分房企短期内如果遭遇现金流紧张无法通过销售、贷款等渠道解决，或将成为下一个面临倒闭破产或被收购的企业。

张大伟认为，房企半年报压力巨大，在认购下滑的情况下，房企面临促销转变为降价的压力。在部分千亿级房企业绩都上涨乏力的情况下，成群结队的百亿级房企和中小房企，即将经历一场大浪淘沙的分化。

清科研究中心发布的报告也显示，2014年第一季度中国并购市场共完成交易359起，同比大增71%。从并购金额上来看，房地产依然遥遥领先其他行业，以55.49亿美元交易额的成绩排名第一，占比达23.9%。未来房地产行业将面临整合洗牌，行业竞争将从土地储备、融资、市场份额、区域拓展、人才、产品设计等多个方面全面开展。

同策咨询研究总监张宏伟指出，有三类房企正处于危险之中：第一类是产品类型偏高端、周转率较慢的企业，这些企业的销售业绩最容易受到影响；第二类是前期拿地过于激进，导致成本构成较高而影响销售资金回笼的企业，或盲目多元化扩张导致房地产主营业务受到影响的企业；第三类是资信不太好、贷款受限的中小企业。

对此，万科董事会主席王石近日表示，他一直认为楼市有调整的必要，目前楼市增长的放缓主要是经济转型所致，预计未来2～4年会处于持续调整期，但不同城市及地区的调整幅度难以一概而论。他认为，中央不应针对楼市再出台大规模刺激政策，应该让楼市软着陆，允许市场自行调整，“没有新政策就是好政策”。