新型城镇化视角下房地产业发展的方向

◎ 文/马伟 王庆金 李思宏

新型城镇化视角下房地产业发展的方向

◎ 文/马伟 王庆金 李思宏

党的十八大以后，中央提出推进“新型城镇化”建设的要求，对房地产业来讲，新型城镇化建设既是挑战也是机遇。房地产业是城镇化的载体，是为城镇化服务的，其发展需要与城镇化的发展相协调，互相促进，和谐共赢。

城镇化的内涵及与房地产业的关系

1.城镇化的内涵

城镇化是指农村人口不断向城镇转移，第二、三产业不断向城镇聚集，使城镇数量增加、规模扩大，城镇人口占总人口比例不断增加的一种历史过程。城镇化的过程也是各个国家在实现工业化、现代化过程中经历社会变迁的一种反映。城镇化的内涵主要包括人口变化、经济变化、空间变化和社会变化4个方面。其中人口变化和空间变化是城镇化的基础，而经济变化和社会变化是城镇化的核心。

人口变化是指人口由农村向城镇集中的过程，具体表现为农村人口逐渐减少，城镇人口数量不断增加。

经济变化是指农业从业人员不断减少，农业产值占总产值的比重不断下降，工业产值不断增加。

空间变化是指现有城市的扩大和农村向城镇化转变，城市空间的扩大，尤其在城乡结合部表现得更为突出。

社会变化是指城市生活方式、消费方式和思维方式的传播和扩散。

2.城镇化对经济的促进作用

（1）城镇化有利于拉动投资需求。农村人口进城后，城市不仅需要满足其住房需求，还要满足其生活和发展空间的需求；既要有水、电、暖、交通、学校、医院等基础设施建设、市政工程建设、有住宅房地产业建设，还要发展产业，满足新增人口的就业需求。

（2）城镇化有利于增加收入，拉动消费扩大内需。随着城镇化水平地不断提高和城镇人口的增加，城镇人口对农产品的需求量也会同步增加，这将有利于农产品价格稳步增长，有利于增加农民的收入与消费。

（3）城镇化有利于产业结构调整和产业升级。其一，城镇化可促进产业集聚。随着人口、技术、资本等因素不断向城镇聚集，带动城镇市场规模不断扩大，推动产业升级。其二，推动第三产业快速发展。城镇化发展不仅能够推动以教育、医疗、社保等为主要内容的公共服务发展，也能够推动以商贸、餐饮、旅游等为主的消费型服务业和以金融、保险、物流等为主的生产型服务业的发展。

（4）城镇化有利于集约化利用土地。在推进城镇化进程中，保障用地需求的根本出路在于节约、集约用地，提高城镇化建设土地利用率，在有限的土地上产出最大的经济效益与社会效益。

（5）城镇化有利于缩小城乡之间的差距和差别。新型城镇化在注重城市开发建设和功能完善的同时，更加重视农村地区的基本生产和生活条件的改善，合理引导人口、资金和技术等要素主要流向，加大工业化、城镇化对农业现代化的推动，着力缩小城乡收入、生活水平和基本公共服务等方面的差距，加快实施城乡统筹协调和一体化发展。

3.新型城镇化建设与房地产业的关系

（1）城镇化建设对房地产发展是机遇。按每年城镇化率为1%计算，每年约有1400万人口由农村进入城市，以每人30平方米居住条件计算，房地产住宅市场每年需要新增加4.2亿平方米住房，这对房地产业是一个巨大的机遇。

新型城镇化是以人为核心的城镇化，不但要让农民进的来、留的下，更重要的是让他们发展起来、富裕起来。农民进城“留的下”需要有与之相对应的住房与配套的交通、教育、娱乐等服务设施；尤其需要有相应的产业与工作机会，满足他们的收入、住房和发展需求。住房配套和产业发展需要房地产业的支撑，房地产业是城镇化的载体，城镇化的发展促进房地产业的发展，房地产业的发展提升了城镇化发展的空间。

（2）房地产业发展对城镇化建设也具有反作用。一方面，如果在房地产业快速发展的同时导致房价过高，超过城镇新市民的承受能力，一部分新市民进来但住不下，将会影响城镇化进程；另一方面，高房价也会造成新市民购买力下降而导致内需减少，最终减缓城镇化进程。

房地产业健康发展的建议

1.系统规划城镇化与房地产业协同发展

在推进城镇化建设方面，房地产业是一个先导性、基础性产业，而且是为城镇化建设服务的。城镇化是发展经济的最大引擎，房地产业需要与城镇化建设同步，既要与当地经济发展水平协调，又要与当地产业发展协调，既要为相关产业的发展提供平台，又要解决居民的住房问题。

2.保障房与商品房协调发展

目前保障房建设还停留在如何解决城市低收入人群的住房问题上，没有涉及农民工住房问题。随着城镇化水平地不断提高，大量的农村人口进城，且这些新进入人员收入水平普遍不高，需要政府解决住房问题。目前我国不同地区经济发展水平高低不一，要依据当地经济发展的水平、居民的收入和对房价的承受能力，制定不同的保障房标准和保障房与商品房之间的比例；政府要通过税制改革，解决土地财政的问题，通过增加保障房建设，解决低收入人群住房问题，减少由此引发的社会矛盾。

3.集约化利用土地，减少土地浪费

随着政府推进城镇化建设的提速，城镇化需要房地产业提供大量的住宅和城市配套设施。不仅仅是住宅地产，而且也会带动工业地产、商业地产、旅游地产等产业进一步发展，这些地产的发展需要大量的土地来支撑。因此，需要政府制定政策将现有土地改造，提供容积率等指标，集约化利用土地，减少土地资源的浪费。

4.加强新农村城镇化建设

城镇化建设不仅要吸引农民进城，而且要促进农村的发展，推进农村的城镇化。如推进城市人口到农村去，给农村带去资金、技术和先进的管理经验，促进农村产业发展，推进农村城镇化。

5.提升政府对新城镇化综合规划能力

城镇化建设对地方政府的综合规划能力提出了更高的要求，城市总体规划既要满足近期城镇化发展的需要，又要满足城镇化长期发展的需要。结合当地居民居住情况、房地产市场的供给和需求情况，政府要编制好城镇化建设规划，采用“系统规划、分步实施、重点突破”的方针，全面推进城镇化建设，促进当地经济的发展。

6.提升房地产开发企业与城镇化的互动协同能力

城镇化不是房地产化，房地产业参与城镇化建设，需要根据城镇化的要求调整企业的开发模式、业务布局和产品线。在参与城镇化建设过程中，开发企业在追逐利益的同时，也要考虑社会效益和环境效益，增加自身的社会责任感，让有限的资源最大化利用，在建筑上多采用绿化、低碳、节能、环保的产品。

房地产开发企业可根据自身创新能力强、地方资源结合度高的特点，结合自身状况进行转型创新，通过转换思维方式，以高科技、文化创意、旅游度假、养老产业、生态农业等新兴产业为先导，以房地产业作为平台，跨界整合资源，做好服务和运营，创造出房地产业与城镇化互动发展的新模式，推动产业和城镇化的发展。

*本文是国家软科学基金项目（编号：2013GXQ4D169）的阶段性成果

（作者单位：马伟，北京交通大学经济管理学院；王庆金，青岛大学商学院；李思宏，潍坊学院经济管理学院）

编辑：张涵