任志强：明年九月商品房供给将出现转换

王奇

我们从统计报表上看，目前房产库存大概有5亿平方米。这个数量很大，去年我们销售13亿多，这就相当于差不多有40%的销售量的一个库存。但是，我不觉得这些库存都能消化，有些库存可能再过10年也消化不了，会逐渐累积。比如，它的库存位置在鄂尔多斯，已经没有人了，那个库存怎么消化掉？但是在全国统计当中，它仍然是一个总存量，所以会逐渐的累积，越加越多。

从今年减少的销售量和政府提供的住房销售情况来看，今年至少到7月份为止，我们的总需求并没有下降，应该说需求总量还是上升的。从销售上来看，和去年相比，我们大概到7月份为止，下降了7%多，差不多4000万平方米。但是，这个数里面没有保障性住房增加的面积，实际情况却可能是保障性住房增加的面积里面超过了4000万平方米。

来看一组数据。从2011年开始提出建3600万套保障性住房，2012年开始建设，2013年下半年就开始大量的进入市场，这一部分的量是非常大的。现在看，如果按5年计划3600万套，意味着每年要700万套。

我还没有说棚改，棚改又增加了1200万套。其实在2013年以前，每年开发商建设的房子也就是700多万套。这意味着保障性住房等于翻了一倍的供应量，所以才会有大量的库存出现。因为保障性住房要有人住的话，就会分流一部分购买能力，也分流一部分消费需求。以北京举例子，自住型商品房，大家也看到了媒体报道，几千套商品房，但是有20万户在排队，大概100个家庭排1个号，抽签摇号。这些人实际上就不进入开发商的商品房市场。

换句话说，现在20万的家庭摇号的话，那就减少了20万个需求者，那房价怎么能不下行呢？大家也看见，北京上个月的房价开始下降了，确实是这样。因为把自住型商品房那种很低价格的数都计算进去了，一平均化以后，就往下掉，而且数量很大，好几千套就掉下来了，很正常的就变成了一种市场信号完全不清晰的一种状态。因为保障性住房，政府那一部分是没有完全公布的，所以媒体都不知道，好像那一部分房子没了，跑哪儿去了呢？肯定在市场上。

我们年年都做关于房价未来是否上涨的预测。2012年3月份我们就预测，2013年的3月份房价会涨，果然房价涨了。因为我们在2011年的下半年就看到了土地供应的短缺，开工量已经开始下降了。所以，2012年是一个生产式的低潮，现有的供应没有了，到2013年会涨。今年我们预计，如果现在土地供应量下来了，开工是负的，投资是下滑的，我们估计投资现在是13%多，年初我们就说，今年从19%多会下降到10%左右，对于GDP的影响大概是0.6%。还会下降，下一个月可能还是实际下降的过程，全年下来以后，就剩下10%左右的增长，增幅下降是毫无疑问的。

从供应结果看，可能到明年9月份，就会转为供求关系恶化，虽然现在还有供应量。我们唯一不能控制的原因就是刚才说的，我们不知道政府会加大多少力度，去进行保障性住房的建设，我们不知道他会拿出多少力量来进行棚改。这两项如果上得快，也就是明年9月份，本来商品房下降的时候，供求关系应该转换的时候，保障性住房和棚改的房子就上来了，这两个如果上得快的话，就能顶上缺口。endprint