3．房地产开发企业缴纳的契税可否计入土地成本
2014-12-05于晓海
3．房地产开发企业缴纳的契税可否计入土地成本
问：我公司通过招拍挂取得一项土地使用权，支付土地出让金17632万元，按照当地规定的契税税率3%缴纳契税528.96万元。请问，契税可否计入“开发成本—土地征用及拆迁补偿费”，在计算企业所得税时是否允许扣除，在计算土地增值税时可否享受加计扣除？
广胜置业房地产有限公司 于晓海
答：《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第二十七条第一款规定：土地征用费及拆迁补偿费，是指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
《企业会计准则第6号——无形资产》应用指南第六条规定：“房地产开发企业取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物成本。契税属于取得土地使用权发生的费用，应当计入土地的账面价值。”
从企业会计准则、税法的规定来看，契税应当计入开发成本，在计算企业所得税应纳税所得额时允许扣除。
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第五条规定：房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。
《中华人民共和国土地增值税条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）规定：房地产开发企业的房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本之和的10%以内计算扣除；对从事房地产开发的纳税人还可按取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本之和，加计20%的扣除。这就是日常所讲的加计扣除30%。契税已经计入房地产开发成本，就应当享受加计30%的扣除。
刘玉章
