我国保险资金投资不动产的策略

丁皓忱

(尧都农村商业银行，山西 太原 030000)

一、我国保险资金投资不动产的必要性分析

(一)保险公司的资产负债匹配要求保险资金投资不动产

保险资金投资的核心问题是资产和负债的匹配问题。对于寿险市场上的长期负债，保险公司需要有利润稳定的长期资产来对应，最终实现总量匹配、期限匹配和资产性质匹配。而目前我国绝大多数的资金投向了银行存款、国债等短期投资渠道。到2013年末，我国保险资金运用余额为7．69 万亿元，其中银行存款占比29．21%，债券占比44．54%，这两项资产均为利率敏感性产品，受银行利率变动的制约较大，同时造成了资产负债期限的不匹配。不动产投资作为一项长期投资，从周期上看具有较强的拟合性，规模大且期限长，符合保险资金追求长期、稳健投资的特点，且与保险公司的长期负债相匹配，能缓解保险公司资产负债不匹配的问题。因此，我国保险资金有必要投资不动产。

(二)提高保险资金投资收益率要求保险资金投资不动产

目前国内保险公司的投资收益率除2007年达12．17%外一直偏低，在4%左右徘徊，远低于我国GDP 增速。银行存款的利息已经不能保证保险资金保值增值，受货币政策和利率走势的影响极其明显。我国拥有巨额的保险资金，既需要采用多种投资方式来分散风险，也要考虑收益性和安全性来选择适宜的投资渠道。不动产属于中等风险和回报类的资产，能有效分散投资组合风险，填补目前债券和股票投资之间的缺口。保险资金投资不动产，有利于降低保险资金对资本市场的过度依赖，支持保险资金取得长期稳定收益，促进保险业务健康和可持续发展。因此，我国保险资金有必要投资不动产。

二、我国保险资金投资不动产的现状及问题

(一)我国保险资金投资不动产的现状

1 不动产投资已获法律支持

2009年10月实施了新《保险法》，规定保险公司资金可以投资不动产。保险法的这一规定，进一步拓展了保险资金的投资渠道，为保险资金投资不动产提供了法律依据。2010年8月31日正式实施的《保险资金运用管理暂行办法》成为保险资金运用的纲领性文件。随后2010年9月保监会出台的《保险资金投资不动产暂行办法》，对保险资金投资不动产资格条件、投资标的与投资方式、风险控制、监督管理等方面做出了规定。

2012年7月，保监会颁布《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》，就保险资金不动产投资的偿付能力充足率、投资非自用性不动产账面余额占上季度总资产的比例等作出调整，并允许保险资金以间接方式投资公共租赁住房和廉租住房项目。

2014年2月，保监会下发《关于加强和改进保险资金运用比例监管的通知》，规定权益类资产、不动产类资产、其他金融资产、境外投资的账面余额占保险公司上季末总资产的监管比例分别不高于30%、30%、25%、15%。

2014年4月18日保监会发布了新修订的《保险资金运用管理暂行办法》，对第十六条的内容修改为:“保险集团(控股)公司、保险公司从事保险资金运用应当符合中国保监会相关比例要求，具体规定由中国保监会另行制定。中国保监会可以根据情况调整保险资金运用的投资比例”，于5月1日起实施。

2 可投资不动产的保险资金规模大

随着保险行业的不断发展和政策的放宽，可投资于不动产的保险资金规模日益扩大。据保监会最新公布的数据，2013年全国实现保费收入1．722 万亿元，同比增长11．2% 。截至2014年3月末，保险业资产总额已达8．95 万亿元。根据《关于加强和改进保险资金运用比例监管的通知》规定，权益类资产、不动产类资产、其他金融资产、境外投资的账面余额占保险公司上季末总资产的监管比例分别不高于30%、30%、25%、15%。计算可得出目前我国可投资于不动产的资金规模为2．685 万亿元。

3 我国保险资金不动产投资模式以直接投资为主

保险资金进行不动产投资的模式主要可以分为直接投资和间接投资两种。具体可以用表1 进行说明:

表1 保险资金投资不动产的模式

目前我国的不动产证券化产品还较少，故保险公司在现阶段还主要是采取直接投资方式来进行不动产资产配置。例如，2014年4月3日，泰康人寿宣布在上海松江新城投资42 亿元建设养老社区。此前，泰康先后在北京、上海、广州、三亚拿到养老用地。仅过了一周，前海人寿以4 亿元的价格拿下一宗位于深圳宝安区，总面积为1．09 万平方米的养老用地，准备在此兴建养老社区。

(二)我国保险资金投资不动产存在的问题

保险资金的期限分布特性为其使用提供了宽裕度，也为投资的长期稳定复利增长提供了前提。不动产投资规模大、期限长，比较符合保险资金追求长期价值、稳健投资的特点。尽管政府颁布了一系列放宽保险资金投资不动产的政策办法，但是目前我国保险资金进行不动产投资尚处于初级阶段，仍然存在以下几个问题。

1 不动产投资专业人才匮乏

作为与承保业务同样重要的投资行为，要求保险公司能够对经济运行趋势、产业发展方向等经济情况的变化有明确认知。不动产投资是一个专业化非常强的领域，需要专门的组织体系和人员配备，如果仅作为保险公司或保险资产管理公司的一个部门运作，不利于它的长远发展。但是，目前我国的保险公司缺乏具有较高专业性、技术性的投资管理人才，特别缺乏熟悉不动产投资领域的专业人员。同时，我国保险公司自身投资管理水平较低，也大大制约了我国保险资金不动产投资业务的快速发展。因此，保险公司迫切需要培养适合于不动产投资的高素质专业人才尤其是高级管理人才，加强不动产投资的专业能力。

2 不动产投资组织形式不完善

经过多年发展，我国保险资金运用的组织形式，从保险公司内设投资部到组建资产管理公司，至今形成多种形式并存的格局。一方面，很多小保险公司成立时间不长，组建资产管理公司的条件不成熟，仍采用投资部或委托投资模式，比如安华农业、国民人寿等。另一方面，即使部分保险公司成立了资产管理公司，也因管理体制问题而可能导致投资业务效率低下，资金运用组织形式总体上仍处于比较散乱的状态。保险业如果没有科学合理、统一规划的组织形式，不利于保险资金投资不动产效率的提高，也不利于保险监管。

3 不动产投资面临较大风险

不动产投资风险主要是流动性差、变现难、市场行情波动大，在收益性上也往往存在较大的不确定性。而且，我国商业地产发展时间较短，不少城市尚未经历过一个完整的周期。另外，我国很多地产项目商业运作的成熟度还不高，这就更增加了未来的不确定性因素。这些风险可能会导致面对突发事件时，保险公司的偿付能力降低，损害投保人的利益，给保险公司带来信用风险。

4 不动产投资监管机制不完善

近两年出台了最新的关于保险资金投资不动产法律、法规和政策通知，随着实践反馈回的经验，目前我国保险投资不动产的政策环境虽已在逐渐完善的过程中，但是对保险资金投资不动产的有效监管机制还处于发展的初级阶段。我国保险资金投资不动产的监管信息化程度低，无法适应动态监管的要求;监管队伍力量薄弱，限制和制约了保险资金投资不动产水平和能力的提高。为了保险资金投资不动产能更加稳健的发展，不动产投资监管机制仍需完善。

三、我国保险资金投资不动产的策略建议

保险资金投资不动产策略在我国的完善并非一蹴而就的，总结我国保险资金投资不动产在实践中的得失，深刻剖析其原因，结合发达国家经验，我国当从以下几个方面来完善我国的保险资金投资不动产策略。

(一)培养保险资金投资不动产方面的专业人才

在我国，不动产业本身就尚未完善，国家对不动产业的相关管理制度复杂，还处在不断改变和完善的阶段。如果对不动产投资风险不了解，对国家关于不动产投资管理制度和法律不明确，那么保险资金投资不动产的风险将大大增加。而现阶段，我国原有的投资方面的人才明显不能满足保险资金投资不动产的需求，因此积极培养保险资金不动产投资的专业人才相当必要。

专业的人才既要具备专业的保险资金运用知识，又要深入了解不动产业及国家相关政策和法律，同时为了适应投资模式多样化，还要具备证券化产品开发能力。为此，保险公司可以加大对相关人员的培训或引进优秀的专业人才，以适应这一新兴的保险资金不动产投资渠道。只有拥有充足的专业人才，才能更好的扩大保险资金投资不动产的发展，使保险资金真正意义上的进入不动产业，提高运用效率。

(二)坚持长期持有、稳定回报的投资策略

目前，我国不动产投资存在市场行情波动大，收益率有较大的不确定性等问题。保险资金需采取“长期持有、稳定回报”的投资策略，以有效地抵御不动产自身周期性所带来的投资风险。保险企业不应该为谋取短期利益而参与不动产投机炒作，因为这不仅会使企业承担巨大的投资风险，也不利于不动产市场以及投保人的利益。因此，充分理解保险公司资产的负债性，坚持安全匹配、长期合理和稳定收益的投资理念，严格按照国家规定的比例并根据自身经营状况去进行不动产投资对保险公司来说十分必要，也只有具备这些理念才能使公司稳定健康发展。

(三)进行资金投资的可行性分析

我国保险监管刚对投资于不动产松闸，除却前期保险公司通过特批及拥有自有不动产的形式等方式进入不动产领域，相对其他投资渠道来讲，投资经验较少，缺乏可参考的投资历史数据。因此，保险资金投资不动产必须将安全性原则摆在第一位。在进行投资之前，保险资产管理公司或投资部门必须要广泛收集资本市场大环境的信息，了解国家对不动产领域的宏观调控政策及不动产自身的发展状况、投资前景和投资成本以及资金投资途径等，基于以上种种方可确定投资是否可行。在经过多次论证和比较分析后，得出保险资金投资方案，为做出投资决策提供详细的文案和准确的数据支撑。

(四)建立完善的投资决策机制和内部监管机制

我国许多保险公司管理体制落后，在科学决策、内部监管机制方面比较薄弱，这为保险资金投资不动产增加了风险，必须努力进行完善。一方面，完善决策制度，建立运营规范、管理高效的保险资金投资不动产风险控制体系，尤其是针对不动产投资的资金投向制定相应的风险控制策略;同时，要加强资产的匹配管理、战略配置和组合管理技术，使决策制度更加科学完善。另一方面，完善内部监管机制，加强风险技术系统管理，提高对不动产投资风险的分类、识别、量化和防范能力，规范操作程序，加强后续管理，建立风险一旦发生后的应急系统，持续监控风险;此外，由于房地产投资种类和模式繁多，也要加强投资运作的监控和管理，让内部监管真正起到降低风险的作用。

(五)选择多样化的投资模式

目前，我国保险公司主要是采取直接投资方式来进行不动产资产配置。但由于不动产投资流动性差，变现难，风险比较高，考虑到保险资金对稳健性的要求，保险资金投资不动产必须积极探索多种形式，挖掘市场潜在的发展空间。在这方面，国外一些保险企业的成功经验值得我们研究借鉴，比如将所持有的优质物业进行资产证券化，不但可以增强自身资产的流动性，而且可以获得丰厚的物业增值回报。再如设立并募集不动产投资基金，通过提供专业化的不动产投资管理服务，既可以实现不动产项目的布局又可以获取佣金收益。由此可见，保险资金通过不动产投资不仅可以通过直接投资收益，还可以通过创新性金融工具实现更多的附加价值。这些创新的投资模式，可以有效地规避不动产市场的进入风险，值得深入的研究开发。

［1］郎蕊．我国保险资金运用现状分析［J］．时代金融，2014(02)．

［2］杨晓玲．险资投资不动产的路径探索［N］．中国保险报，2014-01-13．

［3］孙雅丽．我国保险资金投资不动产领域若干问题探析［J］．新经济，2013(17)．